郫县房地产市场分析及项目地块调查报告

地址：四川省成都市太升北路24号303室电话：(028)8692358086923581-1-郫县房地产市场分析及项目地块调查报告第一章区域市场状况及分析（一）宏观经济分析2004年，我国经济运行主要表现为：1、申奥成功，促进中国经济快速发展。2、中央的西部大开发，各级政府的强力支持。3、截止三季度，国内生产总值93144亿元，比去年同期增长9.5%，其中第一产业12561亿元，第二产业51631亿元，第三产业28952亿元，分别比去年同期增长5.5%，10.9%，8.5%。4、经济发展基本处于健康运行状态。国民经济保持快速增长；各行业发展态势良好；“国房景气指数”稳中趋降。随着中央对房地产采取的宏观调控政策，防范银行的贷款风险，保持房地产投资的持续增长，协调地方政策和国家金融政策的关系等政策的出台。使得房地产的发展态势仍然呈良性，尚未出现过热现象。商品房的空置也在合理的范围之内，房地产市场的空间仍然很大，潜在的消费需求令人十分乐观。以致于在2004年12月举行的房地产高峰论坛上，众多开发商、政府官员均认为我国房地产业仍存在二十年的稳固发展期。地址：四川省成都市太升北路24号303室电话：(028)8692358086923581-2-（二）四川省整体概况1、行政区划及自然概况(略)。2、目前经济状况：1-11月，城镇居民人均可支配收入7064.23元，社会消费品零售总额2119.06亿元，城镇居民人均消费性支出5670.99元，居民消费价格指数是去年同期的105.4%3、供求基本平衡、价格合理的良好发展态势。4、四川历为西南政治、军事、文化、经济中心。素有天府富泽天下、人杰地灵之称。随着中央开发大西部大政方针的确定，四川更是义不容辞的担扛起西部领导者的角色。特别是改革的不断深入，四川省的经济建设在各领域相继取得巨大成就，各项经济技术指标处于西部地区领先地位，GDP增长近年更是基本保持在全国之前茅。（三）四川省房地产现状2004年四季度，在国家宏观调控的引导下，四川省房地产业市场运作日趋规范，行业发展态势趋好，企业生产经营明显回升。1、企业家信心增强，生产经营景气上升从企业家对行业的主观判断看，四季度调查的房地产企业中，有38.14%的企业家对行业的发展持“乐观”态度，有54.91%的企业家对行业的发展持“一般”态度，仅有6.94%的企业家对行业的发展持“悲观”看法。地址：四川省成都市太升北路24号303室电话：(028)8692358086923581-3-据此测算出的反映我省房地产业发展状态的企业家信心指数为131.2点，较去年同期增长7.4点。从企业生产经营总体情况看，四季度调查的房地产企业中，有35.82%的企业综合生产经营较好，有51.47%的企业综合生产经营一般，仅有12.71%的企业综合生产经营不佳。据此测算出的反映我省房地产业企业生产经营状况的企业景气指数为123.1点，较上季度上升了5.4点，较去年同期增长8.0点。分登记注册类型看，股份有限公司、集体企业、有限责任公司、私营企业、外商及港澳台投资企业生产经营呈景气状态，企业景气指数为162.2点、122.2点、128.1点、129.4点、111.1点。分规模来看，大型企业景气指数最高，为148.0点，中型企业和小型企业景气指数略低，分别为119.2点和123.6点，但企业生产经营均显景气。以上情况表明，四川省房地产企业逐渐摆脱了宏观调控的影响，生产经营景气指数已接近2002年时的历史高位。2、土地开发下降趋势已扭转，投资有所增加自央行出台121号文件以来，四川省房地产土地开发一直较为低迷，尤其是2003年年底宏观调控以来，土地开发面积景气指数更是迅速下降，2004年1、2季度甚至一度降至80多点。经过近期的调整，跌势趋缓，至本季度初步止跌。四季度四川省房地产企业土地开发面积景气指数为100.0点，较上季度上升2.8点，已处于景气临界值。