建筑物区分所有权制度

建筑物区分所有权制度主讲人：王涵一、概念二、专有权三、共有权四、管理权五、业主大会和业主委员会业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。一、概念建筑物区分所有权的权利体系建筑物区分所有权专有权共有权管理权其中，专有权居于主导地位。专有部分专有部分所有权专有权二、专有权专有部分：具有构造上及行使上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。专有部分所有权（专有权）：区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。（一）概念限制：专有权虽然具有所有权的效力，但受到一定的限制。物权法第71条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。物权法第77条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。请看问题1、住宅是否可以作为经营性用房？业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法所称的“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。（二）客体客体：建筑区划内的房屋，以及车位、摊位等特定空间的专有部分。条件：具有结构上、使用上和法律上的独立性。具体而言一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记成为特定业主所有权的客体。三、共有权概念：区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、特定单元或者特定几个业主的共有。（一）概念（二）共有权的行使物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。（三）法定共有的范围1、绿地、道路、物业管理用房。物权法第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。2、建筑区划内的其他公共场所和公用设施。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。3、维修资金。物权法第79条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。（四）车位车库的归属物权法第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。问题：车位车库的所有权到底归谁？↑架空层车库地下车位车库→地面车位↑四、管理权业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。（一）概念（二）内容：1、设立业主大会，选举业主委员会。2、共同决定有关重大事项。3、决定物业管理事宜。4、遵守法律、法规及管理规约。1、自行管理权；2、自主聘任权；物权法第81条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。▲业主对物业管理享有的权利：3、解聘权；物权法第81条：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。4、监督权；物权法第82条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。返回五、业主、业主大会和业主委员会1、含义：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定即非基于法律行为的物权变动而取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。2、业主人数：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。（一）业主★物业使用人：主体：建筑物区分所有权专有部分的承租人、借用人等为物业使用人。权利义务：专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。1、概念：全体业主成立的，管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。2、性质：一个所有人的联合体，既不是国家机关，也不是事业单位，更不是营利性的机构，只不过是依照法律和规约而由业主组织起来的组织体，是一个自治组织。3、职权：物权法第76条规定了7个方面的职权。（二）业主大会1、性质：业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产和共同生活事务。2、产生：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3、职权：来源于法律法规的规定和业主的授权。物权法没有规定，物业管理条例有规定。4、制约：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（三）业主委员会谢谢