矿泉度假村投资策划与规划设计

JINGZHIHURESORTHOTELOFBEIJING北京静之湖度假酒店AMemberOfCharacterInternational香港铠瑞酒店管理成员呈：孙总由：张玉玺事项：关于矿泉度假村投资策划与规划设计问题的文案时间:2009年12月1日一、矿泉资源分析矿泉：含有一定数量的特殊化学成分，有机物或气体，能影响人身体生理的泉水。矿泉分为：热矿泉和冷矿泉。热矿泉有几个名称：温泉、地热、沸泉、热汤；冷矿泉也有几个名称：冷泉、冷水泉、冷汤；地热是从能量、温度的角度来考虑，大于190度的叫高温矿泉，中温矿泉是90-150度，低温矿泉是90度以下和冷矿泉20度以下自然水温。矿泉从化学成分来讲，有饮用矿泉水的标准，矿泉包括：热矿泉是天然热源或人工热源加矿泉；冷矿泉是无天然热源，只有天然水温矿泉。温是热，冷是自然水温，泉是理疗。由于目前关于矿泉的定义国家没有标准，那么这个行业就比较乱。中国的矿泉资源据统计有3000多个，主要分布在云南，西藏，广东，四川，福建，这几个省份已经占全国的四分之三。大家在做市场的时候，对资源的分布需要有个大概的了解。通过对矿泉资源的分析，我们在投资过程需要了解的有八个问题:1、水温。水温的高低对投资商影响很大，水温过低，需要加热，这就增加成本；2、水量。上规模的开发，水量是核心；3、水质。它的化学成分决定疗效和适合人群；4、矿泉资源的可持续发展，是战略问题，现在开发商很少做热平衡的测算，有多少顾客就收多少顾客，没有考虑承受能力；5、政策问题。因为矿泉水有腐蚀性，矿泉水怎么排放还没有相关政策来控制。6、矿产资源问题。很多地方政府打矿泉主意，把矿泉归为政策所有，如果要上一个矿泉项目，动辄就得几千万的入门费，大家如果想做矿泉得赶快上，要不然过几年都花很多钱去拿矿泉开发的“牌照”了，7、钻探问题。打一个井动辄也要几百万，这是风险之一；8、矿泉综合利用问题。二、矿泉客源分析客源的需要分析是非常重要的。当我们进入一个新的行业的时候，最好的办法是向顾客请教。顾客需要什么，就给什么，是最好的策略。既然这样，就必须对顾客的需求进行调查，矿泉也一样。1、客源来自哪里？对于找准重点市场是非常有帮助的。江西庐山天沐矿泉，原定市场重点都是南昌，但开业后发现百分之六十客人都来自武汉，就马上改变营销策略。2、男女性别比例，这涉及到男女更衣柜和厕所设计；3、年龄结构，主流客人是什么客人？儿童比例多少，老人比例多少？应该怎么考虑场所的设定；4、客源的文化程度，这些人的消费特点是怎么样的，该如何推出营销策略；5、职业特点，客源到底是公务员还是商人；6、客源的出游方式，是旅行社组团，还是自助游？7、交通的方便性。8、客人的逗留时间。9、客源的消费次数。这些问题，对于我们规划设计和市场是非常有帮助的，虽然不是百分之百正确，但能避免盲目做市场，减少风险。三、矿泉开发趣味分析结合资源和市场情况来考虑，趣味条件是明确市场定位的重要依据，也是制定竞争策略的依据。有几个因素要考虑：1、周边市场的容量；2、车程、交通路况的分析；3、旅游线路的安排；4、经济和消费潜力的分析等。四、矿泉开发的投资动向广东是先行者，是矿泉大省，许多方面已经走在全国前列，就目前条件来讲，已经从照搬照抄阶段过渡到自主创新的阶段了，这表明矿泉中国造已经来临，在国际上已有一定的影响力。个人认为，中国矿泉开发有十大投资动向：1、投资规模将会越来越大，动辄几千万几个亿;2、矿泉的改造也有很大的动作;3、项目进一步综合化，除了矿泉外，配套的项目越来越多，有酒店，娱乐、高尔夫等，如海泉湾，前期投资22亿，矿泉才1.7亿；4、市场的细分会加快，会出现许多特色矿泉度假村，大众会被市场分流，这是市场发展的必然分工；5、在资源有特色的偏远的地区会出现高档市场，形成全国性的消费圈，如腾冲，有一个目前是全国是顶瓜瓜的矿泉，连矿泉做得比较好的广东矿泉都不敢这样说；6、矿泉跟地产结合的模式将会得到很快的推广；7、中国文化与地方文化特色会在矿泉中深度地渗透；8、矿泉动态化娱乐化将会持续发展；9、SPA的专业化会大大加快，矿泉医疗化是必然的趋势；10、专业的管理公司和中介以及资讯企业将会发挥影响，为矿泉产业服务；矿泉的资本运作和并购会陆续发展，如龙门矿泉，已经被购买。