苏州相城区市场研究报告

苏州相城区市场研究报告2目录CONTENTS第一部分区域宏观环境分析一区域解读二区域经济第二部分相城区房地产市场分析板块及典型楼盘第三部分趋势与思考3第一部分区域宏观环境分析一个地区的宏观环境决定着这个区域未来房地产市场的发展方向和特点。只有正确掌握该区域的宏观坏境才能有的放矢、心中有数。4区域解读1.地理区位相城区东临工业园区，西接高新区，距上海85km，处长江三角经济圈的中心地带，区位优势得天独厚。苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻中新合作苏州工业园区,西接苏州高新技术产业开发区。总面积478平方公里，仅次于吴中区，在区域面积中排名第二。相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路，是苏州市东西向和南北向的交通节点。地产大亨李嘉诚有句名言：地段，地段，还是地段。好的地段，有着不可复制性与唯一性。5区域解读2.行政区划相城区位于古城苏州正北部，于2001年2月28日经国务院批准，撤销吴县市，分设相城区。全区下辖7个镇、2个街道、1个省级经济开发区，总面积478平方公里，户籍人口34万。分别是元和街道、太平街道、望亭镇、东桥镇、黄埭镇、黄桥镇、渭塘镇、北桥镇、阳澄湖镇以及相城区经济开发区。6区域解读3.交通状况交通条件的改善加强相城区与其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现▲铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。▲轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。▲快速公交：北环快速路的建成，将使苏州由南环-东环-北环-西环组成的内环快速路的最后一个缺口被缝合。▲公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。▲人民路、广济路、齐门北大街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部交通需求，15分钟进入都市生活圈。7区域解读4.区域规划(一)相城区被规划为未来的城市副中心，是城市发展的重要方向。□区域功能的定位：相城是苏州中心城市发展空间的主导方向之一，是极具发展潜力和活力的新城区，正着力打造“水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城”，逐步建设成为“苏州现代制造业副中心、商贸物流副中心和优美人居副中心。8区域解读4.区域规划(二)相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫，作为未来的发展重点，区内各项生活、商业、工作配套水准均将走上一个新的台阶。□区域空间布局规划9区域解读4.区域规划(三)在三条主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域的土地价值和房价将出现较大的上升空间10区域经济1.GDP苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境2010年苏州全年实现生产总值9169亿元，比上年增长18.5%，经济总量占中国大陆第五位（仅次于上海、北京、广州、深圳）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位。经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力，也是房地产发展的基础，苏州城市经济的迅速发展必然将促进城市房地产市场的全面快速发展。11区域经济2.人口发展大量人口的涌入，给房产市场带来众多的潜在刚需购房客户，促动发展外来人口的大量涌入，并逐渐融入城市，成为城市发展和消费的重要组成部分。大量外资企业的入住，使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。12区域经济3.人均可支配收入人均收入稳定增长，生活水平得到提升苏州2010年的人均可支配收入为29219元，比上年增长11.0%，可看出苏州人民生活水平、生活质量得到提高，手中的钱越来越多。苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快，这将有效的带动房地产市场的发展。13区域经济4.人均支出分析市区居民随着收入的不断提高，生活品质也逐渐提升14区域经济5.固定资产投资随着国民经济的水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化与高端化固定资产投资持续增长，增长的主要动力来自于各区新城建设、交通等基础设施投入以及工业的带动。苏州房地产投资每年保持稳定的增长，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动，显示苏州房地产市场投资增速平稳过度。15区域经济6.小结1、人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。2、随着国民经济的水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化与高端化3、经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入。为房地产发展提供了良好的经济环境1、苏州经济的持续迅速的发展，吸引了大量的人流，带来了旺盛的购买欲和强大的购买力。2、大量人口的涌入，给房产市场带来众多的潜在刚需购房客户。为房地产发展提供广阔的消费空间第二部分相城区房地产市场分析通过对市场的发展研究摸清市场规律，找寻项目发展的契机点。16相城区房地产市场总述政策►随着中央地产政策的不断收紧,2011年3月苏州出台限购政策，加上国家信贷收紧提高利息等多项调控措施的叠加效应下苏州楼市低迷.市场►我市商品房销售面积由1-2月的增长9.3%开始，逐月回落，上半年，全市商品房销售面积仅为469.18万平方米，同比下降33.8%，增幅比去年底（24.8%）下降了58.6个百分点，商品房交易极其低迷，市场进入调整阶段。上半年统计结果显示有49.2%的企业上半年销售同比出现下降，仅有13.9%的企业销售出现增长。►2011年上半年苏州二手房成交量低迷。1月二手房成交量创下2010年4月开始第一轮调控后的新高，但从今年2月开始的第二轮调控，苏州二手房市场成交量却一路缓慢下行。成交持续在低位徘徊，6月苏州二手住宅成交量跌至1242套，创下了年度新低。土地►土地市场成交量萎：土地的成交量下降9成►土地成交均价略有下降：成交价格有所下降。以挂牌价成交今年上半年，苏州市区除了年初对去年剩余的8块土地指标进行了拍卖外，尚未对外供地；在当前土地交易降温，地价涨幅回落，地价逐步回归理性的态势下。市场分析1718相城区房地产市场总述产品►建筑风格：各类建筑风格已经在相城市场上纷纷出现，如地中海建筑风格、北美建筑风格等。►户型：市场主流户型为两室两厅，以首次置业为主。►景观：相城房地产项目越来越注重景观规划，（如恒基-水漾花城）。►品质：在激烈市场竞争环境下，开发企业开始注重项目品质打造（如南山檀郡）。供销►相城未来房地产市场潜在供应量大：在开发楼盘25个储备地块8个►商品房供应以80-100㎡的两房去化速度最快。价格►今年由于行业调整及信贷收紧的影响，相城市商品房平均价格较略有浮动。►2011年房地产成交价格均价在9千到一万。市场分析19一级市场土地市场成交量稳定，成交价略上涨，活力岛受到追捧。1.相城区今年土地成交信息相城区上半年共推出17宗地块，其中包括11宗商服地块、4宗住宅、2宗综合性质用地，总面积达611840平方米，成交金额达到450084.6万元，超过去年全年。市场分析20一级市场市场分析2011年相城区土地出让的亮点2、相城区土地出让概况在6月23日土拍进行前，对于相城区即将推出的7宗地块就颇为引人关注。就土地性质来看，本次相城区推出的7宗地块中，5宗为商服用地2宗为住宅用地。住宅用地因无人申报流拍，5宗商业用地则顺利进入拍卖流程。积水住宅株式会社首现苏州进驻相城，在年初土拍会上，这无疑成为最大的看点。相城区广济路北延板块2宗地块全部被其收入囊中。而2010年风声水起的活力岛板块继续聚焦2011，苏地2010-B-65号A地块也再次上演活力岛板块的“夺地大战”，包括华恒置业、苏州盛嘉实业有限公司和戈军印、王亚明个人等进行PK，最终华恒置业以总价4.65亿竞得，溢价104%，楼面价4509元/平。