6房地产保险

第六章房地产保险•学习目标：•1.了解风险的含义及房地产业存在的风险类型。•2.了解房地产保险的概念及作用。•3.掌握房地产保险的各个构成要素。•4.掌握房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险、房地产信用保证保险。•5.理解房地产保险的运作过程。第一节房地产业风险与房地产保险•一、房地产业存在的风险•风险是指在一定条件下和一定时期内，由于各种结果发生的不确定性而导致行为主体遭受损失的大小以及这种损失发生可能性的大小。房地产业也存在风险，房屋从设计、生产到销售、分配、使用，每个环节都面临风险，都有可能发生损失。风险与损失可以通过购买保险加以转移。人们所面临的风险损失一般分为四种类型：财产风险、责任风险、人身风险和信用风险。（一）房地产财产风险•房地产财产风险是指因房地产财产发生毁损、灭失和贬值而使有关利益方遭受损失的不确定性。造成房地产财产损失的原因一般都可归入自然风险、社会风险和经济风险这三种类型。自然风险是指自然现象(如物理的、化学的、生物的原因)可能造成人身伤亡和财产损失。社会风险是指出于个人或集团在社会上的异常行为造成人身伤亡和财产损失的风险。经济风险是指企业在生产与销售等经营活动中，由于受各种市场供求关系、贸易条件、价格变化等因素变化的影响，或经营者对前景预料发生偏差的决策失误等，导致其在经济上遭受损失的风险。（二）房地产责任风险•房地产责任风险是指因人们的过失或侵权行为造成他人的财产毁损或人身伤亡，在法律上必须负有经济赔偿责任的不确定性。在房地产经营中，房地产所有者、使用者及其设计、建造、经营房地产的个人和企业都面临责任风险。•1．因房地产的所有权、使用权和占有权而引起的责任风险。•2．房屋设计、建造、销售及服务过程中的责任风险。（三）房地产人身风险•房地产人身风险是指人们因早逝、疾病、残疾、失业或年老无依无靠而遭受损失的不确定性。在房地产领域中，个人房地产抵押贷款的借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内(通常是债务偿还期内)遭受人身风险不仅将给借款人自身及家庭带来利益上的损失，还会因偿还贷款能力的减少而给债权人带来损失。这也是房地产有关人身风险中最主要的部分。房地产人身风险还包括房地产行业尤其是从事开发建设的房地产企业的职工因遭受意外伤害事故可能造成的伤亡、残疾。（四）房地产信用风险•在房屋建造和交易过程中，银行和开发商可能面临不能如期收回贷款或房款的风险，购房者可能面临房地产开发商不能按期交房的风险等，这实质是房地产业务中的信用风险，前者为购房者信用问题，后者为开发商信用问题。一方面，购房者可能由于家庭中主要成员死亡、伤残、疾病、失业、经营失败或遭受损失、自然灾害导致经济困难等原因不能履行还款义务，给银行或开发商造成损失；另一方面，开发商也可能由于资金周转不灵或其他原因导致工程不能延续或完工，因债务等问题可能导致已出售的房产不能交付使用，给购房者带来经济损失。二、房地产保险•（一）房地产保险的概念•保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。•房地产保险就是以房屋及其相关利益和责任为保险标的的保险。（二）房地产保险的作用•1．抵御意外不幸，实现经济补偿•2．推动住房制度改革，促进房地产业的发展•3．推动我国保险业的全面发展•4．保驾护航，推动国民经济的发展•5．搞活房地产市场，促进房地产业的发展•6．促进对外开放，改善投资环境第二节房地产保险构成要素•房地产保险的构成要素是房地产保险运行的必备条件，主要包括房地产保险基金、房地产投保人、房地产保险人、房地产保险关系人、房地产可保风险、房地产保险合同等部分，此外还涉及到房地产保险的辅助人。•一、房地产保险基金•保险基金是指专门从事风险经营的保险机构，根据法律或合同规定，以收取保险费的办法建立的、专门用于保险事故所致经济损失的补偿或人身伤亡的给付的一项专用基金，是保险人履行保险义务的条件。