房屋预售合同纠纷案

黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案第十组马姗姗、谢婷、侯冰、于莉娜徐梓程、任鑫、靳钟、叶根茂目录一、案件事实二、本案法律争点三、针对争点本方提出的法律意见四、论证五、结论六、本案所用到的材料一、案件事实（一）当事人原告：黄颖被告：北京美晟房地产开发有限公司法定代表人：杨美玲，公司总经理（二）事件发生过程2003年8月17日黄颖（买受人）与美晟房地产公司（出卖人）签订了一份《商品房预售合同》，购买美然·北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房（后变更为10号楼2单元502号）一套，建筑面积143.4平方米，总金额567864元。在合同中，合同双方没有约定窗外有装饰性钢梁这一事项，在出卖方售楼处展示的沙盘图、样板间里面也没有钢梁这一内容。随后，2004年8月16日，出卖人向黄颖发出《入住通知书》，办理入住手续时，黄颖认为钢梁遮挡窗户并给其造成视觉、心理障碍，威胁其人身、财产安全和隐私权，在《业主入住验收单》上对此明确提出了异议，且入住后多次致函要求美晟公司承担违约责任。美晟公司则认为，其改变交付房屋建筑事项的行为经过了行政机关的审批且不违反建筑事项，业主入住表明其对房屋改变的事实予以认可，不同意业主黄颖的请求。（三）已经历的法律程序：一审、二审一审法院认为：原被告之间的合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规，合同合法有效。沙盘图不能反应建筑全部细节，建筑事项应该以政府部门认定的施工图以及合同约定为准，业主在交接房屋时没有提出异议且实际办理了入住手续，故对其主张不予支持。二审法院认为：钢梁对房屋造成了一定程度的永久性遮挡，在质证中，双方也认可北京首都工程建筑设计有限公司提出的为不影响住户采光、将钢梁上移55厘米为宜的报告，故钢梁是显而易见的瑕疵，业主主张其已经在《入住验收单》上对此提出了异议，美晟公司拒不交出该《入住验收单》的行为可以依据《关于民事诉讼证据的若干规定》推定业主已经向开发商提出书面异议的行为成立，根据《合同法》规定，开发商的行为构成违约，应承担责任，安装钢梁经过行政审批且符合建筑规范书属另一法律关系，不构成不违约或免除责任的事由，故撤销了一审判决，支持上诉人（黄颖）要求被上诉人将钢梁上移55厘米并重新焊接的要求。二、本案法律争点•1、卖方展示的沙盘图、样板间属于要约还是要约邀请。•2、房屋买卖合同中未约定窗外有无钢梁这一事项，那么出卖方在交付房屋时安置钢梁的行为是否构成违约。3、改变交付房屋建筑事项的行为通过了行政机关的审批且符合建筑规范，是否可以成为出卖方不违约或免除责任的事由。三、本方对上述争点的法律意见•1、卖方展示的沙盘图、样板间属于要约邀请。2、出卖方安置了买卖合同中未约定的钢梁的行为构成违约。3、开发商改变交付房屋建筑事项的行为虽然通过了行政审核且符合建筑规范，但不能成为其不违约或免除责任的事由。四、论证（一）本方立论1、双方当事人之间的《商品房预售合同》合法有效《民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十六条民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。分析：双方当事人具有相应民事行为能力，签订的合同是双方当事人真实意思的表示、不违反法律法规且形式合法，所以双方当事人之间的《商品房预售合同》合法有效。2、沙盘图展示应视为要约邀请，不是要约《合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。•第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。分析：开发商对于房屋有无装饰钢梁一事并未向业主做出具体承诺和说明，钢梁的存在与否对房屋价格也没有重大影响，而且业主只是要求开发商解决钢梁这一问题，而没有因为钢梁的存在而提出解除合同，证明钢梁的存在与否不足以影响到业主是否决定购买房屋，故沙盘展示图的内容不应视为要约，而属于要约邀请。3、安置装饰钢梁不属于合同约定内容《合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《合同法解释（二）》第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。