市场分析2011年1-6月份，相城区共成交住宅类房源2533套，较去年同期增加345套，增幅15.77%；成交面积301816.6平方米，较去年同期增加53394.88平方米，增幅21.49%；成交均价9552.22元/平方米，较去年同期增加871.29元/平方米，增幅达10.04%数据来源：搜房网2011年相城区房产成交价格稳中有升成交面积增加明显二级市场211.相城区今年成交价格信息22市场分析相城板块的未来价格影响因素分析二级市场随着苏州市城市规划的不断完善，相对较为偏远的相城区也逐渐被拉入市区行列，沪宁高铁相城区元和设站，城市规划以及交通格局的改变也为区域地价、房价带来的不少附加值，目前区域已经吸引了日本积水住宅、华润置地等知名房企的入驻，6月底结束的限购后首场土拍中，位于元和的三宗地块均有不错的溢价，这一定程度上也说明了房企对于区域价值看涨预期强烈。2.相城区今年成交价格走势23市场分析苏州未来房地产市场潜在供应量大二级市场苏州市各区未来潜在供应量2011年下半年供应量充足3.5万套住宅2011年下半年全市共有近180个项目（包括别墅项目）在售及待售楼盘有房源推出，其中住宅类项目占69%，别墅项目占31%，共计近3.5万套24市场分析242011年苏州二手房价格走势图三级市场2011年上半年，苏州市房价在国家的严厉的调控政策下总体保持一路走低的平稳状态，2011年6月苏州二手房价已由有年初的11645元/平下跌至10682元/平，下跌8.27%25市场分析2011年苏州二手房价格走势图三级市场2011上半年以来，严厉的限购政策在将投资客挤出市场的同时，也打击了不少刚性需求，符合条件的购房者大幅缩水;同时，“一房一价”等措施的出台，让部分购房人产生了观望情绪。在这一系列因素的影响下，上半年的苏州楼市明显降温，成交量处于低谷，成交量与去年同期相比明显下跌。26板块及典型楼盘活力岛板块相城大道板块北相城乡镇板块•活力岛板块是以活力岛为核心的区域，在相城城建规划中是相城CBD区域，东到御窑路、西到江日路(即广济路北延)，南到沪宁高速、北到春申湖西路以北，该板块区域随着苏州未来城区规划的进展，有可能向北向西扩大。板块概述活力岛27•活力岛是相城区的城市中心广场，由三部分组成：中央万人广场占地180余亩，可容纳10万人，东方风情岛占地123亩，西方风情岛占地119亩的，三岛合璧共同组成相城中心商贸城休闲活力带。以活力岛为核心的活力岛商圈是苏州城北CBD，也是相城区的最佳商业和居住核心区，距离商业中心观前街仅5分钟车程。活力岛板块板块区域交通•活力岛板块内有三条横向主干道，由南到北分别是阳澄湖西路、华元路、春申湖西路，板块与东部相城大道板块的衔接非常紧密，同时也连接了苏虞张高速公路。•纵向主干道主要是人民路、及其在活力岛开始分叉的金砖路和织锦路、江日路、御窑路。人民路衔接平江新城、古城区观前商圈，而江日路作为广济路的北延，衔接到了石路商圈、新区CBD。活力岛板块2829活力岛商圈•顾名思义，以活力岛为核心所形成的商业圈，是相城未来CBD的核心。商圈现状•以活力岛为核心，南有繁花中心购物广场和万达广场，北有亿象新天地购物广场，西有中环百汇广场和环球奥食卡城等综合项目。活力岛商圈向东覆盖到相城大道沿线，形成一条商业走廊，与大润发、家乐福、以及各个社区商业组合成活力岛商圈的中低端大众消费区。活力岛板块商圈发展•在人民路与阳澄湖西路的交叉处，繁花中心、智海商务广场、合景峰汇国际的商业街区这三者形成一个新的商业中心，其中繁花中心商业体量20万方，合景峰汇国际商业街30万方，丝毫不亚于活力岛。这里以中高端消费和商务办公为主，将跟活力岛形成一个商业上的互补态势。商业先行，是活力岛板块相对于其他新兴板块的明显优势。活力岛板块30典型楼盘-繁花中心项目地址人民路与阳澄湖西路交叉口西南侧开发商四城房产物业类别写字楼、商铺建筑面积20万容积率2.98绿化率30%价格待定物管费待定开盘日期2012年交付标准精装修总户数待定交通状况未来轻轨四号线代理公司-销售热线0512-67597888活力岛板块31典型楼盘-智海商务广场项目地址阳澄湖西路777号开发商苏州智海实业物业类别酒店式公寓、商铺建筑面积28688.24容积率2.4绿化率-价格9100物管