五、现有的矿泉企业发展策略现在矿泉企业都面临着困境，主要有几方面:1、不知道什么样的矿泉能够持续经营下去，顾客口味改变，有可能给矿泉企业带来没顶之灾，这是有可能发生的；2、缺乏产品和技术标准，大家对好矿泉没有共识，连矿泉的定义都没有标准，这对产业的发展是非常不利的；3、做矿泉越做越复杂，连专家和资深人员都不懂了，几十亿投下去，需要多少专家，考察多长时间？4、我们不知道谁是真正的竞争对手，同行、替代的服务如SPA、旅行社？5、是缺乏专业的人才。应对的策略是：1、首先必须认识到矿泉是新兴的产业；2、由于矿泉的独特性和垄断性，在许多地方未必会出现竞争白热化的情况；3、不管怎么变，苦练内功把服务、营销做好，如御温泉（矿泉），规模不大，档次不高，但有很多值得我们学习的地方；4、对于资源条件和趣味条件都比较好的企业，唯一的竞争对手就是自己，得把自己做好，不断改进。5、水体娱乐相关产业发展成功经验的借鉴；矿泉是个非常古老的行业，现在的旅游业是在矿泉的基础上发展起来的。矿泉、水上的项目是现代旅游的基础，举个例子，在古罗马，那个时候就有八百多个浴室，可以同时容纳三千多人沐浴，八万多方的水，这证明那个时候产业已经去到了一个高峰。水上娱乐的分支有SPA会所、游泳场、浴室、桑拿、水上游泳馆、水上乐园、洗浴中心等，这些产业已经发展得相当成功，所以借鉴和分享这些产业成功经验，对矿泉产业有帮助。我个人认为，矿泉的核心是SPA，SPA是矿泉发展的最初方向和最终方向。SPA未必是矿泉，但矿泉一定是SPA，SPA对于矿泉的提升和发展具有无与伦比的意义.七、矿泉规划理念四个字，专、精、新、特。专是专业，要熟悉矿泉、水、SPA、健康的特点；精是精致，要提升品位和档次，为白领、金领这些精英阶层服务；新是新颖，不能给人新鲜感的项目，一开业就可能过时，就必须创新，这是必由之路；特是独特，应对竞争的最好武器是建立自己的特色，你的矿泉跟别人的矿泉不同，就能吸引顾客。八、矿泉设计的十个要点1、定位跟投资策划，这是项目规划和设计的方向性问题，如果方向错了，走得越快，犯的错误越大，现在的投资商不太理解这个环节，而很多设计师并不懂市场和经营，那么造出来的东西必定背离市场；2、主题跟风格的构思，也是文化品牌演绎的平台，文化要分解变成一个风格才能做，这同样是双刃剑，锁定一种文化必定放弃另一种文化，现在大多矿泉企业照搬日本风格；3、投资额度的控制，在动工之前，要有个市场容量的分析，然后有个预算，这个控制是非常重要的；4、做好矿泉水文章，矿泉不过是水加健康，还有娱乐，矿泉之所以是矿泉度假村就是因为有矿泉，是主打菜，是核心东西，一定要把矿泉做好；5、娱乐创造，没有娱乐人生就没有幸福可言，娱乐是休闲旅度假游的核心之一；6、健康功能的挖掘；7、功能配套的设置；8、场地的利用；9、季节跟时段的考虑，因为矿泉有旺季和淡季之分。引进水上乐园就是为了解决淡季问题；10、运营成本的分析。九、矿泉建造技术做一个矿泉工程非常复杂，涉及到很多基础的技术问题。生活方式的引导、健康理念的宣传和灌输、生态和环保意识的培养，虽然对于技术来说比较虚，但做项目策划如果不站这么高的角度，那么很难把它做得更好。我们说矿泉，在泡的几个小时内我们不考虑健康，健康是隐藏在矿泉背后的。我们可以通过娱乐设施，使顾客流连忘返，玩得开心，忘记烦恼，使血液循环增加了，矿泉的养生健康这时才体现出来。水质处理、能源工程、娱乐设施、园林景观等这则是实的、具体的东西，这就要设计师思考。十、矿泉的创新设计打好四张牌：1、打好SPA牌，SPA是矿泉的核心，也是矿泉最初方向也是最终方向，但目前在国内矿泉，高端SPA是弱项，我们可以从这方面入手，打造我们的核心竞争力；2、打好娱乐牌，娱乐是旅游市场的核心需求，中国矿泉跟国外矿泉最大的区别是娱乐，由于经济高速发展现代人的心态是比较浮躁的，而且压力也比较大，在这样的情况下，娱乐是最重要，健康是次要，因为压力太大，要忘记烦恼、压力，便会寻求刺激，矿泉度假村里如果有娱乐设施，就会大受人们欢迎；3、打好文化牌，文化是所有有形产品消费的最高形态，中国矿泉想走向世界，必须把中国文化融入矿泉里面；4、打好景观牌，景观是娱乐、文化的载体，是环境跟生态的需求，一个好的场所一定是景观很美的地方。