筹备期工程系统关注重点及计划模块的分解、执行

商管工程系统管理体系与筹备期工程副总工作介绍孙多斌2013年11月14日目录一.商管公司工程系统管理体系介绍二.筹备期工程副总工作介绍一.商管公司工程系统管理体系介绍建立高效率、标准化的管理体系，能够确保各项目健康永续的运营。商管工程体系采用三级管控模式，即管理中心工程部，区域工程部，地方工程部。1.管理中心工程部—组织架构介绍工程部目前编制13人，下设业务1～3组、技术组，各组均为组长负责制；业务组实行项目负责人制；专项工作实行专员负责制，专员由各小组成员兼任。一.商管公司工程系统管理体系介绍1.管理中心工程部—业务组主要工作职能1）监督指导新开业广场工程团队的建设；2）监督各区域（公司）筹备期工作计划的编制和落实；3）监督指导各区域（公司）项目移交工作；4）监督各区域（公司）设备设施的运行和维修保养工作；5）监督各区域（公司）能源管理工作；6）指导审核各公司（区域）年度预算的编制工作；7）审核商管系统持有型物业专项维修基金预算，监督指导各区域（公司）实施；8）审核各公司（区域）工程管理费用；一.商管公司工程系统管理体系介绍1.管理中心工程部—业务组主要工作职能9）监督指导各公司（区域）招投标工作及方案审核；10）组织工程系统（公司、区域）季度（年度）绩效考核工作；11）监督指导各公司（区域）工程突发事件的管理；12）监督指导各公司（区域）重大改造的方案和实施；13）项目负责人每周跟踪、了解地方商管公司工程管理情况，梳理各公司（区域）发生的问题并于周例会汇报；每季度进行1次现场检查；14）领导安排的其他事项。一.商管公司工程系统管理体系介绍1.管理中心工程部—技术组主要工作职能1）制定商管系统的工程管理制度和标准，监督指导各区域（或公司）实施；2）组织工程系统的培训及考核工作；3）各地工程反映的问题汇总及分析；4）筛选、研讨环保节能新技术在购物中心的应用；5）推进绿色建筑评定工作；6）结合工程实际情况进行专项科学研究；7）每月对能源管理平台采集的数据进行分析，并给出相应的节能运行策略及指导意见；8）领导安排的其他事项。一.商管公司工程系统管理体系介绍2.区域工程部主要关注事项一.商管公司工程系统管理体系介绍3.地方工程部主要关注事项1）基础管理：团队建设、档案管理2）设备运行：方案制定、现场巡检3）设备维保：日常维保、大中修4）专项工作：绿建申报、能源平台、专项基金5）财务资金：能源、维保费预算编制及使用一.商管公司工程系统管理体系介绍目录一.商管公司工程系统管理体系介绍二.筹备期工程副总工作介绍1.筹备期工程副总工作—管理关注要点1）团队建设（人员组建、培训）2）各相关部门的沟通与协调3）机电支援计划二.筹备期工程副总工作介绍二.筹备期工程副总工作介绍1.筹备期工程副总工作—业务关注要点1）掌握基本资料2）房产技术条件的对接3）隐蔽工程的调试与验收4）工程系统计划模块的分解与执行筹备期项目，工程部负责的节点有54项，其中集团一级节点3项，集团三级节点7项；商管一级节点8项，二级节点4项，三级节点32项。主要涉及冷热源评审、智能化评审、供电评审、其它机电方案评审。工程系统计划模块的分解与执行1.筹备期工程系统计划模块简介工程系统计划模块的分解与执行2.筹备期工程发起节点序号开始时间级别阶段业务事项完成标准1开业日前420天商1工程工程介入前期计划完成工程前期工作计划2开业日前390天商2工程能源价格市调社会配套调查报告3开业日前390天商2工程建立图纸台帐建立图纸台帐（后每季度上报登帐情况）4开业日前330天商1工程完成能源费单价核定，在物管合同或补充协议中约定完成能源费单价OA审批流程5开业日前300天商3工程工程物料地区适用性调研调研报告上报工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准6开业日前270天商2工程拟定商家交接文本交接文本资料7开业日前240天商1工程设备设施运行方案完成方案报批8开业日前240天商3工程与主力店进行对接，并确定主力店管理界面与主力店签订《物管界面确认书》9开业日前215天商3工程大餐饮、超市、影城、大歌星进场装修前检查检查报告10开业日前210天商3工程商户装修进场协调会通过《装修手册》2.筹备期工程发起节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准11开业日前210天商3工程装修管理培训培训记录12开业日前210天商1工程拟定维护保养计划并上报维护保养计划、完成OA审批流程13开业日前210天商1工程拟定有偿式维修服务价格有偿维修价格清单、完成OA审批流程14开业日前210天商1工程确定超时服务能耗价格超时服务能耗价格清单、完成OA审批流程15开业日前210天商3工程确认工程物料仓库投入使用验收记录2.筹备期工程发起节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准16开业日前210天商3工程商家装修审批工作记录17开业日前210天商3工程商户装修现场管控、施工验收工作记录18开业日前205天商3工程超市、影城、大歌星物业交付确认书物业交付确认书19开业日前195天商3工程大餐饮物业交付确认书物业交付确认书20开业日前195天3工程大餐饮商家精装（进场）商家进场2.筹备期工程发起节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准21开业日前195天3工程超市自装（消防验收）吊顶及消防末端完成22开业日前180天商3工程大玩家进场装修前检查检查报告23开业日前170天商3工程大玩家物业交付确认书物业交付确认书24开业日前165天商3工程室内步行街餐饮商铺、其他主力店商家进场装修前检查检查报告25开业日前165天3工程大玩家商家精装（消防验收）吊顶及消防末端完成2.筹备期工程发起节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准26开业日前165天3工程大餐饮商家精装（消防验收）吊顶及消防末端完成27开业日前160天商3工程室内步行街餐饮商铺、其他主力店商家物业交付确认书物业交付确认书28开业日前150天商3工程电器类商家进场装修前检查检查报告29开业日前150天3工程其它主力店商家精装（消防验收）吊顶及消防末端完成30开业日前150天商3工程接管项目建筑及技术资料所有文件2.