深圳城市更新工改工专题研究报告

深圳市城市更新工改工项目专题研究报告一、深圳市优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件要点解读文号：深府[2013]1号“1+6”文件要点解读“1+6”文件出台背景到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》1、《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》2、《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》3、《深圳市宗地地价测算规则（试行）》4、《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》5、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》6、《加快发展产业配套住房的意见》附件1、3、4、5由规土委拟定“1+6”文件要点解读主文件解读：——深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见“1+6”文件要点解读第六条：房地并举，优先供房建立以房招商、养商、稳商的新机制，企业可以通过租赁、购买、合作等方式解决生产及配套的问题，并根据政策给予创新性企业租金补贴或优惠。第七、八条：差别化地价按照产业转型升级的要求，完善产业供地预申请制度，对不同产业用地供给方式和供地年限实行差别化管理，进一步提高土地供应的针对性、导向性和有效性。支持土地混合开发利用，鼓励发展产业综合体。（1）对符合我市产业发展导向的总部经济、战略性新兴产业、现代服务业、高新技术产业、先进制造业和优势传统产业的研发及总部，给予地价优惠支持；（2）对容积率较高的新建产业项目，给予地价优惠鼓励；（3）对在我市属于落后产能的企业和产业项目，采取提高土地资源使用成本等限制政策，逐步转移、淘汰。出台宗地地价测算规则，推动差别化地价政策落实。小结：文件的优惠对象为政府主导产业，而非房地产开发。主文件只是方向性文件，具体办法在后面附件中。“1+6”文件要点解读第十、十一条：创新型产业用房制定创新型产业用房建设和收购投资计划，鼓励企业通过市场竞争方式取得新增建设用地建设创新型产业用房，支持旧工业区升级改造建设创新型产业用房，落实城市更新项目按一定比例配建创新型产业用房规定。对已出让的产业用地，鼓励提高容积率并按一定比例配建创新型产业用房。出台创新型产业用房管理办法。按照租售并举的原则配置创新型产业用房。采取租金补贴或租金优惠等措施，重点扶持创新型中小企业发展。培育创新型产业用房市场，允许以“限销售对象、限销售价格、限二次转让周期”的方式向市场流通创新型产业用房。第十二条：修订工业楼宇转让办法按照市场化运作的原则，修订深圳市工业楼宇转让暂行办法，规范流转管理，盘活工业楼宇存量资源。适度放开工业楼宇分割转让范围，建立转让时限控制、准入资格审查、政府优先购买和转让增值分配等制度。小结：城市更新项目可配建创新型产业用房，但销售受各方面限制。“1+6”文件要点解读第十五条：社区企业土地入市引导社区土地资源服务产业发展。进一步规范社区土地资源管理，按照“集中布局、周边配套”的原则，调动社区股份公司、保有富余产业用地企业的积极性，鼓励社区企业以资金、土地、厂房入股等多种形式参与产业项目建设，提高社区土地资源利用水平和效益。第十六条：创新型产业用房推进旧工业区拆除重建升级改造。通过政策优惠、手续简化等手段，加快推进旧工业区拆除重建类升级改造。提高工改工项目比重，支持拆除重建的旧工业区项目升级改造为我市鼓励发展的工业产业园区。第十八条：搭建服务平台推进旧工业区拆除重建升级改造。通过政策优惠、手续简化等手段，加快推进旧工业区拆除重建类升级改造。提高工改工项目比重，支持拆除重建的旧工业区项目升级改造为我市鼓励发展的工业产业园区。小结：鼓励工改工，鼓励社区土地入市。︱8“1+6”文件要点解读附件1解读：——深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）“1+6”文件要点解读第二、三条：市政府土地房产交易机构搭建专门的产业用地供需服务平台，负责我市产业用地供应信息公开、需求信息收集及信息共享等工作。根据近期建设与土地规划年度实施计划，市土地主管部门将产业用地区位、规模等每季度在产业用地供需服务平台上公布。鼓励原农村集体经济组织继受单位将可用于产业发展的用地信息在该平台上公布。第五条：市政府土地房产交易机构搭建专门的产业用地供需服务平台，负责我市产业用地供应信息公开、需求信息收集及信息共享等工作。市土地主管部门依据市产业主管部门产业导向结果结合企业用地需求信息，采取用地预申请的模式组织产业用地供应。小结：搭建产业用地服务平台，企业可以预申请。案例：2013年1月，坪山某地块通过预申请的形式出让。“1+6”文件要点解读情形二（不完善）：尚未完善征（转）地补偿手续且符合规划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可选择以下方式之一进入市场第六、七条：针对：农村集体经济组织继受单位的工业用地（即非农用地中的工业用地）情形一（合法）：原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通，免收《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（198号令）中规定的10%的公告基准地价。50%地价收益70%地价收益50%土地收益30%地价收益20%物业农村集体经济组织小结：非农用地中的工业用地可以实现上市流通，主要目的是盘活农村工业用地，但建成后的物业必须为工业。地价款分成政府方案一方案二︱11“1+6”文件要点解读附件2解读：——深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知“1+6”文件要点解读第二条：定义：本办法所称创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。第十三条：按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。第十四条：创新型产业用房租售实行政府基准价。基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门拟定。其中，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格调整周期为3年。租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。深圳市创新型产业用房管理办法（试行）小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利。“1+6”文件要点解读第十五条：创新型产业用房准入企业的标准：（一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；（二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。第十八条：创新型企业用房的销售对象：应同时符合本办法第十五条、第十七条相关要求及下列条件：（一）最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；（二）最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元。深圳市创新型产业用房管理办法（试行）小结：创新型产业用房，销售对象严格限制；租售价格为市场评估价的50%-70%，不利于开发商销售。“1+6”文件要点解读第二十一条：创新型产业用房的转让：创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的企业确需转让的，经相关管理主体批准后方可转让，且优先由政府回购，回购价格不高于原销售价格减折旧价；政府不回购的，在市土地房产交易中心按政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合创新型产业用房准入条件，经相关管理主体资格审查合格后方可参与竞买。第二十二条：企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。承租企业如需继续租用，可在合同期限届满6个月前向相关管理主体申请续约，经管理主体审查符合条件的方可续租。深圳市创新型产业用房管理办法（试行）小结：创新型产业用房限制转让，即使需要转让，政府优先回购，回购价格较低。政府不回购的情况出售，受让方也需符合条件。“1+6”文件要点解读附件3解读：——深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）“1+6”文件要点解读提示：原办法废除：2008年9月27日深圳市人民政府发布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》；目前在研究该办法的细则。第四条：九种特特殊情形可分割转让用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的；（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；（八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）小结：在九种特殊情况下，限制分割的工业楼宇可分割转让。“1+6”文件要点解读第五条：工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。第七条：工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。解读：工业楼宇的配套设施可以转让第八条：非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。小结：工业楼宇销售对象必须为企业，配套设施可以转让，但需补地价。深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）“1+6”文件要点解读第九条：城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：（一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；（二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割