而随着土地开发面积减少的趋势得到遏制，四季度，四川省房地产企业完成投资景气指数为108.3点，虽较去年同期下调了8.03点，但仍较上季度上升了5.6点。从专业统计数据看，1-11月，全省房地产开发完成投地址：四川省成都市太升北路24号303室电话：(028)8692358086923581-4-资433.64亿元，同比增长15.7%，但增速较去年同期回落了26.2个百分点。3、房屋新开工面积增加的同时，竣工面积已有所增长四季度，四川省房地产企业新开工面积呈现增加之势，其景气指数为100.2点，较上季度上升10.0点，较去年同期上升2.1点。预计，下季度新开工面积将进一步增加，其景气指数将达到108.5点，上扬8.3点，但上涨的动力主要来自大型企业，其指数仍将保持在138.3点左右。与此同时，四川省房地产企业房屋竣工面积也有所增加，其景气指数为101.1点，是与去年同期持平，却较上季度上升11.4点。值得注意的是，受建筑业季节性影响，大型企业在去年四季度和今年一季度开工面积指数持续低迷，本年将可能重复这种走势，而中小型企业虽然表现稳健，但难以独立支撑总体竣工面积上涨局面。4、在较好的宏观环境下，房屋销售形势较好由于宏观经济环境较好，居民收入提高，四季度四川省房地产销售形势喜人，景气指数全面飘红。其中，商品房销售面积景气指数为102.1点，较上季度上升4.0点，与去年同期持平；商品房预售面积景气指数为109.4点，较上季度上升3.6点，较去年同期上升13.3点；商品房销售价格景气指数为151.3点，较上季度上升4.1点，较去年同期上升40.7点。因销售形势较好，空置商品房面积景气指数进一步上扬（逆指数），较上季度上升2.5点，较去年同期上升19.1点，达到160.0点，商品房空置问题已趋淡化。从专业统计的数据来看，1-11月全省商品房销售207.6亿元，同比增长0.7%，全省商品房销售均价为每平方米1585元，比去年同期增加了地址：四川省成都市太升北路24号303室电话：(028)8692358086923581-5-159元，增长11.2%，其中住宅销售均价为每平方米1391元，增长8.1%。由于竣工面积并没有得到有效增加，预计下季度全省房地产销售的走势与本季度大致相同。其中，商品房销售面积景气指数预计将上扬6.2点，为108.3点；商品房预售面积景气指数与本季度持平；商品房销售价格景气指数虽可能下调2.8点左右，但仍将维持148.5点的高位；空置商品房面积景气指数下调至156.5左右。5、营运顺畅，企业盈利水平提高四季度，四川省房地产企业税后利润景气指数为113.8点，较上季度上升14.2点，较去年同期上升12.9点，创历史新高。预计下季度房地产企业盈利情况稍差于本季，但其景气指数仍将维持在104.7点附近，继续在景气区间运行。值得注意的是，四川省房地产企业资金仍较紧张，融资仍较困难。四季度，我省房地产企业流动资金景气指数为67.2点，较上季度下滑3.8点，较去年同期下滑5.2点；企业融资景气指数虽较上季度上升3.8点，但仍只有65.6点的水平，继续在中度不景气区间内运行。由于融资困难，目前房地产企业只能以定金及预收款作为开发的主要资金。1-11月，全省房地产企业定金及预收款到位228.54亿元，同比增长27.8%；占本年资金来源的比重42.5%，比去年同期高2.2个百分点。而国内贷款继续则呈下降趋势，1-11月国内贷款到位71.26亿元，同比下降14.5%，占本年资金来源的比重从去年同期的18.8%下降为13.3%。（四）成都市房地产现状地址：四川省成都市太升北路24号303室电话：(028)8692358086923581-6-1、今年1-11月，成都市全社会固定资产投资完成880.05亿元，比去年同期增长29.1%。其中，基建、技改、房地产分别完成383.77亿元、157.21亿元和255.56亿元，同比增长31.0%、37.6%、26.2%。2、商业营业用房投资快速增长，住宅投资保持平稳，办公楼投资下降。