二、房地产投保人•房地产投保人是指对保险房地产具有保险利益，与保险人订立保险契约，并交纳保险费的人，可以是法人，也可以是公民自然人。房地产投保人必须是被保险房地产的所有人或经营管理人，或者是对保险房地产有利害关系的人。三、房地产保险人•房地产保险人即是与房地产投保人订立保险契约，收取保险费和在房地产出险后负责赔偿的人，如保险公司。房地产保险公司以及承办保险业务的银行等金融机构。•房地产保险人的义务有：•1．在约定的保险事故发生后，承担赔偿责任，支付按照合同规定并进行调查后审定的损失费，叫做保险赔偿，又称理赔；•2．当保险事故发生后，保险人应该立即履行对投保人承担的义务，查勘现场，并根据损失的实际情况，核算确定经济补偿金额予以赔偿；•3．积极开展保险房地产的防损工作，及时检查房地产可能发生的危险隐患，予以消除。•房地产保险人的权利有：•1．按照合同收取保险费，这是保险人最基本的权利；•2．保险人有要求房地产投保人按合同履行义务的权利；•3．有适当灵活使用保险金的权利。四、房地产保险关系人•（一）被保险人•房地产被保险人是指其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，房地产投保人可以为被保险人，其特征如下：•1．被保险人是受保险合同保障的人。•2．被保险人享有保险金请求权。•（二）受益人•受益人的特征如下：•1．受益人必须由被保险人或者投保人在投保时指定，并在保险合同中予以载明；投保人与被保险人不是同一个人时指定受益人，须经被保险人同意。受益人如未指定，被保险人自己或其继承人即为受益人。•2．受益人独立享有保险金领取资格。•3．受益人权利的行使时间必须在被保险人死亡之后。•4．受益人领取的保险金归其独立享有，不能作为被保险人的遗产处理。五、房地产保险的可保风险•可保风险是指符合承保人承保条件的特定风险。尽管保险是人们处理风险的一种方式，它能为人们在遭受损失时提供经济补偿，但并不是所有破坏物质财富或威胁人身安全的风险，保险人都承保。各保险企业应谨慎运用弱化的可保条件来承保风险，以免造成保险经营的不稳定。•保险是减少风险的一种有效手段，但并不是所有风险都可以通过购买保险方式转嫁给投保人。保险人承保的风险是有一定条件和一定范围的，房地产保险的可保风险条件有以下几点：•1．风险必须是偶然的。•2．风险导致的损失必须是意外的。•3．风险属于纯粹风险，而不是投机风险。•4．风险必须是大量的。•5．风险损失必须是能以货币衡量的，具有较大损失的可能性。六、房地产保险合同•（一）保险合同的含义•保险合同又称保险契约，是保险关系得以产生的依据，具体是指投保人支付规定的保险费，保险人对保险标的因保险事故所造成的损失，在保险金额范围内承担赔偿责任，或者在合同约定期限届满时，承担给付保险金义务的协议。（二）房地产保险合同的特点•房地产保险合同除具有一般合同的共性外，还有自己的特点：•首先，房地产保险合同是附合合同，即保险合同不是由保险人和投保人充分商议之后才达成的。•其次，房地产保险合同是射幸合同。射幸也叫利益机会，对于投保人来说，缴纳保险费后，在保险合同有效期间发生保险事故，他可以从保险人处得到数倍于保险费的保险赔偿或保险金；对于保险人而言，如果没有发生保险事故，则只接受保险费，不用承担赔偿或支付保险金。（三）房地产保险合同的内容•1.保险人名称和住所；•2.投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受益人的名称和住所；•3.保险标的。•4.保险金额和保险价值。•5.保险费。•6.保险责任。•7.保险期限。•8.违约责任。（四）房地产保险合同订立的原则•l.最大诚信原则•是指保险合同的双方当事人在签订和履行保险合同时，必须保持最大限度的诚意，双方都应遵守信用，互不欺骗和隐瞒，投保人应向保险人如实申报保险标的的主要风险情况，否则保险合同无效。•在房地产保险中，基本诚信原则要求如下：•（1）投保人必须陈报实质性的重要事实•(2)保证条款的使用•(3)违反诚信原则将使合同失效•2．可保利益原则•可保利益原则又称可保权益原则。