达观2010中粮长沙北纬28度别墅项目整合推广...

半山半岛·独墅独尊——北纬28°整合推广策略提案——达观机构2010年2月1日版权所有敬请尊重北纬28°，世界半岛豪宅的天生高度北纬28°线洛杉矶夏威夷济州岛迪拜迈阿密洛杉矶的半山半岛豪宅比弗利山庄BeverlyHills迈阿密十四号总统半岛海景别墅夏威夷群岛黄金海岸半岛别墅迪拜棕榈岛七星级半岛海景别墅济州岛的“FULLHOUSE”半山临海别墅（浪漫满屋）北纬28°，这是一个伟大的纬度，在这里诞生了诸多世界顶级豪宅！在长沙，中粮·北纬28度，又将给世界带来怎样的惊喜独占鰲头树立绝对高度独具匠心实现深度沟通北纬28°，天生尊墅，六合独尊！谋局布局胜局唯我独尊的地位，独一无二的价值，独占鳌头的高度定局独享资源挖掘核心价值独具慧眼确立远大目标谋局目不及远，不致千里立足中粮集团，全面打开品牌长沙市场知名度！着眼北纬28°，全面树立项目顶级别墅的高度！在达到企业品牌及项目形象双赢的基础上，全面推动项目的快速销售！我们还可以把眼光放得更远一些，让北纬28°成为影响全国、乃至全球的顶级豪宅标杆，一如北京耕天下，上海汤臣一品，广州星河湾。让中粮地产成为比肩全国、乃至全球的知名开发商，一如绿城，万科，中海。布局知己知彼，运筹帷幄我们是否具备逐鹿天下的资本和环境？市场分析/项目分析/客群分析在长沙，谁占有别墅的解释权？2.1市场分析纵观09年的长沙，别墅混战，六分天下！麓南含浦板块望城市府板块北城板块星沙金鹰板块南城板块中心板块纯独栋纯别墅别墅为主+其他其他为主+别墅2.2.1长沙别墅六大格局潜在别墅区域分布54215望城市府麓南含浦北城金鹰星沙南城板块在售别墅区域分布442752望城市府麓南含浦北城金鹰星沙南城板块中心板块潜在项目主要分布在望城市府、麓南含浦和南城板块，共有14个，占所有潜在楼盘的82.4%；在售楼盘主要分布在金鹰星沙、南城市、望城、麓南四大板块，占83.3%。望城市府板块纯独栋纯别墅别墅+其他板块素质交通：贯通南北的金星大道通车后，金星北与从此与市府紧密相连。市府、麓谷已经形成比较完善的路网体系，金星北板块路网正在完善中（如银星路、潇湘大道北段）。配套：金星北生活配套极端匮乏，市府板块凭原有的事业单位和老社区，生活、医疗、教育等配套完善，但档次低而乱，目前大型超市有新一佳。景观：市府板块有龙王港水系、西湖水上公园；金星北板块有月亮岛、潇湘大道风光、丰富的原生山体景观。代表楼盘及板块产品特征东方大院、苏迪亚诺、长沙玫瑰园、卓越蔚蓝海岸、西山汇景；复合型别墅的聚集区，各式建筑风格争奇斗艳。板块主力客源分析麓谷企业高层管理人员，市委、市政府及区政府等机关单位高级公务员，湘雅、肿瘤医院医生，大学城教授级别人群，及望城县高收入人群。备注：该区域是经历了价格阶段（经济适用房阶段，代表楼盘：咸嘉新村）到景观绿化阶段（以卖环境为主，代表楼盘：景绣江山）到品质阶段（综合效益、性价比阶段，代表楼盘：沁园春、美林“银谷），如今更可谓强手如林，卓越蔚蓝海岸，长沙玫瑰园、南山.苏迪亚诺，新地东方明珠等外地豪强以及盈卧龙湾等本地精英争奇斗艳。望城市府别墅区（本项目所在区域，重要竞争对手：金地即将动工的千亩别墅，金科东方大院）包括市政府、麓谷和金星北三小板块，该区域目前皆为复合型别墅，集中生长于金星北。金星北路的拉通，为金星北别墅的开发奠定了良好的交通基础。麓南含浦别墅区（重要竞争对手：岳麓山公馆、卓越·麓山别墅）麓南含浦板块纯独栋纯别墅别墅+其他板块素质交通：长潭西线、金星大道与南二环的互通等基础道路设施建设正逐步改变着片区以往闭塞落后的面貌。配套：生活、医疗、教育等配套匮乏，围绕麓南各高校呈点状分布。景观：自然景观依山伴水：岳麓山及其支脉，湘江西岸风光带，勒江，白鹤自然保护区。人文景观，积淀深厚。代表楼盘及板块产品特征在售的麓山别墅、岳麓山公馆、汀湘十里、米兰春天；未来的900亩南山白鹤天池；纯别墅产品聚集区（如，岳麓山公馆，麓山山别墅），别墅产品档次较高。