葛洲坝商圈调查报告及招商建议

1富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（China）HoldingsLimited.葛洲坝商圈调查报告及招商建议一、背景简介1970年，葛洲坝水利枢纽工程吹响了开工的号角。5万建设大军，十几万职工家属从全国四面八方聚集到这里，为实现一代伟人“高峡出平湖”的伟大夙愿，十几万建设大军上下齐心、乘势发展，创造出一个造福中华、令世人瞩目的人类奇迹。葛洲坝的建成，使宜昌名声大噪，同时也将宜昌从一个小城市，推向了中等城市的位置。如今，走进葛洲坝这片热土，依旧能感受到这种奋发向上的氛围。在这片创造过奇迹的土地上，大开发、大发展的热浪迎面扑来：从热火朝天的锦绣天下三期建设工地，到刚刚奠基的锦绣天下二期，无不体现出葛洲坝区域大思路运筹、大布局规划、大产业聚集、大项目拉动的特点。人气汇集，商机凸现，葛洲坝商圈正在释放出强大的生命力。世界级工程带来大发展机遇解放前，宜昌是川鄂咽喉，所有入川的物资都要在宜昌换船，宜昌成为长江上重要的物资转运码头，人气鼎盛。宜昌因起到举足轻重的作用而一夜成名。建国后，葛洲坝水利枢纽建设，给宜昌带来重大发展机遇，宜昌由此迅速进入到蓬勃大发展的时代。葛洲坝水利枢纽工程是当时中国最大的水电建设项目，其装机容量一直到90年代末期才被打破。在葛洲坝建设中和建成后的10多年内，葛洲坝区域工业得到了重大发展，葛洲坝集团机船公司、葛洲坝集团机电2富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（China）HoldingsLimited.建设公司、葛洲坝三峡实业公司三个大型金属结构厂，为配合葛洲坝建设和安装，一直延续到90年代……两大世界级工程先后兴建、20万人口迅速汇集，为葛洲坝片区、为宜昌带来了更多的人气，带来了城市裂变。短短数年间，城市裂变催生了一座水电旅游名城的诞生和繁荣，抬高了宜昌工业经济发展的龙头，更激起了人们二次创业的无限激情。随着葛洲坝片区城市建设快速发展，完成工区变城区、城区变中心闹市区的功能转换，发达的交通、众多的商贸、崭新的楼盘，更使葛洲坝片区成为宜昌城市建设的亮点。在这个过程中，昔日工业区还是机器喧嚣一片，转眼间变成了土地平整、道路畅通的闹市区；昔日还是名不见经传的角落，转眼间变成了商家争抢的黄金宝地……随着宜昌中心城区80万平米超级大盘锦绣天下项目的建设，今日的葛洲坝商圈，正以锐不可挡的气势，呈几何级裂变的超常速度发展！新城崛起见证葛洲坝伟大成就工业区外迁计划的实施，大批新楼盘陆续推出，葛洲坝工业区的原有形象已慢慢从人们的思维定势中淡出，逐渐转型为国际化的休闲商业居住区域。拔地而起的锦绣天下建筑群、目极长江的高层住宅，更是将葛洲坝的未来“远眺”到极限。而伴随交通环境的改善和大型购物中心的入驻，葛洲坝商圈迎来了又一个发展契机。一直以来，西陵区是宜昌市的中心。葛洲坝区域的城市资源富集，区位优势独特，足与西陵区并驾齐驱。作为一个城市新区，它规划起点高，城市功能齐全，少有遗留问题，具有可超常规发展的动力。据了解，西陵区“十一五”发展规划指出，对于西陵魅力中心3富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（China）HoldingsLimited.区三大商贸圈之一的葛洲坝商圈，西陵区政府将举全区之力，大力支持其发展，使之建设成为宜昌环境最美、配套最全、居住最佳的新型城区。随着葛洲坝片区城市建设得到迅速的发展，葛洲坝片区将成功地与西陵区进行对接。一幢幢新楼拔地而起，一条条大道宽广明亮，一块块绿地青翠欲滴，一座座商厦人如潮涌，葛洲坝片区正在西陵中心区迅速崛起。从锦绣天下一期到现在的锦绣天下三期华府，环城四顾，一座现代化新城扑面而来。可以看到平整土地上机器来回穿梭、开工建设的楼房层层叠起，所见之处让人强烈体会到城市建设蓬勃发展的活力。二、未来5-10年的发展趋势按照锦绣天下分三期开发的总体规划，葛洲坝东湖区域一公里范围内将新增40多栋20到30层的高层精品住宅和近两万高端消费人群，这里高楼林立、人气鼎盛，将形成宜昌的“高尚街区”。锦绣天下三期项目还含有酒店、商务公寓、大型卖场、商业街、高层住宅等多种建筑形态。