2013临沂城市房地产市场调研报告

临沂城市房地产市场研究报告（一）临沂城市房地产行业发展概述（三）临沂市土地市场（二）2012年临沂市宏观数据目录contents（四）2012年临沂市普通住宅（五）临沂花园洋房市场分析（七）临沂专业市场分析（八）临沂各板块房地产发展（九）重点开发商情况（六）临沂别墅市场分析第一部分房地产行业发展概述房地产开发投资情况商品房施工情况商品房竣工情况商品房销售面积情况商品房销售金额情况临沂城市房地产行业发展概述开发投资2012年全市房地产开发投资完成233.5亿元，同比增长22.44%。按投资用途分，全年住宅开发完成投资165.3亿元，同比增长18.1%；商业营业用房完成投资39.9亿元，同比增长35.6%；其它完成投资25亿元，同比增长33%。临沂城市房地产行业发展概述商品房施工从2006年起，临沂市商品房施工面积保持逐年上涨的趋势。截止到2012年11月末，临沂市商品房施工面积为2935.5万平米，同比增长18.2%。临沂城市房地产行业发展概述商品房竣工受前几年大量商品房项目开工建设的累计影响，2012年1-11月份全市商品房竣工面积达到455.4万平米，同比增长61.3%。临沂城市房地产行业发展概述商品房销售面积从2006年临沂房地产进入快速发展阶段，商品房销售面积快速上涨。2012年全市商品房销售面积为727.8万平米，同比增长13.65%。临沂城市房地产行业发展概述商品房销售金额临沂商品房价格近年来保持平稳增长，从2006年商品房销售额逐年上升，尤其2010年之后保持高速增长。2012年1-11月全市商品房销售金额为194.5亿元，同比上升22.54%。第二部分2012年临沂市宏观数据临沂人口GDP及产业结构固定资产投资居民生活水平和消费2012年临沂市国内生产总值达到3012.81亿元，财政收入增势较好，全市地方财政收入累计完成170.1亿元，同比增长分别为8.7%、20.4%，全市经济保持了平稳较快发展态势。从产业结构上看，本年实现了高端高质高效产业的快速增长，三大产业融合稳定发展，分别占比为9.7:48.5:41.8，第三产业所占比重同比提高1.8个百分点。2012年临沂市宏观数据临沂人口2006年至2011年临沂人口总量稳定增长，2011年临沂全市户籍人口达到1081万人，其中三区（兰山区、河东区、罗庄区）人口达到216.17万人。2012年临沂市宏观数据GDP及产业结构1、GDP：自2006年起，临沂市国民生产总值呈逐年上升趋势，2012年国民生产总值达到3012.81亿元，同比增长8.7%。2、产业结构：2012年，第一产业增加值291.34亿元，同比增长13.4%；第二产业增加值1463.45亿元，同比增长5.89%；第三产业增加值1258.02亿元，同比增长4.42%。三大产业结构进一步得到优化，占比为9.7:48.5:41.8，第三产业所占比重同比提高1.8个百分点。2012年临沂市宏观数据固定资产投资2012年临沂市固定资产投资增长较快，房地产开发投资运行平稳。2012年全市完成固定资产投资2016.7亿元，同比增长25.37%。2012年过亿元项目（不含房地产开发项目）692个，同比增加229个，完成投资1013.9亿元，增长71.9%。2012年房地产投资233.5亿元，占到11.58%，同比增长22.44%。2012年临沂市宏观数据居民生活水平和消费1.人均可支配收入与人均消费性支出：临沂市人均可支配收入呈逐年上升趋势，2012年前三季度全市城镇居民人均可支配收入20758元，同比增长14.74%，城镇居民人均消费性支出10962元，同比增长8.8%。2.社会消费品零售总额：2012年，全市实现社会消费品零售总额1571.9亿元，同比增长15.1%。其中，城镇零售额1186亿元，同比增长15.2%。