中国房产置业工程管理手册

第1页共78页中国房产置业有限公司工程管理手册生产运营中心二零零七年七月十四日第2页共78页目录一、基本原则（一）双方合作宣言（二）工程建设节点计划控制（三）对工程进度计划的考核模式（四）工程管理目标及原则（五）合同有效文件的执行顺序（六）工程建设的各主要节点工作内容（七）工程管理对营销的影响（八）样板间、样板区二、开工准备（一）工程开工的标准（二）开工前具体工作的相关做法1、核查施工单位质保体系2、施工单位进场沟通内容及安排3、施工单位报送施工组织设计的内容要求4、图纸进行会审三、施工过程管理1、工程例会制度2、进度质量文明施工评比方案3、安全文明施工标准第3页共78页4、施工现场用电管理规定5、材料设备报验收制度6、进度付款程序7、工程款支援的规定8、主体结构验收条例9、变更管理10、工程签证管理制度及整理标准11、建筑垃圾管理规定四、竣工交付1、交付工作规定2、物业验收制度3、竣工及备案资料整理标准五、工程维修1、保修合同2、质保金支付第4页共78页一、基本原则（一）双方合作宣言甲乙双方经过友好协商，就开展相关的经济合作已达成初步意向；在甲乙双方签订相关合同之前，双方共同发表合作宣言，并秉持共同遵守：1、甲方宣言：（1）奉行双方共赢的基本原则公司在开展各项对外经济活动中，坚持在平等互利的基础上，保障合作双方的合同利益得以实现；在力所能及的范围内，我公司将给予合作方最大的工作配合。在市场经济条件下，我公司坚持维护双方合作的合同契约关系和双方的商业信誉形象，力求通过沟通和合作，督促双方严格依据合同尽到自己的责任和义务，同时最大限度的维护双方的合同权利。我公司倡导，在遵循合同的前提下，双方真诚的合作，各自克服各自的困难，彼此相互兑现承诺。我们愿意和所有的真诚合作者建立长期的利益战略联盟；在相同的合同条件下，我公司更愿意和诚实守信的合作过的公司进行再次合作。凡在合同执行过程，因乙方的原因造成合同无法全部履行，视合同承诺而不顾的，我公司将立即终止合同，乙方必须严格依据合同相关条款和有关的法律规定赔偿甲方由此造成的经济损失。（2）我公司必须最大限度的保证公司的利益，保持鑫苑人良好第5页共78页的形象，消除对外经济活动中的违规行为和腐败现象。我公司所有的合作活动，都是合作双方的组织行为，我们提倡合作双方的当事人在坚持维护公司利益的基础上，开展真诚合作；任何有损双方公司利益的个人违规行为和腐败现象，我公司都会严正拒绝。我公司要求我方的当事人，绝不允许出现在对外经济活动中有吃、拿、卡、要的行为。同时，我公司也不允许为牟取本公司的利益而采取非正常的组织行为和个人行为。我公司也同样要求与我方合作的公司或个人，在合同规定的范围内与我方人员真诚合作，只有这样各自的利益才会得到保障，其它的真诚合作以外的违规行为，我公司都会严正拒绝。凡乙方在合同执行过程中，为达到满足单方利益的需求，对我方人员采取拉拢腐蚀的手段，一经发现，我公司将立即终止合同；由此造成的所有经济损失全部由乙方承担，且我公司将会在一定的范围内给予通报；我公司永不再和其进行任何形式的商业合作。（3）“诚信为本、操守为重”，我公司在对外经济活动中将严厉打击任何形式的“假冒伪劣”产品和“假冒伪劣”服务。凡乙方为我方提供的材料或设备，必须严格履行合同中的相关规定，必须严格执行国家标准和行业标准，必须货真价实；一经发现有假冒伪劣的产品出现，我方将立即终止合同，由此造成的经济损失全部有乙方承担，我方将保留进一步追究其法律责任的权利。凡乙方为我方提供项目图纸设计等其它形式的服务，乙方必须严第6页共78页格遵守双方合同中的相关约定，严禁在合同执行过程中出现设计服务人员不是合同中承诺的原班人员；一经发现，我公司将严正提出，督促乙方尽快兑现合同承诺；督促无效，我方将立即终止合同，由此造成的经济损失全部由乙方承担。图纸设计等其它服务的最终成果必须符合国家标准及双方合同约定的相关标准。凡乙方承揽我方项目建设工程的，乙方必须严格执行招标文件、投标书和双方签订合同中的相关约定。