华润置地建安成本预算

109年第一季度会议利润中心建安成本预算反馈工程管理部2009年1月13日21、华润置地建安成本目标体系的建立序号物业类型说明设置依据1多层6层及6层以下普通多层建筑,不需设置电梯2小高层7层到18层18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,不需设置避难层3高层19层至100m每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通.4超高层100m以上每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高5别墅独栋/连排/叠拼/双拼立面复杂，多栋多层建筑6商业住宅项目中商场底商、独立商场7地下室细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、超高层下2F地下室、超高层下3F地下室1.1产品分类(1)住宅3序号物业类型说明设置依据1购物中心万象城类2写字楼写字楼3酒店四、五星级酒店4超高层住宅100m以上的住宅物业每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高5地下室地下一层设置为商场，二层、三层为停车场1.1产品分类(2)综合体41、华润置地建安成本目标体系的建立1.2产品按档次分类住宅产品按物业形态分类的同时，也考虑了在外窗、外立面、大堂及电梯厅等公共区域装修、室外园林景观等成本科目上不同产品定位所带来的成本差异，建安成本目标值分为A类、B类、C类、D类、E类五类产品档次。档次分类的原则根据预测售价的区间确定：A类：售价在18000元/m2以上；B类：售价在10000-18000元/m2以上；C类：售价在7000-10000元/m2以上；D类：售价在4500-7000元/m2；E类：售价在4500元/m2以下。51.3地震烈度与场地类别地震烈度场地类别项目名称六度Ⅱ类武汉凤凰城、宁波卡纳湖谷、长沙凤凰城、重庆二十四城、杭州悦府项目Ⅲ类苏州平门府、无锡太湖国际社区Ⅳ类宁波中央公园七度Ⅱ类成都凤凰城、成都翡翠城、成都二十四城、合肥幸福里、深圳华润中心、大连海中国、大连星海湾Ⅲ类Ⅳ类上海滩花园、上海橡树湾八度Ⅱ类天津香薇邸项目Ⅲ类北京凤凰城、北京橡树湾、北京广安门Ⅳ类61、华润置地建安成本目标体系的建立1.4建安成本目标测算体系建立的依据和原则根据标杆企业成本控制的数据，结合华润置地对产品的定位及成本控制现状，适当考虑了一定的上浮。钢筋含量：按设计管理部下发的《用钢量控制表》中七度区Ⅲ类场地的用钢量下限取定，八度设防项目相应调整。钢筋单价：按现在市场价格3800元/kg的基础上考虑20%的物价上涨按照全年平均4.56元/kg计算；71、华润置地建安成本目标体系的建立1.5建安成本目标测算模型中的主要技术指标含量地下室技术指标含量序号项目名称单位地下室独立地下室小高层下（一层）高层下（一层）超高层下（二层）超高层下（三层）1钢筋含量kg/m21601651701801902砼含量m3/m21.351.231.251.271.353模板含量m2/m243.43.63.844砌体含量m3/m20.050.030.030.030.035楼地面饰面面积比m2/m20.950.970.970.970.976内墙饰面面积比m2/m20.51.52227外墙基面面积比m2/m20.530.350.350.350.358天棚饰面面积比m2/m20.950.970.970.970.9781、华润置地建安成本目标体系的建立各种物业类型技术指标含量序号项目名称单位别墅多层小高层高层超高层1钢筋含量kg/m245485060902砼含量m3/m20.30.350.390.40.63模板含量m2/m22.833.23.63.64砌体含量m3/m20.10.120.120.140.145楼地面饰面面积比m2/m2111116内墙饰面面积比m2/m222.22.22.42.47外墙基面面积比m2/m21.21.31.31.31.38天棚饰面面积比m2/m20.950.950.90.90.99屋面面积比m2/m20.330.170.070.030.0210窗地比m2/m20.350.30.30.30.311墙积比m2/m21.21.21.31.31.312户内门面积比m2/m20.010.020.020.020.0213防火门面积比m2/m20.020.010.010.010.0191、华润置地建安成本目标体系的建立1.6主要材料单价序号项目名称单位别墅非别墅1主要材料钢筋元/kg4.562砼元/m33303砌体元/m33304外窗单价A类元/m213001300B类12001100C类690E类400101、华润置地建安成本目标体系的建立序号项目名称单位别墅非别墅5外墙保温沈阳大连元/m2140北京天津100其他806外墙装饰单价A类元/m2420420B类350350C类330170-200D类90-120E类40-707入户门A类元/m218001800B类1300C类1000E类700111、华润置地建安成本目标体系的建立序号项目名称单位别墅非别墅8大堂装修(含软装)A类元/m26000B类5000C类4000D类3500E类30009电梯厅公装A类元/m22000B类1500C类1200D类1000E类800121、华润置地建安成本目标体系的建立序号项目名称单位别墅非别墅10园林景观A类元/m2650700(综合体超高层1000)B类500600C类450500D类450E类30011户内精装修A类元/m240004000B类25002500C类18001800D类1000E类800131、华润置地建安成本目标体系的建立1.7主要建安目标成本值地下室：①独立人防地下一层地下室平均建安成本为3007元/m2；②小高层下地下一层地下室平均建安成本为2859元/m2；③高层下地下一层地下室平均建安成本为2992元/m2；④高层下地下二层地下室平均建安成本为3318元/m2；⑤超高层下地下三层地下室平均建安成本为3653元/m2。