可保权益原则要求被保险人对所投保的保险标的拥有可保权益。•拥有权益是指客观存在的，对于一项财产具有某种法律承认的权利或利害关系，即假如财产安全，保险方就能得益，反之，如果财产遭受损毁，保险方便会蒙受损失。只有对财产具有这种利害关系，被保险人才能将财产投保，也惟有如此，保险人才会接受投保，这种可以进行保险的权益就叫可保权益。•3．赔偿原则•房地产保险合同是赔偿性质的合同。当保险事故发生，投保的房产或有关利益遭受损失时，保险人应按合同规定的条款履行赔偿责任。赔偿的原则如下：•(1)保险人对赔偿金额有一定限度•(2)保险人对赔偿方式可以选择•(3)被保险人不能通过保险赔偿而获得额外的利益•4．权益转让原则•权益转让原则又称代为求偿原则。当保险事故由第三方责任引起时，第三方对此应负有赔偿责任。如果被保险人从第三方那里获得了补偿，就相当于没有损失，因而不能再向保险人提出索赔要求；如果保险人应投保方申请并同意赔付其损失后，保险人就可以取代被保险人地位拥有向第三方索赔的法定权力，即代位求偿权。•5．重复保险分摊原则•投保人以一个保险标的同时向两家或两家以上保险公司投保同一危险，即构成重复保险，其保险金额往往超过保险标的的可保价值，因此在发生保险损失时，应根据保险赔偿原则，采取各保险人之间分摊保险赔偿金的办法，以防止被保险人从各方获得的总保险赔偿超过可保价值。•6．近因原则•近因是指造成保险标的损失的最主要、最有效的原因。也就是说，保险事故的发生与损失事实的形成有直接因果关系。按照这一原则，当被保险人的损失是直接由于保险责任范围内的事故造成的，保险人才给予赔偿。这是因为现实中保险标的的损失是由多种风险事故同时或者连续发生造成的，而这些风险事故往往同时有被保风险、非保风险或除外风险。近因原则是判断保险人是否需要赔偿的标准。七、房地产保险的辅助人•房地产保险的辅助人，是指与保险合同的订立或履行有一定辅助关系的人，即保险代理人和保险经纪人，在国外还有保险公证人和体检医师等。•（一）保险代理人•保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取代理手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的单位或者个人。保险代理人根据保险人的授权代为办理保险业务的行为，由保险人承担责任。（二）保险经纪人•保险经纪人是指基于投保人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位。保险经纪人的特点如下：•1．保险经纪人的活动内容以提供订立保险合同的中介服务为限，保险经纪人既非保险人的代理人，也非投保人的代理人，而是为保险人和投保人之间订立保险合同牵线搭桥，但其出发点是为投保人利益。•2．保险经纪人依法有权向保险人收取佣金。第三节房地产保险业务种类•根据房地产面临的风险以及保险标的性质的不同，房地产保险业务种类可划分为房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和房地产信用保证保险。•一、房地产财产保险•房地产财产保险是对房屋财产因意外事件造成的损失进行赔偿的保险，是由投保人或被保险人与保险人签订房屋财产保险合同，以一定的保险费支出来应对可能遭受的不确定性的损失发生，以实现风险转移的一种经济补偿制度。（一）企业财产保险•企业的房产一般不作为单独的保险标的进行保险，而是和其他固定资产以及流动资产一并投保，其适用范围是指可以向保险人投保该保险种类的单位。企业财产保险适用于在我国境内注册的国有企业、集体企业、股份制企业、私营企业，在实务上也包括国家机关、事业单位和群众团体等。企业财产保险包括基本险和综合险两类。•1.保险标的范围•主要包括：•（1）属于被保险人所有或与他人共有而由被保险人负责管理的财产；•（2）属于由被保险人经营管理或替其他人保管的财产；•（3）具有其他有关法律承认的与被保险人有经济利害关系的财产等，如具有承租利益的房屋。•上述财产是否可以用于投保，主要是看保险标的与被保险人之间是否具有可保利