（4）奉行效益评估的合作原则我公司最愿意看到，经过双方的真诚合作，合作方都能够取得合理的经济效益。每一项合作合同执行完毕后，我公司要对合同项目的运行情况及效果，进行评估，检验项目运行效果是否达到了预期目的。比如，通过效益评估，可以判定出我公司相关人员的决策、管理能力及合作方的履约能力；如原因在我方，公司立即采取纠正措施；如原因出在合作方身上，我们会给予对方通告并采取相应的措施，该合作方以后将失去很多与我方合作的机会。（5）互相理解，互相支持，互相帮助的原则只有在这个原则上的合作才会发展成真正的战略联盟，我们也将在这个基础上选择和确定与对方的长期合作关系。2、乙方宣言（1）就甲方宣言中，对乙方的原则要求，作为合作方，乙方完全接受，并坚持不懈地做出努力，完全兑现合同承诺。（2）若乙方违背双方合作宣言中的原则规定，双方在遵守相关第7页共78页合同条款的前提下，乙方自愿放弃与甲方的合作机会，并愿意承担相应的经济损失。（二）工程建设节点计划控制1、多层（以招拍挂获取土地为起点）30日历天：方案的设计完成90日历天：施工图设计完成120日历天：工程正式开工（开挖基础土方）170日历天：主体二层结顶，正式开盘销售200日历天：主体五层结顶230日历天：主体结顶310日历天：外架拆除370日历天：工程整体交付2、小高层（以招拍挂获取土地为起点）30日历天：方案设计完成90日历天：施工图设计完成120日历天：工程正式开工150日历天：±0180日历天：主体二层结顶200日历天：主体五层结顶（正式开盘销售）280日历天：主体结顶360日历天：外架拆除440日历天：工程整体交付第8页共78页3、地下室施工工期一层：40日历天二层（地下车库）：100日历天4、园林、水、电、气、暖等外网施工计划在外架拆除后三个月内全部完成。（三）对工程进度计划的考核模式1、一个起点：每个阶段的考核只有一个起始点开工前期的起点，以招拍挂获取土地之日为考核点，在设计阶段，某一节点计划滞后，必须在下一个节点赶回来，不会重新起步（如方案设计耽误5天，必须在施工图设计阶段赶回来），开工后的工程进度考核以正式开工日为考核点，主体阶段滞后计划，必须在粉刷阶段赶回来；2、一个原则：以合同为原则所有节点计划考核均以合同为依据，非不可抗力，不作为延迟计划的理由和依据（如下雨、节假日、农忙、民工流失，配合销售现场整改等等）3、一个标准全集团实行统一的工作标准（工程管理手册）（四）工程管理目标及原则1、在国家法律、法规的框架下开展施工，遵循《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《安全生产法》、《招投标法》等法律、法规。（1）按政府规定办理《施工许可证》、质量监督手续、安全监督手续，第9页共78页确保工程建设过程合乎法律规定；若因甲方原因造成办证延期,由甲方承担责任.（2）用公开招标的方式选择优秀的施工企业、监理企业。·按《招投标法》规定，在政府招标办公室的监督下进行工程公开招标。·用公开竞争的方式在全国范围内选择优秀的施工企业，确保施工企业的资质条件、资金能力、诚信意识、管理水平等符合工程要求。2、充分的施工准备（1）编制详尽、规范的项目建设规划项目确定后，工程部编制详细的项目建设规划方案，该方案包括三通一平、各单项工程里程碑计划等。建设规划方案由总工程师、工程副总审定项目建设严格按审定的建设规划方案执行。（2）施工单位、监理单位确定以后组织对项目经理、监理工程师进行集中培训，进行管理模式、管理制度交底，充分宣传、沟通鑫苑公司的原则，立场与方法。3、严格按合同规定与施工企业、材料设备供应商开展合作。·施工合同报主管行政机关备案，保证合同合法化。·签订《双方合作宣言》作为合同的附件，重申诚信合同、法律意识。·按工程里程碑节点支付工程款，调动施工企业的积极性。·严格执行工程后评价制度，对履约优秀的合作单位授予诚信合作单位荣誉。第10页共78页4、科学、规范地进行工程建设质量、进度、投资控制。