建成后的锦绣天下三期，将是西陵区乃至宜昌市的地标建筑和商业“黄金口岸”，它将与城市CBD融为一体，构成全宜昌的核心商业圈。三、本案分析锦绣天下二期（嘉苑、华庭）地处樵湖二路与团结路交汇处，葛洲坝区域中心地段，距锦绣天下一期仅一街之隔。目前正在建设3期华府，社区由1900多户住宅和多个社区临街商铺及商业街构成。附4富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（China）HoldingsLimited.近还有机电花苑等社区，本社区内绿化优美，环境优越，同时设置多个停车场，业主出行便利，打造29万平米的超大花园社区，1万平米的商业财富区，同时打造成锦绣天下系列大型的商业财富中心，宁静而便捷的生活由此轻松开启。四、调查报告调查时间：2011年10月31日——11月7日调查目的：为锦绣天下二期项目提供直接的市场信息，为确定项目商业业态规划和租售价格，达到项目商铺价值的最大化而寻找市场真实依据，使得锦绣天下二期项目与锦绣天下一、三期周边的商业形成融合互补的效果，给锦绣天下二期项目的商业一个合理的定位与业态制定。调查范围：主要针对夷陵广场商圈和解放路商圈及东湖商圈如：夷陵大道，西陵二路，东湖一路，团结路，东湖二路，东山大道等主要商业街道，CBD等主要商业中心，小区商铺如金缔华城、香格里拉等，进行全面有序的调查。调查内容：对所调查街道或商业中心经营的业态种类、租金等做的调查了解。5富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（China）HoldingsLimited.以下是调查总体分析内容：宜昌市目前最繁华的两大商圈为：夷陵广场商圈（国贸大厦与CBD商务中心附近一带）与解放路商圈（商业步行街及时代购物广场附近一带等）。而东湖商圈（锦绣天下一期，武商量贩购物中心一带）与夷陵广场商圈和解放路商圈这两个地段相比，东湖商业圈规模及商业氛围与以上两大商圈相比差距较大，且较分散，以下就自身项目区域附近商圈分析如下：1、夷陵广场商圈●范围：东山大道、夷陵大道、西陵一路、云集路四条城市主干道交汇区域、夷陵广场周边●代表商场：国贸大厦、宜昌商场、丹尼斯商场、均瑶国际广场、CBD购物中心●特点：这一商圈是目前宜昌市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场国贸大厦是目前宜昌规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳，堪称商场大哥大。附近聚集了一批大中规模的商场、购物中心、超市等，如CBD购物中心。商圈内的夷陵广场是宜昌市区最大的绿化休闲广场，是老百姓休闲、散步、游乐的最佳去处，在夷陵广场四周分布着几条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。☆夷陵广场商圈分析：6富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（China）HoldingsLimited.●1、国贸是宜昌的商业龙头，垄断了宜昌的中高档消费人群；丹尼斯和宜昌商场，定位的目标消费群体是中低档的消费人群，其中丹尼斯定位的是25-40岁之间的中档消费人群，宜昌商场定位的是35岁以上的中档消费人群作为他们的核心消费群体，但其表现在业态划分上却很模糊，没有明确界定，和国贸业态很相似，造成核心消费群体的流失，最后被国贸收购。而均瑶广场作为后起新秀，更是近几年才运营的商业项目，更具有参考价值。其定位是中高档，本来有机会与国贸相抗衡，但他没有明确的消费群体的界定，没有自己的特色，它按照国贸的业态规划来规划自己的商业，结果反而造成自己经营状况不理想，最后被国贸收购。于今年五月份因合同到期，国贸撤出均瑶广场的经营权。而CBD作为近几年兴起的商业综合体，因区位优势且规模大，品类齐全，也是目前宜昌商业项目经营最好的一个，再加上今年开业的二期大洋百货，更是奠定了CBD中心商务区的地位。●2、在购物人群中，女性逛街的人数和成交率都比男性高，在人数相同的情况下，二者成交比率是6：4，尤其是中低档消费品的购买上，二者的比例更是高达8：2。