龙岗大运板块价值研究

区域区域的愿景—基于城市发展下的板块研究处于大运新城、中心城双核区域的中心，未来规划利好,交通便利、成熟配套，是龙岗最具潜力的区域。区域价值龙岗旧商业中心，人流量大，主要以批发、五金、建材等为主龙岗行政文化中心，龙岗区政府所在区域，大型高端商场、消费场所集中地龙岗中心城龙岗新中心、2011年大学生夏季运动会举办地，未来深圳的全民健身中心大运新城龙岗老镇区域价值奥林华府大运新城龙岗中心城500亿大运配套、省一级重点高中、双原生态公园、商场的综合作用，使得本项目所处位置天然就是中心的核心！绿景大公馆黄阁路龙翔大道如意路阳光天健城双核“金三角”双核：中心城、大运新城；金三角：由黄阁路、如意路、龙翔大道主干道围合的区域。扼守双核“金三角”的战略要地，中心中的核心。大运中心区位价值大运新城辐射北、东、南三个区域，项目所在的东区是大运一级辐射区，享受最核心配套。中海康城美域蓝湾共计商业3万星河时代花园商业8.2万大运配套新闻指挥中心、中海五星级酒店、体育学院大运主场馆、大运博物馆、大运主体育场、大运游泳馆、全民健身广场、体育综合服务区大运村、信息学院北南大运村目前南北两区尚有较大体量的楼盘供应，而处于一级核心的东区除后继的奥林华府三四期外，已基本无土地开发，因此本项目属于核心中的绝版。阳光天健城奥林华府绿景大公馆共计商业4.47万东500亿市政配套打造大运城，一路之隔即享受国际级的体育生活配套。大运会主体育场：足球、田径等大运会主体育馆：篮球、排球、体操等大运自然体育公园：休闲、健身场所大运五星级酒店：接待世界贵宾大运会游泳馆：水球、游泳等新闻指挥中心：现场直播大运会博物馆：大运纪念品展示全民健身广场：休闲、娱乐日常生活中，每天享受国际级体育设备，第一时间零距离观看国际性赛事，这将成为生活中的一种“惯性”，永远凌驾于他人之上。区位价值教育、生活、休闲娱乐和健身集于一体教苑中学学校：大运中心体育学院、社区幼儿园、龙联小学、福安学校、教苑中学、规划中深圳外国语学校等；健身场所：大运中心各类运动场馆，深圳健身最方便、设施最多社区；活动场所：龙城公园、大运自然体育公园；休闲消费场所：山姆会员店、正中高尔夫球场、公众高尔夫球场；大运中心省一级重点高中、双生态公园、高尔夫球场等全身心打造高尚生活品质。区位价值罗湖、福田两条地铁、五条市政路、水官扩建…多维交通，40分钟辐射全城。水官高速北通道大运中心龙城公园大运自然体育公园东莞地铁三号线2010年10月试运行，规划中地铁十二号线就在家门口，不论是去东莞、惠州，还是去罗湖福田，交通都非常便利。地铁十二号线地铁三号线——在区域上分为罗湖、布吉、横岗和龙岗4段，共设21座车站，从红岭中路到龙岗中心城，仅需45分钟左右。2010年10月试运行。地铁十二号线——属于轨道交通三期(2011年～2020年)建设项目，全线连接龙岗中心城、坪山及坑梓片区，经过“体育新城”和“坪山新城”。水官高速——扩建后成为我国第一条双向十车道生态高速公路。大运五条市政路——大运路、龙兴大道、鼓岭路、清辉路和如意路，作为大运中心赛会期间客流集散的主要通道系统之一。北通道——将有效加强龙岗区与深圳特区、东莞及惠州的交通联系。同时又是大运中心出入的交通要道。区位价值本报告是严格保密的。配套：无法比拟的512亿大运配套交通配套：地铁3号线（108.97亿元）、地铁12号线体育配套：大运中心主体育场、大运中心主体育馆、龙口水库和神仙岭网球中心、大运中心游泳馆、深圳体育中心羽毛球馆、大运中心足球训练基地（坐在家里就能看比赛）市政配套：龙岗天安数码城、龙岗高交会管、龙岗留学生创业园、龙城公园教育配套：教苑中学（是深圳市一级学校、广东省一级学校和广东省国家级示范性高中，是深圳市教育局七所直属公办全日制完全中学之一）政府投入了500多亿，全都成为了阳光天健城的配套，公园大地无法比拟，更是其他区域的住宅无法想象的！