第七章 房地产定价

第七章房地产定价第一节地租地价理论•一、地租理论的产生和发展过程–房价的重要性–房屋不可能单独存在，房价实际上包含了地价，房价不仅取决于房屋建筑物本身的造价，还取决于土地的价值–土地不是劳动的产品，其价格如何确定？由地租确定–地租理论……（发展脉络……）时期代表人物主要观点和贡献17世纪中叶到19世纪初配第提出级差地租的最初概念。土地价格＝年租×21。魁奈提出“纯产品”学说。农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有。杜尔阁“纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。斯密系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森提出了土地相对肥沃的概念。地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租，而不是相反。威斯特级差地租以土地耕种的下降序列为前提。土地产品的边际收益是递减的。李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地租的存在。19世纪上半叶萨伊提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿。马尔萨斯地租是自然对人类的赐予。杜能创建农业区位论。主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。19世纪下半叶马克思恩格斯把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。地租分为3种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。土地价格是地租的资本化。20世纪初到20世纪下半叶马歇尔创立均衡价格论。地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。克拉克地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。地租是一种“经济盈余”。胡佛建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用的竞标。阿兰索解决了城市土地地租、地价的计算问题。丁伯根土地的影子价格。康托洛维奇土地的影子价格。萨缪尔森地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。哥德伯戈钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析。第一节地租地价理论•二、地租含义地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分第一节地租地价理论•三、马克思主义的地租理论–批判了西方经济学认为地租是“自然对人类的赐予”的错误观点，肯定地租的本质是土地经济关系的体现。马克思明确指出：“租来自社会，而不是来自土壤”。–批判了西方经济学认为地租造成产品价格上涨的错误看法。马克思指出：“产品价格昂贵不是地租的原因，相反地地租倒是产品价格昂贵的原因。–批判了西方经济学认为级差地租产生于土地自然差异的错误观点，指出级差地租产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量差异仅是产生级差地租的自然基础。–批判了西方经济学否定绝对地租的错误观点，阐明了价值和生产价格的区别，明确指出产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断。级差地租级差地租I级差地租II由土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化1、级差地租经营较优土地的农业资本家获得并最终归土地所有者占有的超额利润。其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租级差地租Ⅰ的形成及地租量土地丰度造成的级差地租Ⅰ地块距市场里程（km）生产资本投入（元）运输费用（元）资本总支出（元）平均利润（按20%计）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租（元）甲101005105211261326乙151007.5107.521.51291323丙2010010110221321320级差地租Ⅰ的形成及地租量土地位置不同造成的级差地租Ⅰ级差地租ⅠⅡ的形成及地租量单位：元土地等级所耗资本平均利润产量(kg)个别生产价格社会生产价格级差地租ⅠⅡ全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等地100202001200.60.6120优等地100203001200.40.618060Ⅰ在优等地上追加投资100203501200.340.621090Ⅱ第一节地租地价理论–2、绝对地租•马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租•绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，•来源–农业资本有机构成低于社会平均有机构成时，来源于土地产品价值高于其生产价格的差额–农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额绝对地租的形成及地租量生产部门资本有机构成剩余价值（元）商品价值（元）利润率（%）平均利润率（%）生产价格（元）绝对地租（元）工业食品纺织机械70c+30v80c+20v90c+10v302010130120110302020201020120120120农业60c+40v40140402012020第一节地租地价理论–3、垄断地租•由产品的垄断价格带来的超额利润转化成而•某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。•这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定第一节地租地价理论•四、地租与地价的关系–土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化也就是说地价等于若干年期间的地租贴现值之和。