中国房地产

高房价伤不起啊————浅谈我国房价高居不下的现状控制房价的过快增长国家出台的相关调控政策1、国8条（2011年国务院办公厅）2、新国8条（2011年1月26日国务院）3、国11条（2010年1月国务院）4、国4条（2009年12月国务院）5、新国4条（2010年4月国务院）6、国19条（2010年3月国土资源部)7、国5条（国务院）8、新国5条（2011年7月）9、国10条（2010年4月国务院）房价居高不下的原因分析一、政府方面政府想抑制高房价，给老百姓一个交代，但另一方面又不愿失去房产商给政府和各相关产业，提供的巨大利益和机会。这个悖论导致政府采取的措施也出现了一个奇怪的悖论：比如2008年政府为了抑制房价的过快上涨，出台了许多措施，紧缩银根，打击囤地，限期开发，提高贷款利率，打击炒房，加大了房屋交易成本等，以减少房屋的成交量，想使房产商迫于资金压力而降价销售，但这些措施提高房产商开发成本的同时也大大提高了老百姓购房的成本，银行提息，增加交易税都让老百姓买房多掏钱，而开发商被提高了成本后，必然将成本转嫁给买房者，宁愿死扛也不降价，而房产商有银行的暗中支持，往往能扛过去，最后导致的结果是房价没有真正降下来，房产商没跨。这样就陷入一个怪圈：想让房产商降价得打击房地产，让房子不好卖；房子不好卖，房产商付出成本更高，更不愿降价；而国家扶持房地产，让房子好卖了，房地商更不会降价，总之房价就是降不下来。政府方面与此同时，国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收，但是高税收最后转嫁到了购房者身上。各级政府，它们利用手里的土地批租，然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用，等房子建好了，卖出了它们还要向房地产商和购房者收税，间接推高了建房的成本，抬高了房价。政府方面与此同时，国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收，但是高税收最后转嫁到了购房者身上。各级政府，它们利用手里的土地批租，然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用，等房子建好了，卖出了它们还要向房地产商和购房者收税，间接推高了建房的成本，抬高了房价。二、房地产方面为了应对金融危机，国家通过银行系统向经济实体投放了一定数额的扶持性贷款。但由于出口的萎缩，国内消费不景气，这些资金大都没有进入经济实体，而是变相流入房市。加之，“煤老大”、“矿业主”等在国家产业政策限制下，纷纷瞄准了房地产这块“蛋糕”，大量的资金涌入房地产市场，成了房价、地价连创新高的强力推手。房地产开发商是个利益集团，这个利益集团为了追求高额利润不断地把房价抬高。房地产开发商大量闲置地皮和捂盘，以及雇佣专家学者写手推波助澜，以此达到哄抬房价的目的。三、老百姓方面国人对房子和土地的情结是世界上那个国家都不可比拟的。“养儿防老，置业传承”是长期以来中国民众的一种普遍心态，进而转化为对物业根深蒂固的追求。同时虽然我国目前还没有迈入实质的小康社会，但有些城市局部人均居住面积已超过了欧美国家。这不是因为国人多富有，而是好面子，爱攀比的心理在起作用。别人有的我一定要有，别人有大的我一定要更大的，别人买贵的，我买更贵的。这种心态客观上也推动了房地产需求的增长。此外，改革开放30年，大批农民工由农村涌入城市，他们在适应了城市生活以后，纷纷选择了在城里买房置业，加之每年大量的大学毕业生涌入经济较发达的一、二线城市寻找就业机会，客观上也推动了这些城市房地产的刚性需求。保障性住房保障性住房，是与商品房相对应的一个概念，它是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。“十二五”规划纲要确定，未来五年建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套，其中2011年开工建设1000万套。保障房建设中存在的主要问题第一筹资难。2011年建设1000万套保障房约需资金1.3万亿—1.4万亿，中央财政安排约1300亿元，各级政府通过预算内安排、土地出让收益以及发行债券等方式筹集大约5000亿元，还需通过市场筹集资金约8000亿元。为弥补资金缺口，各地探索了发行企业债、信托基金等多种融资渠道，但总体规模不大，融资成本也相对较高。公租房和廉租房项目还款来源不确定，风险较大，银行在这方面贷款投放较为谨慎。总体而言，由于保障房建设资金回收周期长，利润空间小等因素，各地保障性住房建设资金仍以政府投入为主，社会资金参与融资的积极性不高。保障房建设中存在的主要问题第二用地难。地方政府倾向于优先安排大型经营性项目建设用地。在住宅用地上，不少地方为了获得更高的土地出让收入，把商品房用地作为主要供给对象，保障房用地在计划指标中占比不足。第三监管难。目前，一些地方的保障性住房建设屡被媒体曝光存在质量问题，“楼脆脆”、“瘦身钢筋”等安全问题令人担忧。一些地区的保障房配套设施和服务还不到位，群众安居难，在部分保障房和商品房社区混建的大型小区里，公共配套“肥瘦”不均的现象也较为严重保障房建设中存在的主要问题第四运营难。各地建设的保障房，除一部分经济适用房和限价房可以出售以外，大部分将由政府或相关机构持有，滋生腐败，将导致一些不符合政策的居住者持续占用社会资源，使本该享受保障房政策的群众失去保障权利。第五显效难。相对于广大中低收入阶层的住房需求和快速发展的商品房市场，保障性住房建设仍明显滞后，覆盖面有限，供给严重不足，政策效果显现尚需一个过程，甚至较长时间。国外住房保障制度的经验及做法1、美国美国在住房保障方面最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住房保障做了相应的规定。2、日本二战结束后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺状况，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，日本住房保障制度逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。3、新加坡新加坡在住房保障制度方面的政府干预和介入程度很大，可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范。他们制定长远规划，政府出资建房。实行住房公积金制度和分级提供公有住宅补贴等。对我国的启示1、尽快建立完善的住房保障法律体系2、健全以政府为主体的住房保障体系3、建立健全廉租住房制度4、改进和规范经济适用住房制度5、综合运用各种配套手段，如税收政策和补贴政策等香港解决住房问题的经验