区位价值本报告是严格保密的。2万IT人才、百家以上科技企业，预计年产值200亿龙岗天安数码城、大学生创业园区位价值本报告是严格保密的。龙城公园、大运自然公园，呼吸双公园气息189万平米的原生态龙城公园、378万平米的大运自然公园。每天呼吸清新空气！配套设施本报告是严格保密的。正中高尔夫、公众高尔夫行车10分钟即达深圳共有13个高尔夫球场，龙岗占3个，其中正中高尔夫球场和公众高尔夫球场，距离我们仅10分钟车程。配套设施本报告是严格保密的。512个亿打造顶级体育配套大运中心主体育场、大运中心主体育馆、龙口水库和神仙岭网球中心、大运中心游泳馆、深圳体育中心羽毛球馆、大运中心足球训练基地。让您坐在家中就能观看大运赛事！政府投入了500多亿精心打造市政配套，这是其他区域的住宅无法拥有的！配套设施本报告是严格保密的。500亿打造大运新城本报告是严格保密的。大运中心主场馆大运中心主体育馆大运中心游泳馆大运五星级酒店本报告是严格保密的。配套设施国家级名校物业，学位难求，第三高级中学、深圳外国语学校一路之隔阳光天健城外国语学校龙岗分校第三高级中学深圳市第三高级中学(原深圳市教苑中学)是深圳市一级学校、广东省一级学校和广东省国家级示范性普通高中，是深圳市教育局七所直属公办全日制完全中学之一。学校由初、高中两部组成，高中部是寄宿制高中，坐落于深圳市龙岗区中心城，占地面积10万多平方米，建筑面积近7万平方米。办学规模为60个教学班3000名学生。教育教学设施均达到国内领先、世界一流水平。大运之后，大运新城将以其配套、场馆的运营成为深圳最城市化、最适合居住区域1.深圳全民健身的未来中心区2.国际级体育设备，可举办NBA赛事3.全球第5个国际化最高水准体育场馆4.21世纪标准的国际化新城区5.承接各类大型体育、文化、商贸、娱乐活动6.禅意的诗性生活演绎，第一现场观看国际赛事本报告是严格保密的。奥运对于经济的影响：体育盛事是国家复兴，区域价值兑现的直接拉动力1.伦敦—1948年在伦敦举办了第14届奥运会。当时伦敦是仅次于纽约的第二大城市。奥运会后，伦敦的环境治理受到重视，严重污染的泰吾士河清洁了，伦敦雾也消失了，重现了昔日大英帝国首都政治、经济和文化的辉煌。2.澳大利亚—1956年在墨尔本举行的第16届奥运会，使澳大利亚这个新型的移民国家得到高速发展，大量高素质人才流入，其后50年人口由600万到2400万，成为全球最有活力的国家，并于2000年再次成功地在悉尼举办了第27届奥运会。两次奥运会使这两个城市分别进入全球50强城市的第42位和第24位，成为该国的经济和文化中心，两市的GDP达1,368亿美元，为该国GDP的18.1%，可贵的是2005年该国的GDP为1987年2,115亿美元的331%，其增速高于许多发达国家。3.罗马—是欧洲古老帝国的首都，是欧洲文明的摇篮，也是文艺复兴的发祥之地，1960年举办第17届奥运会，其后使战败的意大利在废墟上复苏。现在罗马成为居全球第22位的国际大都市，为意大利的政治、经济、文化复兴带来新的机遇。链接本报告是严格保密的。4.东京—1964年在东京举办的第18届奥运会，使这座从废墟中复兴的城市在其后的40多年中出现了奇迹般的发展，成为全球第1的大都市。日本在国土有限、资源贫乏、人口众多的环境中保持居全球第2位经济强国的地位，东京的发展起到了重要的作用，也是世界最具魅力的城市之一。5.加拿大—蒙特利尔是加拿大第2大经济中心，1976年举办的第21届奥运会，使加拿大经济进入快速发展时期，蒙特利尔更跃居全球的第13位。6.汉城—1988年在亚洲经济新秀的韩国汉城举办的第24届奥运会，使这个城市迅速地跃居全球第4大都市，成为该国的经济中心，在亚洲超过香港，是仅次于东京的经济大都市。