按揭知识 R1 20090310 xb

培训资料＜一手·按揭＞一、按揭贷款相关知识1、按揭：按揭（Mortgage抵押）的音译，是一种贷款方式，指按揭人（物业所有权人）将房屋的产权转让给提供贷款的银行（按揭受益人）作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人将涉及的房产授权转让给按揭人的行为。2、按揭分类①楼花按揭：预售房按揭②现房按揭：办新建登记后按揭对购买上述楼宇的置业者提供的以购买合同(房屋所有权证)权利进行抵押的按揭贷款3、按揭品种①商业贷款②住房公积金贷款③组合贷款（商业贷款+住房公积金贷款）二、按揭操作流程1、一手楼按揭流程签订房屋买卖合同买方提交资料与按揭银行签抵押借款合同银行审批审查合格同意贷款补资料直至合格办理预售合同登记10-15个工作日放款开发商办理权证已抵押的权证交回银行抵押合同登记5-10个工作日放款客户供款2、开发商与银行的合作方式双方合作/洽谈开发商提供资质、楼盘情况银行发放贷款银行对款项用途进行监管三、具体操作细则贷款期限贷款条件贷款提供的资料一〉贷款条件1、具有完全民事行为能力的自然人2、具有城镇常住户口或有效居留身份3、具有稳定职业和经济收入，信用良好，有偿还本息的能力4、具有合法有效的购买住房的合同或协议5、以不低于所购住房全部价款一定比例作为购房的首付款6、有贷款人认可的资产作为抵押和质押，或者有足够偿还能力的单位和个人作为保证人——借款人资质不够时二〉提供资料（含外籍人士）1、借款人提供①身份证件（居民身份证、户口簿和其他有效居留证件）②婚姻证明（已婚，提供结婚证及配偶身份证明；未婚，提供民政局出具未婚证明）③收入证明（证明借款人家庭经济收入稳定）视银行要求而定，看重工作单位或者其他收入（每月现金流量）2、开发商提供①购房合同（根据总房款算贷款额）②首付款证明（发票）③开发商资料（五证或大证复印件）五证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国土使用证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》3、银行提供①个人购房借款及担保合同、抵押合同②住房借款申请，抵押物清单等③个人征信报告三〉贷款期限1、贷款成数最高不超过房屋抵押价值的80%（公务员，家庭无贷款记录）2、贷款期限价款人还清全部贷款本息的期限个人住房贷款期限最长为30年视各个银行而定：借款人年龄+贷款年限≤银行规定最长期限，一般不超过70岁四、办理住房公积金的条件1、贷款对象①在本市城镇购买住房②按时足额缴存住房公积金一年以上③具有完全民事行为能力的个人2、贷款条件①有正当职业和稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息的能力和意愿，资信良好；②达到住房公积金中心认可的资信等级③有合法有效的《重庆市商品房买卖合同》和《房地产权证》；④同意用所购住房作抵押；⑤同意办理贷款综合保险；⑥公积金管理中心规定的其他条件。3、申请贷款需提供的资料①借款人及配偶的身份证、户口或其他有效居留证件（复印件）②合法有效的购房合同和《房地产权证》（复印件）③已购买住房的缴款凭据④借款人及配偶收入证明⑤婚姻状况证明（复印件）⑥借款人配偶或其他产权共有人同意抵押的书面意见⑦售房单位出具的划款帐户证明（仅限购买住房单位现房的）⑧公积金管理中心要求的其他资料4、贷款期限①贷款期限最长贷款期限不超过现行规定的30年，且借款人年龄加贷款期限不得超过法定退休年龄②贷款额度a.可贷款额度可贷款额度=借款人家庭月收入之和﹡50%*贷款期数（月）b.最主高限额个人最高限额不超过现行规定的20万元，同时不超过购房总价的70%五、基准利率表单位：%调整前利率调整后利率调整幅度一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.360.360（二）整存整取定期存款三个月1.981.71-0.27半年2.251.98-0.27一年2.522.25-0.27二年3.062.79-0.27三年3.63.33-0.27五年3.873.6-0.27二、各项贷款六个月5.044.86-0.18一年5.585.31-0.27一至三年5.675.4-0.27三至五年5.945.76-0.18五年以上6.125.94-0.18三、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）3.513.33-0.18五年以上4.053.87-0.18现行人民币存/贷款基准利率调整表（2008年12月23日）六、还款方式1、等额本息：每期以相等的金额偿还贷款（利息、本金总和相等），适用于预期收入比较稳定的借款人计算公式：a=p×[i×(1＋i)n]÷[(1＋i)n__1]a：月还款额p：贷款金额i：贷款月利率n：按月计算的贷款期限个人贷款等额本息还款系数(以万元为单位)2008.12.23贷款期基准利率下浮15%下浮30%上浮10%年月利率%月供利率%月供利率%月供利率%月供5605.76192.214.896188.244.032184.316.336194.89101205.94110.725.049106.314.158102.006.534113.72151805.9484.065.04979.334.15874.766.53487.3202405.9471.305.04966.274.15861.436.53474.76253005.9464.065.04958.744.15853.666.53467.73303605.9459.575.04953.984.15848.666.53463.432、等额本金（递减）：每期归还相同本金，同时付清本期应付利息，适用于预期收入可能逐渐减少的借款人月还款额=贷款金额÷贷款月数＋（本金－已归还本金累计额）×月利率七、住宅收费标准类别卖方(转让方)买方(受让方)备注税率费率税率费率土地增值税合同印花税转让手续费转移登记费契税转让手续费转移登记费合同印花税商品住房预售合同登记时1%0.3‰3元/㎡套面90平米(不含90平米),建面120平米(不含120平米)为土地增值税的起征点产权登记时1.5%80元/套单位购买应纳契税为3%八、非住宅收费标准执行时间截止：2009年12月31号类别卖方(转让方)买方(受让方)备注税率费率税率费率印花税转让手续费办证费契税大修转让手续费转移登记费合同印花税抵押登记费按揭印花税非住宅收费标准0.5‰1%350元/套1.5%3%1%550元/套0.5‰550元/套贷款金额*0.5‰谢谢！