遂宁物业管理方案标准范例

遂宁市泰佳物业管理方案前言服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。第一章各项管理工作方案一、公共设施设备管理1、管理目标保证设备运行正常，无重大管理责任事故。2、管理措施（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。（2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。（3）设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（4）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。（5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。（6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。（7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。（8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。（9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。二、安全管理1、管理目标（1）确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。（2）维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。（3）有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。2、建立交互式联动治安网络（1）在大厦设立流动岗哨，实行24h值班巡逻制。做到2h巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。（2）遇到有紧急情况或其他治安需要，管理部通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1min~3min内到达现场进行支援。（3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理部安全管理指导员，定期与管理部安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。3、紧急情况下的应急措施（1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助共安机关调查破案。（4）管理部主任应在突发时间发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。三、装修管理1、日常装修管理（1）管理部安排人员办理装修队伍的培训、严资、登记、审批和发放各类证件。（2）跟踪施工情况，管理部主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。（3）安全管理员24h值班，控制人员进出并做好相应记录。（4）装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋袋清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。2、装修安全管理（1）安全管理组负责装修日常安全工作。（2）与业户和施工队负责人签定安全责任书。（3）装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。（4）需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。（5）安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。（6）发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。四、消防管理1、消防组织机构的建立（1）管理部负责建立消防安全小组。（2）管理部主任为消防安全负责人。（3）管理部其他人员为义务消防员。（4）安全管理主管为专职安全监督员。（5）日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。（6）管理部负责制定组织机构图及人员职责。2、建立各项消防制度（1）消防检查制度。（2）专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理部主任审核。（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每2h巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。（5）发现业户因装修造成饿消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。（6）管理部制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。3、防火措施（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理部每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。（2）严禁乱拉、乱接临时用点线路，电器线路需维修时请及时找管理部安排施工。（3）严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。（4）不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。（5）不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。（6）严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。（7）公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。（8）配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。4、消防知识培训（1）对业户的消防要求（包括安全用水、用电），通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。（2）管理部内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施操作方法等，学习情况须详细记录。（3）管理部主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。（4）在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，有各组自行在活动记录中登记并整改。（5）专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后芳可任职，其资格每年确认一次。5、消防设备管理（1）管理部负责建立消防档案。（2）管理部对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理部主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。（3）制定《设备管理制度》，对消防设备进行检查和维护。6、消防演习（1）小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理部每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。（2）消防演习后，管理部主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。五、车辆管理为确保小区车辆安全，为业户提供良好的车辆保管服务，特制定本标准。1、小区停车场实行日夜24h值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。2、本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡）进入停车场。3、车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。4、车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。5、驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。6、管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场内车辆与登记记录相符，并列签字交接。7、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。六、清洁管理1、人员配置及分工详见岗位架构图（略）。2、工作流程及质量管理标准。保洁工作流程及标准将按照ISO9000标准，由本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。