武汉房地产市场月报201008

©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司武汉房地产市场月报——2010.08目录宏观政策宏观政策处于“政策底”，预计后期政策不会加严经济增长下滑，后期房政或会“灵活试探”3Ⅰ市场表现量跌三月，价格未行；供应不降，存量上升——压力增加推盘放缓，七、八月淡季必淡，九、十旺季量价取舍两难8Ⅱ新盘营销推盘量下滑，项目表现较差，淡季影响明显18Ⅲ土地市场远城区土地供应放量明显，成交状况较好中心区城中村、旧城改造视“协商”进度而定，未受影响27Ⅳ宏观政策处于“政策底”，预计后期政策不会加严经济增长下滑，后期房政或会“灵活试探”Ⅰ宏观政策自09年下半年以来，政策密集出台，此轮调控达到政策调控顶峰目前房地产调控在政策观察期中逐步迎来“政策底”对房调政策的未来判断：即便不出现名义上的回暖，但出现实质性放松的可能性较大。对房地产市场调整的未来判断：价格下调预期收窄，10%—20%的调幅将促使市场恢复自09年下半年以来，政策密集出台，此轮调控达到政策调控顶峰市场分析月度专题新盘营销宏观政策武汉住宅市场均价7,0006,5006,0005,5005,0004,5004,00002010年2009年2008年2007年9.27新政10.22新政国务院关于促进集约用地的通知国办关于促迚房地产市场健康収展的若干意见公积金贷款利率下调地方政府出手救市国十一条二手房优惠中止资本金比例下调二套房再次收紧土地出让金首付5成新国十条公积金贷款利率上调关于开展房地产专项整治的通知清查闲置土地二手房政策收紧物业税开征研讨国四条刺激政策抑制政策目前房地产调控在政策观察期中逐步迎来“政策底”7月，由于宏观调控再次面临“两难”，房地产调控政策基本进入“真空期”，虽然高层三令五申坚持房地产调控政策不走样，实际却已显示态度摇摆不定。“杀手锏”房产税讨论经历了“具体细则阶段”（表现为重庆住房消费特别税、上海细则的讨论）到“具体时间阶段”（如2010年或者3年内是否出台的讨论）再到“定性讨论阶段”（如重庆市长黄奇帆最近表示“普征房产税条件还不具备”）的过程，即逐渐模糊的过程；关于“国十条”地方配套细则的讨论已逐渐淡化了。诸多信号表明，“政策底”正在到来。市场分析月度专题新盘营销宏观政策日期发文机关/会议主要内容7月3日温家宝主持召开的湖北、湖南、广东三省经济形势座谈会温家宝再次强调，宏观调控面临的“两难”问题增多。市场有观点猜测国家可能会放松之前货币政策和财政政策“偏紧”的立场。7月7日国土资源部国土部副部长徐绍史强调，9月首次土地问责，要问得合情合理,让地方心服口服。7月9日中国人民银行货币政策委员会第二季度例会下半年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。7月13日国土部土资源部近日发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，按照新标准，一是征地补偿标准测算方式更加合理，改变了以往按被征耕地具体地块的年产值测算征地补偿标准的方式。二是补偿标准普遍提高，提高幅度平均为20%-30%。三是体现同地同价的原则。在同一区域或区片范围内，征地补偿应执行同一标准。7月21日中国银监会刘明康强调要继续贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的精神，严格执行《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》要求，坚持调控力度不放松，确保政策实施的稳定性和持续性。7月22日财政部举办的地方税专题工作研讨会房产税试点将于2012年开始推行。试点将在个别城市进行，范围依然不会太大。7月26日2010房地产夏季峰会《国务院办公厅关于鼓励和引导民间投资健康发展重点工作分工的通知》鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造。国务院将此项任务交给住房城乡建设部、发改委。7月26日上海中资银行业金融机构负责人会议上海银监局局长阎庆民要求各银行应坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险与房地产开发贷款风险，并强调，各银行针对房地产开发贷款存在的各种风险，应要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。7月26日国土部政策法规司司长王守智《国土资源部规章和规范性文件后评估办法》已经出台，并将于8月1日起施行。在下一步修改招拍挂办法和修改《土地管理法》，将会把有关的内容纳入法律规范，其中在土地出让制度改革方面，要推行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法。对房调政策的未来判断：即便不出现名义上的回暖，但出现实质性放松的可能性较大市场分析月度专题新盘营销宏观政策在经济调整压力下，加强了决策层对房调政策的关注。但在前期既定调控思路下，部委政策仍在细化和强化中，预计在三季度政策对市场的影响将继续。在现出台政策下，造成的市场压力已具备使房地产完成调整的基础。在政策不出现回暖下，2010年三季度房价将调整。本次房调以“遏制房价过快上涨”为着重点，并重点关注民生。稳定仍是政策核心之一。在三季度之后，预计政策即便不出现名义上的回暖，但出现实质性放松的可能性较大。地方政府在房地产调控上，目前皆呈现“高举轻落”的局面。现状核心结果未来4月中旬的调控政策存在一系列临时性措施，面临退出问题。房地产制度建设将承担“接力棒”角色，包括土地供应、税收等制度完善，其长效影响大。当前政策思维在房地产领域具有“纠偏”倾向，长期而言政策对房地产的影响呈现逐渐正常化趋势。同时，政策可持续性仍可能出现调整，进而影响市场波动。对房地产市场调整的未来判断：价格下调预期收窄，10%—20%的调幅将促使市场恢复市场分析月度专题新盘营销宏观政策房地产快速上涨局面得到抑制，价格保持在高位。预计在政策短期未出现放松下，价格调整仍将继续。