第三部分2012年临沂市土地市场市场综述供应分析成交分析价格分析2012年临沂市普通住宅市场特点分析2012年临沂市土地市场量价趋稳，受临沂市整体规划和发展布局影响，各区域土地市场供需表现冰火两重天，北城新区成交占据了市场的半壁江山，兰山区、罗庄区成交向好，经济开发区、河东区土地成交表现低迷。市场综述本报告是严格保密的。二、供应分析本报告是严格保密的。1、年度供应总量变化：2007年至2010年，临沂市土地供应呈逐年上涨的趋势。2011年开始，受政策调控因素影响，政府土地供应略显谨慎，供应面积有所减少。2012年，土地供应小幅上行，全年供应居住和商服用地共143宗，供应面积648.50万平米，面积同比上涨5.18%。2012年临沂市市本级全年计划供应居住和商服用地705.93万平米，实际完成计划量的91.86%。一、2012年临沂土地供应量供应分析2、季度供应总量变化：2012年第一季度供应土地39宗，供应面积181.86万平米；第二季度供应土地34宗，供应面积161.06万平米；第三季度供应土地29宗，供应面积130.15万平米；第四季度供应土地41宗，供应面积175.43万平米。第一季度为本年度土地供应的高潮期，二、三季度土地供应相对平稳，为冲刺全年土地供应计划，第四季度土地市场加速放量。本报告是严格保密的。2012年，临沂市供应居住用地79宗，供应面积424.77万平米，占总供应量的66%；商服用地供应64宗，供应面积223.73万平米，占总供应量的34%。其中居住用地超额完成计划，商服用地仅完成计划量的78.36%。受兰山区城西片区、罗庄区沂河路片区等专业市场集中放量的影响，本年度商服用地供应比例较2011年大幅提升。二、2012年临沂土地供应结构供应分析本报告是严格保密的。2012年，临沂市土地供应最大的区域为北城新区，供应面积264.50万平米，占总供应面积的40%；其次为兰山区，供应面积123.19万平米，占总供应面积的19%；经济开发区和罗庄区分列第三、第四，供应面积分别为108.05万平米、75.49万平米；河东区供应面积为40.17万平米；高新区供应最少，仅为37.10万平米。2012年，临沂市土地市场的供应重点依然为北城新区。北城新区今年建设重点为完善一期，规划二期，一期中央商务区商服用地陆续放量，柳青河沿线、祊河沿线等地块持续推出，北城新区成为土地市场供应的绝对主力区域。兰山区2012年确定为旧城改造年，拆迁改造用地放量明显。罗庄区近期规划打造沂河路城市副中心，本年度沂河路周边区域土地供应保持高位。三、2012年临沂土地区域供应情况供应分析本报告是严格保密的。三、成交分析本报告是严格保密的。1、年度成交总量变化：2012年，临沂市居住和商服用地共成交113宗，成交面积500.14万平米，同比减少11.80%。延续2011年四季度的市场低迷态势，本年度一季度开发商拿地谨慎，土地成交惨淡；经济开发区因其目前区位优势不明显，全年未成交地块占比较高；受年初市场大环境影响，今年土地流拍创新高，流拍土地共计40.56万平米。据统计截至2012年底，2010年、2011年成交地块中，约有70%已开工建设，未开工面积不足500万平米。一、2012年临沂土地成交量成交分析2、季度成交总量变化：2012年第一季度成交居住和商服用地共25宗，成交面积87.15万平米；第二季度成交土地28宗，成交面积54.60万平米；第三季度成交土地28宗，成交面积104.27万平米；第四季度成交土地32宗，成交面积154.12万平米。受前期宏观政策调控影响，本年度第一季度房产市场表现惨淡，开发商拿地谨慎，土地市场成交低迷。随着房地产市场的逐步回暖，土地成交明显转好。本报告是严格保密的。2012年，临沂市成交居住用地60宗，成交面积334.83万平米，占总成交面积的67%；成交商服用地53宗，成交面积165.31万平米，占总成交面积的33%。受供应结构影响，本年度商服用地成交比例也上升明显。二、2012年临沂土地成交结构成交分析本报告是严格保密的。