特色中式别墅楼盘之一的汀湘十里，号称要做长沙最高档楼王的岳麓山公馆都扎堆于此。板块主力客源分析师大、湖大、中南、中医、工业职院等学校教授。备注：从风水学的角度看，麓南板块位处岳麓山之南，湘江水之西北。符合风水学上的依山傍水的原则，从大环境上讲，湖南属于内部季风气候，夏天东南风、冬天西北风，有岳麓山挡住寒冷的西北风，夏天湘江带来湿润空气。单从这点上讲，就已经是长沙的风水宝地。拥区内原生态保护区，倚岳麓山景，傍湘江水景，添大学城人文底蕴，造就天然纯粹的别墅聚集区。金鹰星沙别墅区（重要竞争对手：好望谷、即将上市的庄士皇庭）纯独栋纯别墅别墅+其他金鹰星沙板块板块素质交通：三一大道连接东西，万家丽路贯通南北，新世纪大道建成通车，星沙区内路网四通八达，行车方便。配套：星沙板块配套较好，泰国易初莲花、本土新一佳、通程在此落户；金鹰月湖，主要围绕金鹰城、长沙大学分布；万家丽北板块火热发展中，目前配套匮乏。景观：月湖公园、月岛公园、腾飞岛、自然山体资源。代表楼盘及板块产品特征售完的圣爵菲斯；在售的山水湾、早安星城、威尼斯城、诺亚山林等；将售好望谷、庄士皇庭；威尼斯的大体量别墅群，垄断了星沙高端别墅市场，并首创了长沙精装别墅的先河；藏珑的先造湖，后建别墅，坚定了消费者的信心，创造了销售的火爆，54套双拼全部预定完毕；后起的万家丽北板块别墅楼盘开始放量。板块主力客源分析金鹰月湖：金鹰影视集团高层管理人员；万家丽北：贺龙体校、国防科大等近十个大学教授；星沙：星沙经济技术开发区企业高层管理人员。备注：洪山旅游区开发、西湖楼美食城、高尔夫球场建成、影视文化中心逐渐成型；星沙作为第六区的潜质，未来发展前景广阔。由金鹰月湖板块、万家丽北板块和星沙板块三小板块组成。三个板块既相互联系，有比较独立。威尼斯城垄断星沙板块中高档别墅市场。市中心别墅区（非竞争区域，没有对手）板块素质交通：东西走向人民路；南北走向万家丽路，古曲路；区域内路网综合交错。配套：各类配套齐全，旺旺医院、大润发超市、沃尔玛超市、上河国际商业广场、高桥大市场、华雅华天国际大酒店、高尔夫球场以及邮政所、各类银行、学校都在周边。景观：缺乏景观资源。代表楼盘及板块产品特征售完的水云间；在售的万科西街庭院；将来的阳光100国际新城。中心板块别墅楼盘稀缺，目前仅有西街庭院在售，且为复合型别墅项目。板块主力客源分析芙蓉区政府、检查院公务员、旺旺医院、马王堆万家丽高桥大市场私营业主。备注：城市别墅的唯一区域。成熟的配套，便捷的交通，稀有的闹市中的别墅群，仅有万科西街庭院、西山汇景，和后期的阳光一百30多套别墅。中心板块纯独栋纯别墅别墅+其他南城别墅区（重要竞争对手：美洲故事、阆峰云墅）板块素质交通：目前芙蓉路、韶山路、湘府路、万家里路等多条公路相通，大脱机场具备一定的空运能力、交通体系较完善，未来地铁一号线的开通，交通更加完善。配套：该区域红星商圈较成熟，配套齐全。景观：天际岭森林公园、省植物园代表楼盘及板块产品特征保利·阆峰别墅、比华利山、橘郡、托斯卡纳、美洲故事、格兰小镇、郡原美村、御邦、愿景暮云项目、中信新城以复合别墅为主，兼有保利·阆峰别墅纯独栋以及美洲故事纯别墅项目，别墅档次较高，同类别墅较多，别墅盘竞争较大。板块主力客源分析红星商圈、东塘商圈的经营业主，株洲、湘潭市区的高收入群体，省政府、天心区等机关单位高级公务员。备注：该区域前期主要是以中低档次楼盘开发为主，长株潭融城以及省政府南迁后，南城成为房地产开发的热土，以中档、中高档楼盘开发为主，代表楼盘有中信新城、长沙奥林匹克花园、美洲故事、龙湾国际社区等。包括天际岭森林公园和暮云板块；作为长株潭融城规划核心地段，该区域具有广阔发展前景，目前别墅楼盘多，竞争激烈。纯独栋纯别墅别墅+其他南城板块北城别墅区（重要竞争对手：绿城青竹园、湘江一号、沙河·堤亚纳湾）板块素质交通：目前主要以芙蓉路为交通要道。配套：目前处于发展地步，配套有待改善。