1-11月，房地产开发完成投资255.56亿元，增长26.2%。其中，商业营业用房完成46.33亿元，增长84.1%；住宅完成173.58亿元，增长13.3%；办公楼完成7.08亿元，增长0.6%；其它用房完成28.57亿元，增长66.5%。3、住宅预售面积快速增长，空置面积快速下降。1-11月，全市住宅预售622.59万平方米，同比增长42.0%。住宅竣工461.01万平方米，同比下降10.1%。由于竣工面积和批准预售面积有限，空置商品住宅下降迅速，降幅达47.4%。空置期在一年以内的待销住房同比减少57.34万平方米；空置期在一年和一年以上的滞销和积压住房同比减少36.69万平方米。4、全市商品房空置面积142.73万平方米，同比减少29.4%。1-11月，全市商品房空置面积142.73万平方米，同比减少29.4%；空置期在一年内的待销房为67.78万平方米，空置期在一年至三年的滞销房为63.29万平方米，空置期在三年以上的积压房为11.66万平方米。其中，住宅空置万63.75平方米，减少47.4%；办公楼空置14.82万平方米，减少7.9%；商业营业用房空置43.72万平方米，增加4.9%；其它用房空置20.44万平方米，减少12.6%。（五）郫县概况地址：四川省成都市太升北路24号303室电话：(028)8692358086923581-7-郫县地处成都市上游西北郊，县城距成都市绕城高速公路1公里，距成都市三环路6公里，距成都市二环路10公里，距成都市一环路16公里，距双流国际机场20分钟车程，距成都火车站30分钟车程，已开通305、54、98等4条公交线路，直达成都市区。境内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。近几年，郫县先后投入19亿元资金用于基础设施建设。全县通车里程达704公里，其中等级公路密度达0.75公里/平方公里，国道213线、成灌高速公路纵贯东西，绕城高速公路、成铁西环线、温郫彭快速通道横跨南北，实现镇镇通等级公路、村村通黑色油路，形成了快捷、方便、高效的交通网络。未来五年，郫县提出率先构建富有经济实力，独具城市魅力，充满创新活力的成都西部新中心，依托成都市城市规划和成都高新技术产业开发区西区，加速形成产业聚集、科研教育、中心商务、生态住宅、现代物流五大城市功能体系。郫筒镇是成都市卫星城，郫县政治、经济、文化中心，位于成都市西北面，距市区仅14公里，地处县城周围，国道213线、成灌高速公路贯穿全境。早在2900多年前，古蜀国第一个帝王杜宇在此建都，秦汉以来即为县治。全镇辖21个农业行政村，121个农业社，8个居委会，总面积38平方公里，总人口6.9万，其中农业人口2.49万。（六）郫县经济现状地址：四川省成都市太升北路24号303室电话：(028)8692358086923581-8-近年来，郫县坚持以经济建设为中心，以优化投资环境、招商引资统揽县域经济，经济飞速发展。县域经济发展综合指数排名全国“百强县”第89位，县域经济基本竞争力位居西部“百强县”第7位，连续5年进入全省综合经济实力“十强县”。2003年全县GDP达到76.3亿元，工业增加值38.2亿元，第三产业增加值23亿元，全县财政收入6.2亿元，城镇居民人均可支配收入9400元。2004年1-11月，郫县固定投资绝对总量259018万元，同比增长31.1%。社会消费品总额为20.65亿元，同比增长13.9%。郫县先后被列为全国乡村城市化试点县、国家级生态示范区。（七）郫县房地产现状在“率先构建富有经济实力，独具城市魅力，充满创新活力的成都西部新中心”这一战略刺激下，郫县房地产近几年发展势头强劲，已建、在建、待建商品房大幅增加。2003年房地产业建成商品房46万平方米，新建经济适用房12万平方米，商品房销售日趋活跃。2004年，郫县房地产飞速发展，销售价格呈大幅增长势头，2004年初县城内商品房销售均价约为1300元/平方米，至年