韩国也因奥运会而成为全球第10位的经济大国。7.巴塞罗那—1992年在巴塞罗那举行的第25届奥运会，使这个日见衰落的古老帝国进入高速发展时期。成为欧洲经济增长最快的国家而引起世界的重新关注，巴塞罗那也跃居全球城市的第29位。这个斗牛士国家经济的复兴与举办奥运有绝对重要的关系。8.雅典—2004年的雅典奥运会，使希腊这个古老的欧洲帝国有复兴的迹象。体育盛事是国家复兴，区域价值兑现的直接拉动力链接本报告是严格保密的。19增加了固定资产投资，带动北京房地产市场整体向前发展2001年，北京市确定奥运预算投入总计2800亿元，为北京市的固定资产投资增加了砝码。固定资产的投入带动了城市经济的发展，我国改革开放20多年的资料显示，较高的投资率一般都伴随着较高的经济增长率。而经济增长对房地产市场的拉动是房地产市场向前发展的主要决定因素。奥运会使固定资产投入增大较高的投资率都伴随着较高的经济增长率经济增长是房地产市场发展的决定因素固定资产投资与房地产市场发展之间的关系对北京房地产市场的影响北京投资率和经济增长速度%0.010.020.030.040.050.060.097年98年99年00年01年02年03年04年05年06年07年投资率经济增长率本报告是严格保密的。20轨道交通的完善将促进北京市房地产市场的繁荣国际经验表明，交通设施是推动房地产市场发展的三种力量之一。其中，交通设施对房地产起到最大推进作用的当属轨道交通。轨道交通的高度能达性使得城市各区域联系更紧密。由能达性引发“磁力效应”。城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化沿线中小户升温办公区域集中城市中心区城市边缘轨道交通开通辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑轨道交通对房地产市场的直接作用，体现在强大、高效的运输能力。交通的高效率和便利性。对居住型物业来说无疑会成为其价值的强大支持；人群的集中能力。对商业性物业来说，庞大的集客能力，自然为轨道上盖及沿线商业物业带来源源不断的消费人群和购买力，直接带动商业物业价值的上扬。在轨道交通支持下，这两种物业形态的互补和互动，又会带动整个片区价值的增长。地铁的高度能达性为沿线物业带来了“磁力效应”，沿线吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济。轨道交通促进房地产市场发展的作用机理对北京房地产市场的影响本报告是严格保密的。21为北京新城发展带来契机长期以来，北京市的发展是以旧城为核心的单中心外溢型发展模式。但是，随着北京发展速度的增快，城市功能逐步丰富强大，同时奥运会的举办又加速了北京走向世界的步伐，迅速向世界城市的目标的迈进，这种单中心外溢型的模式已经不能满足城市功能的需求，因此，在《北京市城市总体规划（2004年~2020年）》中明确提出“市域战略转移”的城市空间发展策略，即“逐步改变目前单中的空间格局，加强外围新城建设，中心城与新城相协调，构筑分工明确的多层次空间结构。”由于奥运会的召开，加快了北京高速公路网的形成，直接有利于加快郊区卫星城、小城镇跟市区之间的紧密联系。今后，北京城市发展的主要方向是东南地区，特别是京津唐高速公路的方向，该地带有5、6个重点区域要加速发展，包括通州、亦庄和顺义。因此，奥运会的召开利用日趋完善的交通和生活配套为新城发展带来契机。对北京房地产市场的影响本报告是严格保密的。22北京奥运促进了奥林匹克中心周边的房价暴涨对北京房地产市场的影响奥运会给举办城市的房产市场带来重大的变化：奥运场馆集中的奥运村所在地区会因为交通便利、环境优美、设施齐全、现代化程度高、知名度高而造成地价和房价双增长。理性增长线奥运效应线奥运年主办城市确定年房地产价格