●3、在市区人口中，中低档收入人群与高收入人群的比例7：3，在整个大宜昌范围内中低档收入人群与高收入人群比例更是高达9：1。但中低档市场供其购买产品的场所却很少，尤其是女性消费者的场所更是少，只有丽人世界、潮流前线等均分布在中山路、西陵一路、云集路的一些街铺，但这些商场不是经营面积太小，7富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（China）HoldingsLimited.就是品种不齐全，要不就是不够集中。没有一个上规模的，专业的、种类齐全的适合22—45岁女性的购物天堂。☆商业租金调查：1、国贸大厦：楼层经营业态租金水平（㎡/月）负一层超市、小家电、手机数码、家纺、文化用品、药店为超市辅营区一层化妆品、珠宝、药房、皮具、绅士服装500二层国际名牌女装、鞋类、少淑女流行馆450三层贵妇女装、时尚女装等400四层少淑服饰儿童用品400五层绅士名品馆350六层男女士休闲装、运动装系列300七层健身房、咖啡屋、餐饮等120八层国贸美食城、办公楼100-1102、CBD购物中心：楼层经营业态租金水平（㎡/月）负一、二层工贸家电、地下停车场30一层屈臣氏、KFC、魅力时尚缤纷店、运动品牌、专买店、珠宝皮具、鞋包名表300-400二层分为两区，南区为商务男装及时尚运动休闲专卖，北区为沃尔玛超市200三层分三区，南区为天河国际影城、电玩城、北区为沃尔玛超市1508富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（China）HoldingsLimited.四层大型休闲美食中心，多部电梯专属直达，集ktv、主题餐饮、特色美食等休闲娱乐业态80-1002、解放路商圈：●范围：解放路及环城东路及其周边●代表商业：时代财物广场、宜昌商业步行街、沿解放路服装专卖店及沿环城东路夜市●特点：这一商圈是宜昌市最老的商圈，也是宜昌老城区的中心地带，人气较旺，但一商圈内大型商场、超市很少，核心区域有一个时代购物广场；其余绝大多数是沿街门面，形成独具特色的沿解放路的服装、鞋帽一条街和沿环城东路的五金、灯具一条街及夜市。目前正在进行业态调整,这里将形成一条以商业步行街为主导的商业圈。该商圈是宜昌第二主商圈，随着商业步行街的建成，这里将成为和国贸商圈并驾齐驱的宜昌最主要商圈。☆解放路商圈（商业步行街）分析：1、步行街是宜昌市旧城改造的项目,他的前身是原来的解放路商圈，在宜昌人心目中是和国贸并存的两大商圈。他已于2008年正式开业。2、步行街商业体量接近十一万平方米，其一期已经卖售完毕，其售价最低33000元/平方米，最高60000元/平方米。现二期民众乐园二层商业面积同样是店中店的形式，它的业态规划有餐饮、小商品、服装等几乎涵盖所有的业态，其消费群体也必然包含高中低档，中高档自然与国贸商圈无法竞争，中低档则成为其最大优势。不过由于步行9富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（China）HoldingsLimited.街经营及管理的不完善,现二期民众乐园歇业作重新调整规划中。步行街呈现出一批地摊业主,主要体现出解放路商圈以娱乐业态为主的夜间年轻消费群体。☆商业租金调查：商业步行街：由于自身经营问题，目前多数商家还处于免租期。环城南（东）路：在宜昌市民口简称“东门”，租金水平在80-150元/㎡。学院街—沿江路段，以社区服务商业主，业态有：菜市场、医疗、日杂店、小餐饮、美发等。学院街—西陵一路段，街道两边的业态以建材/装饰行业商铺为主，并集中有宜昌市的几个大型娱乐消费场所，是宜昌KTV消费的主地块。序号店铺名称经营状况店面规格营业面积租金水平经营品种开间进深1华美家居饰品38平米4000元家居饰品3.5米11米2建华卫浴（慈馨庭）100平米11500元/月洁具7米13米3雅客空间（慈磬庭二楼）120060-85元/平米/月窗帘布衣家居饰品80154盛世天地90平米12000元/月眼镜/通讯4.52010富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（China）HoldingsLimited.3、葛洲坝东湖商业圈：●范围：由夷陵大道、东湖一路、