业主建筑物区分所有权及不动产相邻关系

建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念所谓建筑物区分所有是指民事主体对于建筑物的有独立用途的部分的单独所有和对共用的部分的共同所有。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑区划内符合下列条件的房屋，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。“业主”不等于“房主”几十年来一直住在乡下的老刘今年喜事不断，儿子在城里混得有出息后给他老人家在某小区买了一幢楼房，住惯了乡下大瓦房的老刘如今也过了一把“业主瘾”。前几天，老刘到小区的植物园散步，恰巧遇到了业主委员会的李大妈，两个人便攀谈了起来。李大妈问老刘：“怎么样，在城里还住得惯吗？当上业主的感觉如何啊？”老刘一时摸不着头脑了，忙问道：“啥叫业主啊？难道和俺乡下的房主不一样吗？”《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十九条规定“建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。”除了对道路、绿地、车位等公共设施享有共有权外，业主还享有一些政治权利，如《物权法》第七十五条所规定的“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”的权利及七十六条规定的七项共同权利等。我国《物权法》第76条规定：下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。底层住户可以拒交电梯运行维修费吗？吴女士去年购买了电梯公寓底层的一套住房，房子交通便利，采光、通风、供暖等方面都很满意，可是当小区物业管理公司来收费时，吴女士就高兴不起来了，因为物业管理人员要求吴女士与其他住户摊电梯运行和维护的各项费用。吴女士以收费不合理为由拒绝交纳电梯维修费用，她认为自己住底层，根本用不着电梯上下楼，电梯对其而言形同虚设，物业公司无权要求不用电梯的住户交电梯费。但是物业管理公司认为电梯属于公共设施，只要在这居住就要分摊费用而不论其是否使用。双方发生激烈的争吵，最后不欢而散。《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”买了“二手房”，没有停车位怎么办？严先生通过中介公司购买了一套位于市中心的楼房，相关手续办好了，房子也重新进行了装修，严先生一家高高兴兴的搬了进去，但是等到严先生把车开到自家楼前的时候，却被另一户居民赶走了，找到物业公司询问才知道，由于小区的车位处于饱和状态，小区居民已经把地上的车位“瓜分”干净，而原来的房主又没有私家车，当然也没有遗留下车位。物业公司建议严先生购买地下车库，可是一个车库12万元，自己的车还不到5万元，购买车库太浪费了。严先生只好把车停在公司，每天做公交车上下班。《物权法》第七十二条第二款和第七十四条第三款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”小区车位、车库到底归谁所有？幸福山庄作为一个新建的高档住宅小区，开发商在销售住宅时承诺；花园庭院，人性化立体空间布局规划，附赠多个免费车位，但张先生入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权，与开发商理论时，他们却说由于私家车的增多，小区的车位设计一时不能满足要求，只能出租。实际上开发商以8万元的单价对外卖掉了其中1/3的车位，其余车位以每月200元的租金租给了小区居民。可是张先生交了租金还没过两个月，物业公司又发出通知，由于车位紧张，每月租金提高到600元，如果不租也可以买，价位在6万-9万元之间。为了自己的爱车，张先生每天下班在小区内打“游击战”寻找车位，为此还与邻居闹了不少纠纷。对此，张先生一脸的无奈。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。小区内商业广告由谁获利？季先生在市区买了一套临街的顶楼房子，今年元旦，他无意间发现，自己所住的楼顶上竖起了一块巨型商业广告牌，季先生当时并不在意。前两天，他和几位朋友在一起吃饭聊天，朋友开玩笑说，你头顶上做了一个这么大的广告，赚了不少钱吧。言者无心，听者有意，季先生随后便找了个机会顺便问起小区物业，在自己的楼顶上做广告，自己是否应该有所收益。小区物业答复得很干脆，这是物业自己的事，和住户无关。季先生当时也就没再说什么，但过后想想还是有点疑惑，“屋顶做商业广告，的确和住户无关吗？”《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”遇到邻居“住改商”业主是否有权说“不”？退休后的郑大妈为安度晚年，在某小区买了一套位于二楼的住房，可没过几天舒服日子，叫人堵心的事就来了。先是隔壁的住户把房子出租，变成了一家经营音像制品的商店，每天播放着震耳的音乐，令她心烦意躁。接着，楼下又开了一个餐厅，来来往往的客人络绎不绝，不仅油烟熏人，而且蟑螂、老鼠满地爬。面对如此的居住环境，郑大妈整日愁眉苦脸，为了维持邻里关系，她不想和邻居吵架，但又实在受不了这样的居住环境，只好和老伴搬到女儿家住。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”不动产相邻关系一、相邻关系的概念法律为调和相邻不动产之利用，而就其所有人及利用人间所设定的权利义务关系。二、处理相邻关系的原则与法律适用1、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。2、法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。三、相邻关系的具体类型1、邻地利用关系（1）邻地通行权（2）管线铺设关系（3）建造建筑物等利用权庄稼地能否通行？老王和老孙是同村村民。最近两家为了土地问题闹起了纠纷。事情起因是这样的：两家所承包的土地相邻。老王承包的这块地，因三面是别人的，一面是河，进出无路，所以，他只能跟着孙家干活，否则就要出问题。比如孙家耕完地后，老王去耕自己的地，就要开拖拉机从孙家地上轧过，使孙家得重新耕一次。而庄稼长出来后，由于老王经常行走，使孙家一垄地庄稼受到严重破坏。为此，老孙几次找老王让他注意，时间长了，两家便因此伤了和气，以至于老孙不让老王再通过自己的土地。老孙找到村委会解决，希望问题能够得到妥善解决。评述：老孙禁止老王通过自家地的做法是不正确的。对于因此受到的损失，可根据《物权法》第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”之规定，要求老王赔偿自己的损失。2、用水和排水关系我国《物权法》第86条第二款规定：对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。据此：（1）用水关系（2）排水关系①自然排水②人工排水3、相邻采光、通风关系《物权法》规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨害相邻建筑物的通风、采光和日照。4、相邻环保关系《物权法》规定：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。相邻一方可能产生有害气体、液体的设施，应与邻人生产、生活的建筑物保持安全距离，特别在建造该设施时，还应采取严格的预防和应急措施，一旦造成邻人损失的，应予赔偿。同时，相邻各方不得以持续的噪音、喧嚣和震动等妨害邻人，对超过一定限度的，邻人有权提出异议，请求采取防止损害发生的措施。