但市场各方对价格下调预期收窄，10%—20%的调幅将促使市场恢复。平衡点房地产本轮调整，预计是一个“小弯道”，市场比较难以完成一个完整周期的调整。房地产资产价格背离价值的局面仍将维持。2010年房地产投资、新开工量、土地购置保持增长，预计在后市对供应不足局面小有缓解。住宅长期需求空间巨大，对应房企发展空间良好。量跌三月，价格未行；供应不降，存量上升——压力增加推盘放缓，七、八月淡季必淡，九、十旺季量价取舍两难Ⅱ市场分析7月全市成交59万方，供应71万方，成交均价二次上升至7000以上的水平成交量已连续三月下滑，但价格暂未变化，随着供应增加、存量上升，市场压力明显升高，目前供求比三月均线上升至1.5,存销比三月均线已上升到10个月的水平，压力开始明显上升在新盘表现上，7月推盘量较前几月下滑50%以上，各项目开盘当天的表现也有所下滑，淡季影响明显，全市推盘当天去化均不足70%，预计8月不会好转。推案积压，九、十月有井喷之势，在供应、存量双压之下，量、价取舍将成难题。成交量环小幅上升，上升缘于成交数据的延时，实际成交不足50万，并未上升从数据上看，7月成交较6月小幅上升，但这更多的是由于成交数据滞后性的影响，从市场项目及开盘加推情况上看，7月成交比6月更差，不足50万方，预计8月成交会进入初轮谷点。供求关系成交量价存量变化成交结构594772132602910397987510610910693999499582962482932324238392232184453929110411197978079793587010203040506070809010011012013014010.07Ø7010.610.0310.0109.1109.0909.0709.0509.0309.0108.1108.0908.0708.0508.0308.0107.1107.0907.0707.0507.0307.01武汉商品住宅成交量走势图市场分析月度专题新盘营销宏观政策供应面积供大于求，但供应量依然小于预期水平，暂缓取证现象较为明显，此“暂缓”或将于9、10月份爆发从市场周期性形为看，10年市场供应量应该维持在较高的水平，但从前7月市场看来，供应量增幅并不明显，而在市场上，已经达到预售许可但未取证的项目不少，存在积压缓冲。供求关系成交量价存量变化成交结构供应面积718212013571138273688710130415744825038511266711610612313710511650581340105638811691701288181515889010203040506070809010011012013014010.07Ø7810.0510.0310.0109.1109.0909.0709.0507.1107.0907.0707.0507.0307.0109.0309.0108.1108.0908.0708.0508.0308.01武汉商品住宅供应量走势图市场分析月度专题新盘营销宏观政策供求比明显上升，根据对供应及成交的预估，后期供应比会继续上升供求关系成交量价存量变化成交结构1.530.00.51.01.52.02.53.03.51.341.7410.0310.0109.1109.0909.0709.0509.0309.0108.1108.0908.0708.0508.0308.0107.1107.0907.0707.0507.0307.011.2010.0710.05武汉供应关系走势（3月均线）供求比：3月均线供求比：每月市场分析月度专题新盘营销宏观政策在一定程度上，目前的供求比受到一定的压制，预支计四季度上升会更为明显。存量加速上升，至10个月的水平，离18个月已不远经验表明，当市场存量上升至18个月的时候，存量压力作用将到显现，直接影响市场的价格水平，7月已达到10个月，预计年低会上升至15个月以上的水平。供求关系成交量价存量变化成交结构武汉商品住宅存量及存销比走势图6045925570100200300400500600700800900024681012141618202224262830326810.0310.0109.1109.0909.0709.0509.0309.0108.1108.0908.0708.0508.0308.0107.1107.0907.0707.0507.0307.0110.0710.05101071318存销比存量存销比(3月均线)市场分析月度专题新盘营销宏观政策价格小幅回落，价格再次上升到7000以上的水平，整体市场价格未出现明显松动整体市场价格依然未出现明显下滑，更多的项目依旧采取小幅优惠活动或措施。供求关系成交量价存量变化成交结构武汉商品住宅成交量价走势图02040608010012014009.118.0007.0006.0005.0004.0003.0002.0001.00006.734+9%6.734477.1347213210.036.92610.0109.0909.0709.0509.0309.0108.1108.0908.0708.056.54608.0308.0107.1107.0907.0707.0507.0307.0110.0710.05597.061成交均价(元/平米)成交量(万方)市场分析月度专题新盘营销宏观政策一二环成交占比上升，主要来源于菱角湖板块，这也是本月价格回升的原因万达的进入及轨道交通的影响，对菱角湖片区项目的促进作用非常明显，目前片区项目价格普遍维持在10000以上的水平，成交去化也较为可观。武汉商品住宅各环线成交所占比例变化图07.0109.0909.0709.0509.0309.0108.0908.1109.1110.0108.0708.0307.1108.0108.0507.0307.0507.0707.09内环一二环10.07100%二三环三环外10.0510.03供求关系成交量价存量变化成交结构市场分析月度专题新盘营销宏观政策从产品线上看，90平米以下小户型成交占比上升明显，连续三月回升，这也与市场的供应结构存在较大的关联。武汉商品住宅各环线成交所占比例变化图供求关系成交量价存量变化成交结构市场分析月度专题新盘营销宏观政策8%10.07100%70