分析：由于买卖双方对窗外有无钢梁这一事项在合同中没有明确约定，事后双方也没有签订补充协议；所以应根据合同有关条款或交易习惯来确定，而这一事项明显不属于交易习惯的范畴，故只能按照合同有关条款来确定，而在合同中，当事人没有就钢梁这一事项做出约定，安置钢梁影响采光，违背业主签订合同时的目的，故应当认定交付的房屋不应当安置钢梁。4、开发商安置钢梁的行为构成违约、应承担责任《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。分析：由于安置钢梁不属于合同约定内容，且安置钢梁遮挡了光线，影响房屋采光，与业主订立合同的目的相悖，应认定出卖方没有全面履行义务，构成违约、应承担相应的违约责任。5、出卖方的违约行为不存在免责事由•《民法通则》第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。•《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。•分析：出卖方安置钢梁的行为虽然经过了行政机关审批且符合建筑规范，但属于另一法律关系，不属于《民法通则》和《合同法》中规定的不可抗力，不能据此主张不违约或免除违约责任。•（二）反驳其他观点1、卖方应承担缔约过失责任而不是违约责任《合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。有观点认为开发商在建筑施工图中设计有装饰钢梁，但在沙盘展示和合同中却没有，故意隐瞒了情况，应承担缔约过失责任。反驳：缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因故意或过失违背依其诚实信用原则所应尽的义务，使合同未成立、被撤销或无效而致另一方信赖利益的损失时应承担的民事责任。违约责任是指违反合同的民事责任，即合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时所承担的法律后果。二者责任发生的时间不同。缔约过失责任只产生在缔结合同过程中，包括合同成立；在这个过程中，因一方当事人的过错致使合同不能成立，即仍处在要约或承诺阶段，或合同虽已成立但因其合同标的不适法而无效，或因合同虽已成立但因其意思表示的不真实，法律行为不能发生法律效力而被撤销时，当事人已经为订立合同花费了一定的费用或为签订此合同而丧失了其他利益机会，这样立法上为平衡当事人的利益，对信赖利益的保护而创制了缔约过失责任制度。而违约责任只能发生在合同成立后且已生效，如合同已成立但不生效，此时并没有产生合同义务，因而不产生违约责任，只能产生缔约过失责任。合同生效后，债务人开始履行义务，如对合同义务的不履行或履行不符合约定，此时才产生违约责任。结论：在此案例中，合同成立且已经生效，在履行和同的阶段由于开发商不适当履行义务的行为而产生纠纷，故应认定为其承担的责任是违约责任。五、结论依据合同法第61条支规定，安置钢梁不属于合同约定事项，开发商安置的钢梁对业主窗户造成一定程度永久性遮挡，影响采光，有悖于业主购买房屋并居住使用的目的，属于履行不适当的违约行为，应依据合同法第107条承担采取补救措施或者赔偿业主损失，其所主张的改变建筑事项经过行政机关审批且符合建筑规范的理由不构成其不违约或者免除责任的事由，故依据业主要求将钢梁上移55厘米的请求以及北京首都工程建筑设计有限公司对该方案技术可行性之证明，并考虑经济、实效之原则，确定由开发商将钢梁上移55厘米并重新焊接。六、本案所用到的材料规范性法律文件（一）制定法《民法通则》1986年4月12日由第六届全国人民代表大会第四次会议通过，1987年1月1日起施行。《中华人民共和国合同法》由中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过，自1999年10月1日起施行•（二）司法解释•《合同法解释（二）》于2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，现予公布，自2009年5月13日起施行。•《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》由最高人民法院于2003年3月24日公布，自2003年6月1日起施行。判例：1、段X慧诉滕X义房屋买卖合同纠纷案内容：合同内容约定不明，补充协议后仍不明确2、陆山与淮南恒久置业有限公司房屋买卖合同纠纷案内容：《商品房买卖合同司法解释》第三条，如何认定宣传资料是要约还是要约邀请法学家著述1、江平《民法学》中国政法大学出版社2007年版2、崔健远《合同法》北京大学出版社2012年版3、杨立新《合同法判例与学说》吉林人民出版社2005版