141、华润置地建安成本目标体系的建立1.7主要建安目标成本值类别ABCDE别墅382336403228－－多层32413056260124012096小高层32153004256423602123高层32993089265024422192超高层369433842971－－151、华润置地建安成本目标体系的建立序号物业类型地下室A类B类C类D类E类标杆企业华润置地标杆企业华润置地标杆企业华润置地标杆企业华润置地标杆企业华润置地标杆企业华润置地1独立地下室28733007----------2小高层下一层地下室27292859----------3高层下一层地下室28562992----------4超高层下二层地下室31753318----------5超高层下三层地下室35183653----------6别墅---38233261364029473228----7多层---3241276230562382260122102401197320968小高层---3215259730042294256421492360197821239高层---32992671308923592650221124421993219210超高层---36942827338425552971----161、华润置地建安成本目标体系的建立1.8各城市工程造价指数将各城市的主要人工、材料价格代入测算模型，比较范围包括除大堂及电梯厅精装修、户内精装修、室外园林景观以外的所有主体结构、砌筑抹灰粗装修、外墙保温及饰面、入户门、常规机电等建安成本，以测算模型为标准值100，产品组合按“地下室：高层=20%：80%”，比较形成各城市区域造价指数，共分为8个指数区域：（1）北京天津为一个指数区域，为98.21；（2）上海、杭州、无锡、宁波、苏州为一个指数区域，为98.26；（3）武汉、长沙为一个指数区域，为96.98；（4）合肥、福州、厦门、南宁为一个指数区域，为97.72；（5）成都为103.73；（6）重庆为96.80;（7）深圳为102.37；（8）沈阳大连为一个指数区域，为101.74。171、华润置地建安成本目标体系的建立1.8各城市工程造价指数各城市主要人工、材料单价对比如下：序号项目名称单位单价（元）模型上海北京成都重庆武汉深圳大连合肥1混凝土（C30）m33302963253843003213303303302钢筋kg4.564.594.385.064.754.634.905.054.623模板m2555555645554645555.004住宅上部模板顶撑及其他m28888888885措施费m21401401401401401401401401406加气块m33302602101521521703101451247水泥(425#)t4602843455804204134903752848砂m35569497860655655699楼地面饰面(不含防水)m225242428212128282410内墙及柱面饰面(不含防水)m226252529222229292511外墙基面（含防水）m249474854414155544712天棚饰面m2282727312323313127181、华润置地建安成本目标体系的建立1.8各城市工程造价指数各城市人工、材料及主要单价对比如下：序号项目名称单位单价（元）模型上海北京成都重庆武汉深圳大连合肥13墙地面防水m240383944333345443814保温工程m280808080808080808015住宅机电m229529529529529529529529529516基础设施m228028028028028028028028028017建筑人工工日52495057454553534918装修人工工日60585966505067675819外窗m269069069069069069069069069020外墙m2180180180180180180180180180191、华润置地建安成本目标体系的建立1.8各城市工程造价指数各城市区域造价指数见下表。目标测算模型100.00城市公司造价指数城市公司造价指数城市公司造价指数上海98.26杭州98.26厦门97.72北京98.21无锡98.26沈阳101.74天津98.21宁波98.26大连101.74成都103.73苏州98.26合肥97.72重庆96.80深圳102.37长沙96.98武汉96.98南宁97.72福州97.72202、各利润中心典型项目建安预算点评2.1北京公司————西堤红山项目该项目总建筑面积280279m2，其中地下室62789m2，商业42649m2，毛坯高层54089m2，精装修高层112690m2，产品比例为地下室:商业:毛坯高层:精装修高层=23%:16%:20%:41%。取A档目标体系，户内精装修标准按建筑面积造价1500元/m2，目标成本中已考虑（1）北京公司的冬季采暖及外墙保温北方做法，此费用按物业建筑面积造价增加（160+78）元/m2；（2）项目处于八度区III类场地，与测算模型的钢筋含量差异已调整；（3）按三层地下室考虑；测算建安目标成本为4360元/m2，考虑不同城市建筑工程造价指数不同，北京区域城市系数为98.21%，则目标成本应为4282元/m2；北京公司《商业计划书》中上报建安成本预算4755元/m2，北京公司回复预算为4549元/m2，高出测算目标成本6％。建安预算开办费费率取8%较高，5%左右较适宜。212、各城市公司典型项目建安预算点评2.2成都公司（1）翡翠城五期项目总建筑面积310119.33m2，产品组合“地下室:高层：多层：商业及配套=28%:51%：10%：11%”，测算建安目标成本