景观：新河三角洲、湘江风光带、浏阳河、捞到河景观资源、高尔夫球场代表楼盘及板块产品特征绿城·青竹园、沙河世纪城、湘江一号、山语城聚集了长沙别墅的顶尖产品，绿城·青竹园，区域别墅盘少，竞争相对南城较小。板块主力客源分析开福区政府等机关单位的高层公务员，市区的高层收入群体备注：改区域政府先后出台了一系列的政策，招商引资，鼓励开发商在北城开发，去年地王在该区产生，都说明了政策的有效性，目前北城板块成为楼盘的聚集地带，涌现出一系列的高档楼盘，如：湘江世纪城、湘江北尚、万国城、双湾国际、北辰项目（地王），但综合来看，房地产在北城目前位于初步发展阶段。别墅楼盘少，加上产品档次分明，区内竞争不大。绿城青竹园，借助原生山体景观和高尔夫球场，成为长沙顶尖别墅的代表。北城板块纯独栋纯别墅别墅+其他2.2.2板块对比板块名称景观素质板块特点竞争板块望城市府市府板块有龙王港水系、西湖水上公园；金星北板块有月亮岛、潇湘大道风光、丰富的原生山体景观以非别墅产品为主的复合型别墅，各式建筑风格云集。地理位置上麓南含浦板块与本板块较近，特别是在联排别墅等产品上，两区域存在客户群的争夺。譬如，对高校教授、湘雅肿瘤医院医生、市府及区政府公务员的争夺。麓南含浦自然景观依山伴水：岳麓山及其支脉，湘江西岸风光带，靳江，白鹤自然保护区。人文景观，积淀深厚纯别墅产品聚集区（如岳麓山公馆，麓山山别墅），别墅味最浓的板块，高档别墅聚集区。中低档别墅与市府望城板块存在客源的争夺；中高档别墅与南城板块存在较大竞争，一是两板块同时具有良好的别墅生长环境，二是类似的产品，三是都是长株潭融城的前沿地带。南城板块天际岭森林公园、省植物园以中档、中高档别墅楼盘开发为主，别墅味相当浓厚，仅次于麓南含浦板块。贴近长株潭规划的绿心地带，具有良好的别墅生长环境，极佳的区位和前景。与麓南、北城的顶尖高端别墅争夺客源。北城板块新河三角洲、湘江风光带、浏阳河、捞到河景观资源区内别墅少，仅有青竹园、湘江一号等少量别墅盘。量少。与其他板块竞争不大，青竹园在高端别墅市场上有较高的影响力，将分流掉尖端客户。金鹰星沙月湖公园、月岛公园、腾飞岛、自然山体资源威尼斯一盘独大，打造中高档别墅群；其他别墅盘凭各自优势，呈零散放量。偏居一隅，本板块有自身独特的客户群，因而与其他五大板块竞争不大。市中心板块景观资源缺乏经济型别墅城市繁华地段，缺乏景观资源，满足特定需求人群。加之放量少，与其他板块基本无竞争。长沙别墅众多，但缺乏真正意义上的顶级别墅或资源不够独占，或产品不够极致，或诉求不够高度北纬28°，是否能担此重任？他们最想要的是什么？2.3客群分析还是看看我们的客户群，什么是他们最想要的？在长沙，他们究竟是怎样一群人！2.2客户分析高端别墅消费群绝对的百里挑一的少数阶层他们是看不见的顶层和看得见的上层更准确描述更准确点说，他们是谁？一个看不见的阶级，他们曾经喜欢炫耀和挥霍；后来，他们在媒体、大众的嫉恨、慈善机构募捐者的追逐下销声匿迹了；没有人对这个阶级做出了细致的研究。——顶层——48岁，长沙市人，某大型房地产公司董事长，这是他在加洲买的别墅，还想在长沙再买一栋52岁，长沙县人，某大型私营企业主，有点传统和自傲，但去加拿大考察时，竟对这样一栋别墅所折服一个富有又看得见的阶级，他们贪图安逸，家中宾客川流不息；耀眼，这点是毫无疑问的，但不需特意提及；他们有着太多的正面标记，例如红酒、高尔夫、雪茄……——上层——39岁，常德人，留学多年，长沙某大型上市企业高管,有了自己成功事业，急需自己的社会认同43岁，株洲人，清华大学毕业，32岁开始创业业务已经延伸到了海外平时经常到硅谷考察学习因为大部客户分为二次以上购买，因此别墅已经不只是为了居住的需要；购买别墅，被看做是一种生活方式的选择，对更高品质生活的一种追求他们大部分的时间都在事业上打拼，内心更加渴望宁静，远离世俗的烦扰、都市的喧嚣，回归自然。买墅目的：追求更高品质的生活80100120我愿意为优质的商品付出更多我喜欢国外品牌，虽然它们更贵我向往发达国家的