（1）质量控制·政府工程质量监督站对施工进行全程监督，组织对基础、主体、装饰、竣工四次专项验收。·监理单位在施工一线对工程进行全面质量控制，并按规范对重点部位进行旁站监督。·所有材料、设备进场前全部经有资质的检测单位检验，不合格材料、设备禁止进入现场。·公司内部建立由总工程师全面负责、主任工程师、专业工程师具体负责的质量管理机制，并对施工质量进行梯级监控。分部分项工程专业工程师抽检率不低于60%，主任工程师不低于30%，总工不低不10%，工程竣工交付前进行100%检查。·工程竣工交付合格率100%，业主满意率95%以上。全部经政府质量管理部门备案。（2）进度控制·施工前编制规范的施工组织设计，施工组织设计经总监理工程师审定后严格执行。·对所有施工单位进行周计划考核，并辅以严密的奖惩措施，让施工单位之间展开进度竞赛。·以工程形象进度为依据支付工程款。（3）投资控制·规范合同条款，实行施工图造价一次包死、变更按实结算的计第11页共78页价方式，减少扯皮，提高合作双方的工作效率。·施工前认真细致地组织图纸会审、技术交底，最大程度地减少图纸设计变更量。·对现场签证进行100%检查，杜绝施工单位高估冒算。5、严格按政府规定实施工地安全文明施工管理·从施工规划入手，做好安全文明施工步署。·对各项目部进行周安全文明施工考核、评分、奖优罚劣。·所有标段均须获得市级以上安全文明工地证书。（五）合同有效文件的执行顺序1、施工合同及补充协议书2、招标文件3、预算答疑4、标准、规范及有关技术文件5、图纸6、工程量清单7、工程预算书8、投标书及附件（六）工程建设各主要节点工作内容序号时间节点工作内容1拿地后30日历天方案设计完成2拿地后40日历天工程管理团队组建完成3拿地后40日历天地质勘探系统确定4拿地后60日历天地质勘探完成5拿地后90日历天施工图设计完成6拿地后100日历天管理单位确定7拿地后110日历天内部招标完成第12页共78页8拿地后110日历天文物勘探完成9拿地后120日历天三通一平完成10拿地后120日历天工程正式开工11开工后50日历天（多层）开盘销售、现场具备开盘条件12开工后80日历天（小高层）开盘销售、现场具备开盘条件13开工后110日历天（多层）现场样板间完成14开工后120日历天（小高层）现场样板间完成15主体完成2/3确定外墙保温材料16主体完成2/3确定电梯、屋面瓦、面砖、配电箱合同17主体结顶前确定涂料、暖气片、进户门、窗户、合同、园林施工合同18外架拆除前确定外网配套合同19主体结顶前确定智能化设备型号20交付前60天确定标识、游乐设施、健身器材合同备注：以上时间节点为最后期限（七）工程管理对营销的影响1、工程进度计划能否按时完成，直接决定项目能否按计划开盘。例如：开盘房源价值1亿元，按开盘销售30％计，推迟一个月开盘，影响合同销售3000万元。全集团10个项目，影响销售额3亿元，现金回款1亿元……同时，推迟开盘，客户流失无法计算。2、现场施工质量、安全文明水平直接影响客户的信心、成交率、满意度……安全文明状况好，每个项目每月可以多卖30套（1500万），10个项目1.5亿。3、工程延迟交付，造成客户索赔、满意度……鑫苑名家一期延迟交付，直接赔付150万左右。4、工程计划延迟，影响投资、影响结转、影响项目利润（投资期拉长）第13页共78页（八）样板间、样板区1、在工程正式开工前的工程管理整体规划方案中就应明确现场样板间或样板区的位置。2、在开工前的施工交底会上就应向施工单位明确样板间或样板区的位置、施工时间、配合要求，要求施工单位、监理公司提前做好安排。3、在样板间所在区域主体施工时，就应着手准备样板间、样板区的装饰、装修。4、样板区、样板间的选择：（1）公司认为销售阻力最大的户型；（2）最有代表性的户型；（3）最有利于看房的楼号或区域；（4）最能体现楼盘品质的区域。5、通往样板间或样板区的通道必须进行包装，通往样板间的楼梯必须按交房标准施工到位，并且与正常施工通道隔离，通道内必须摆放花卉、装饰