筹备期工程发起节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准31开业日前150天商3工程商户精装(非餐饮/自装)进场装修前检查检查报告32开业日前145天商3工程商户精装(非餐饮/自装)物业交付确认书物业交付确认书33开业日前135天商3工程代管设备操作规程、巡检机制及设备档案管理建立操作规程、制度上墙，形成巡检记录34开业日前135天商3工程设备运行代管上报运行报告35开业日前125天商3工程电器类商家物业交付确认书物业交付确认书2.筹备期工程发起节点三.工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准36开业日前120天1工程室内步行街餐饮商铺商家装修(消防验收)吊顶及消防末端完成37开业日前120天商3工程设备设施备品备件预留接收备品备件清单38开业日前115天3工程电器类商家装修（消防验收）吊顶及消防末端完成39开业日前105天商3工程设施设备铭牌制作名牌制作清单并完成安装40开业日前105天商3工程完工商家装修验收验收完成2.筹备期工程发起节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准41开业日前100天3工程商户精装(非餐饮/自装)（消防验收）吊顶及消防末端完成42开业日前100天商3工程室内步行街精装铺进场装修前检查检查报告43开业日前95天商3工程室内步行街精装铺物业交付确认书物业交付确认书44开业日前90天商3工程签定电梯维护外包合同XX万达广场电梯维护合同45开业日前90天商3工程签定消防维保外包合同XX万达广场消防维保合同2.筹备期工程发起节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准46开业日前90天商3工程签定水处理外包合同XX万达广场水处理合同47开业日前90天商3工程签定中央空调维护外包合同XX万达广场中央空调维护合同48开业日前80天商3工程LED、广播服务台运行调试设施运行正常，值班人员熟练操作49开业日前75天商1工程项目工程遗留问题清单编制与上报遗留问题清单OA移交50开业日前75天1工程商家精装修完成所有商家精装完成（天地墙）2.筹备期工程发起节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准51开业日前60天商1工程广场各系统设备满负荷试运行上报运行报告52开业日前60天商3工程签定能源供应服务合同完成53开业日前40天1工程商家装修达到开业条件所有商家全部精装完成，达到开业条件（含：移动货架等）54开业日前天商2工程编写设备清单完成设备清单台账OA上报2.筹备期工程发起节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准1交地日后390天3工程夜景照明第二版施工图满足施工要求2交地日后380天3工程项目公司装修大餐饮完成3交地日后380天2工程项目公司装修影城完成4交地日后380天2工程项目公司装修大歌星完成5交地日后380天2工程项目公司装修大玩家完成3.筹备期工程有关节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准6交地日后360天2工程项目公司负责的超市装修达到商家进场条件；试营业日前4.5个月完成向超市的移交7交地日后270天2拓展立面多方综合协调会规划院牵头，项目公司和相关设计单位参会，解决立面幕墙与夜景照明、防火构造、广告店招、标识及成本等综合问题8交地日后190天3拓展夜景第一版施工图及灯具样册封样并报审满足招标、满足预埋9交地日后170天3拓展第一版施工图审核移交规划院提供审图意见单10交地日后170天3工程弱电智能化方案确定方案评审会完成3.筹备期工程有关节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准11交地日后160天1拓展幕墙一版施工图报审包括：夜景照明节点图、幕墙预埋图和幕墙一版施工图12交地日后115天3工程消防咨询意见上报见附件3-1413交地日后85天3拓展立面方案深化评审及会签含主力店店招、广告位及广告形式的确定14交地日后85天1拓展内装及采光顶方案移交见附件815交地日后85天1拓展立面初设及主材设计封样移交提供幕墙施工图设计条件3.筹备期工程有关节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准16交地日后65天3工程空调冷热源论证及成果移交见附件3-717交地日后65天2工程供电方案论证及成果移交见附件2-418交地日后65天1拓展初设评审及移交见附件719交地日后65天1招商主力店业态及平面确认见附件1220开业日前370天2工程景观第一版施工图及材料封样用于景观工程招标3.筹备期工程有关节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准21开业日前360天1招商主力店房产技术条件及步行街业态规划图移交见附件1322开业日前330天1工程第二版施工图（大商业）报审包括:1管控要点自查会签表2各专业全套第二版施工图纸(与一版图差异主要为机电末端调整、墙体砌筑调整、结构开洞及加固等部分变更，原待定业态的房产技术条件确定)23开业日前330天商2工程工程管理、安全品质管理培训培训记录（参训人员不少于两次）24开业日前270天3工程内装第二版施工图满足进场施工25开业日前270天3工程弱电智能化施工图施工图评审会完成3.筹备期工程有关节点工程系统计划模块的分解与执行序号开始时间级别阶段业务事项完成标准26开业日前260天3工程施工图及图测面积备案各专业全套施工图及图测面积报规划院备案27开业日前230天3工程毛坯商户粗装达到移交条件达到移交条件28开业日前225天1工程室内公共部分精装修完成29开业日前210天2工程提供商家基本施工条件包括临时水、电、垂直交通、临时厕所等30开业日前210天3工程景观第二版施工图满足施工要求3.筹备期工程