nnntttiPiRP)1()1(1111)1(tttiRPiRP/1•陈淮：利率、房租、房价是个”三角恋“–房租和房价是貌合神离的”怨偶“–利率和房价是难成眷属的”情人“–房租和利率是彼此相斥的”情敌“•一、房地产价格的形式与本质–价格的形式由产权的内容和形式来确定–地价的决定：地租论、收益论、供求论–房地产价格本质上一种产权价格，是房地产权利的未来收益价格–房地产所有权价格：租金收益权的体现房地产使用权价格：一定期限租金的购买，使用者在未来一定期限内可获租金的折现之和。–房地产抵押权价格Ot(租赁期限）所有权价格使用权价格初值P第二节房地产价格的本质、特性及其构成•二、房地产价格的特性–1、地域性–2、个别性–3、政策性–4、趋升性（由其特定的供求关系所决定的）•土地增值的类型有：土地效率提高型升值、劳动积累型升值、土地用途转换型升值•主要指的土地的增值性•趋升性是相对于整个社会整体物价水平而言的•其价格上升不是直线型的，而是上下波动、螺旋上升的•趋升性是对区域整体而言，但也存在有特殊情况的区域•三、房地产价格的构成–土地开发费用（征地补偿、拆迁安置、七通一平、勘察设计、土地出让金）–房屋开发费用（建筑安装、附属工程、室外工程、配套设施、环卫绿化）–各类交易费用（营业税、城市建设维护税、企业所得税、房地产税、印花税、契税等）S0S1D0D1交易楔子：交易费用对市场的影响•四、影响房地产价格的主要因素–开发成本–供求关系–政府的土地利用规划、土地供应计划–房地产经济政策和房地产法规–通货膨胀率、利率、汇率和股价–时滞、开发期与土地使用权出让期限–预期和心理因素房地产的市场交易价格是以理论价格为基础，在多种因素作用下形成的房价偏高的解释•1.房价/收入比（TheHousePricetoIncomeRatio）–一套中等水平住宅的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例–据世界银行的研究：•..发达国家：1.8～5.5倍•..发展中国家：4～6倍–一般地认为，当房价/收入比在“3～6倍”时，居民对市场上的商品住宅普遍地具有支付能力–实证：以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米平均150万左右；一个工作三年的大学生，月入5千、年入6万左右，两者相除，比值大约25–根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据，目前北京市的房价收入比已达27:1，超出国际平均水平5倍。•2.租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。–国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。–如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。–租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。–实证：某小区一套90平方米的住房，目前售价18000元／平方米，月租2700元（无家具），合每平方米租金30元。租售比约1∶600，是1∶300的国际标准线的一半。意味着上海房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。–根据中国指数研究院最新的统计数据，2009年1至10月，北京地区房屋租售比达到1:434，高居榜首；上海地区也高达1:418，此外深圳、杭州均突破1:360。而且业内人士表示，统计所采用的是二手市场数据，如果换成新房，结果“可能比实际水平还低”。3、资本化率：又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。前者是把货币存人银行产生利息的能力即利息率，后者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。房地产资本化率具有以下特点：1）不同用途的房地产，其资本化率不同，同等条件下，商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次降低。2）房地产的投资风险高于国债，因此，即便是低风险的工业用房，资本化率也应高于国债的年利率。3）同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高；收益期越短，资本化率越低。4）房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低，因为房地产收益期结束时房地产价值消失，而国债到期后本金尚存。如果用房地产资本化率与国债利率比较收益时，还应考虑国债本金的年回收额。房价偏高的经济学解释：初步分析•中国房地产市场的定位–历史：特定的需求主体，集团购买–现状：住房供应体系，高收入者•需求方：“合理的”需求拉动–人口增加–经济增长–收入提高–对中国经济发展的良好预期•供给方：“合理的”成本推动–城市基础设施的改善–住房品质的提高房价偏高的经济学解释：深层次原因•被动需求：“不合理”的需求拉动•紧缩的供地政策：“不合理”的成本推动•产权不清晰：“不合理”的房价构成–案例：小区内的学校建设成本–不合理的税费负担•中国房地产业的市场结构–垄断、价格合谋•中国房地产业的市场体系不完善–二级市场、租赁市场、房地产金融市场、中介市场•政府对房地产市场的过度管制•住房保障不足•宏观因素–扩张的宏观调控政策：流动性过剩第三节厂商行为与房价的决定•一、基于供给的房地产价格–开发商平均成本定价法：•成本定价法：成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。价格=平均成本+利润。•利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。这种定价方法并不表明房价是由土地价格和建筑成本单方面决定的。–地价与房价的关系•研究现状——取决于观察问题的角度和时间尺度•卖方市场下，需求引致型房价拉动地价•买方市场下，成本推动型地价助推房价•价格预期在地价和房价间的重要作用•各国地价在房价中所占比例不同。其高低程度与各国土地稀缺程度密切相关。关于房价与地价的关系的研究•地价导致房价上涨或地价起主要作用–房屋本身不具增值属性，房屋供不应求价格上涨必定主要是地价上涨引起。–土地成本上升或地价大幅上涨必然造成房价大幅度提高–短期内二者相互影响，长期内地价则为房价的Granger因，因此长期来看，政策主要应抑制地价的过快上涨•房价上涨造成地价的上升或房价起主要作用–实证研究表明房价对地价有显著影响，地价对房价的影响较小，由此认为抑制房价不能只控制土地价格，还应从金融支持、投资等方面入手。–房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨•地价与房价的互动