2012年，临沂市土地成交最大的区域为北城新区，成交面积245.34万平米，占总成交面积的49%；其次为兰山区，成交面积103.55万平米，占总成交面积的21%；罗庄区、经济开发区位列第三、第四，成交面积分别为66.29万平米、42.64万平米；高新区成交面积为26.58万平米，河东区成交最少，仅为15.74万平米。2012年，临沂市土地市场的成交区域集中在北城新区、兰山区和罗庄区，其中北城新区土地成交占据了半壁江山。近几年，北城新区开发进度持续推进，发展前景日趋凸显，开发商拿地热情只增不减。同时，兰山区旧城改造步伐加快，部分优质地块相继推出，带动区域土地成交。罗庄区沂河路升级改造趋势明显，土地市场呈现供需两旺。三、2012年临沂土地区域成交情况成交分析本报告是严格保密的。2012年成交的土地将在未来几年形成约1345万平米的商品房潜在供应。北城新区潜在供应量最大，为830.72万平米，占总供应量的62%；兰山区潜在供应214.81万平米，占总供应量的16%；罗庄区、经济开发区位列第三、第四，潜在供应为127.22万平米、90.38万平米；未来河东区和高新区潜在商品房供应较少。四、2012年区域土地成交潜在供应成交分析本报告是严格保密的。四、价格分析本报告是严格保密的。1、年度成交均价对比：2012年，临沂市成交土地整体均价为88.95万元/亩，同比增长6.27%；其中居住用地成交均价94.04万元/亩，同比增长16.60%；商服用地成交均价78.66万元/亩，同比降18.64%。今年土地市场整体价格趋稳发展，高新区、罗庄区居住用地价格明显上扬，带动整体居住用地均价上升；商服用地价格下降，主要是因兰山区城西片区、罗庄区沂河路片区两大片区专业市场用地成交较多，单价普遍较低一、临沂土地成交均价分析价格分析2、区域土地成交价格：北城新区成交均价位列各区域之首，为107.69万元/亩，与去年基本持平。兰山区紧随其后，土地均价为100.96万元/亩，兰山区成交地块多集中在城西片区等相对偏远区域，故今年区域价格下滑明显，降幅达31.30%。河东区成交地块较少，位置较好，区域土地均价为60.43万元/亩，同比上涨26.26%。罗庄区土地均价为59.32万元/亩，该片区成交地块多集中在沂河路沿线，区域成交价格明显上扬，同比上涨40.25%。经济开发区和高新区土地均价呈现稳中有升的发展态势，土地均价分别为45.52万元/亩、29.75万元/亩。本报告是严格保密的。1、年度成交楼面价格对比：2012年，临沂市成交土地整体楼面地价496.29元/平米，同比下降11.69%；其中居住用地楼面地价503.29元/平米，同比下降8.37%；商服用地楼面地价480.11元/平米，同比下降21.58%。2012年，除河东区、罗庄区楼面地价呈现上涨趋势外，其他各区域均出现明显下降，从而拉低了临沂土地市场整体楼面地价。二、临沂土地成交楼面价格分析价格分析2、区域土地成交楼面价格：从各区域的楼面地价来看，兰山区仍是各区域之首，为730.04元/平米，但相对去年大幅下降，降幅为27.92%。河东区位列第二，本年度楼面地价涨幅高达27.66%，一跃达到529.52元/平米。北城新区成交地块中，商服用地规划容积率普遍较高，从来拉低了区域楼面地价，为477.05元/平米。罗庄区楼面地价涨幅明显，上涨35.04%，达到463.65元/平米。经济开发区、高新区土地楼面地价小幅下降，分别为322.09元/平米、217.26元/平米。本报告是严格保密的。1.2012年临沂市土地市场量价趋稳2012年临沂市土地供应量为648.50万平米，同比上涨5.18%；土地成交量为500.14万平米，同比下降11.80%。本年度成交土地均价为88.95万元/亩，小幅上涨6.27%；成交土地楼面地价为496.29元/平米，同比下降11.69%。从市场供需表现来看，今年土地成交率77.12%，较2011年下滑明显。2.2012年临沂土地市场各区域供需表现冰火两重天2012年，从各区域土地市场供需表现来