济南奥体片区奥龙观邸规划设计策划方案

Projectforlandparcels3-2&3-3,OlympicAthleticPark,Jinan济南奥体文博片区3-2、3-3号地块规划设计方案汇报内容提要Catalog第一部分项目解读PartAResearch1.1项目概况Summarize1.2区位分析Location1.3外部情况分析Analyzeofenvironment1.4用地情况分析Analyzeofland第二部分规划构思PartBDesignconcept2.1项目定位及设计主题Theme2.2规划设计原则及理念Principle&idea2.3同类项目专题研究及比较借鉴Comparisonofotherprojects第三部分规划设计PartCUrbanDesign总平面图Masterplan透视图Perspectivedrawing3.1规划结构Structureofsiteplan3.2建筑形态分布及城市天际线控制Locationofbuildings3.3功能布局规划Functionofbuildings3.4分期开发Developstage3.5交通体系规划Trafficsystem3.6景观体系规划及环境概念提示Landscapesystem&concept3.7日照分析Shadowcheck3.8建筑风格概念研究Architecturestyle前言Preface济南北临黄河，南依泰山，拥有久远的历史，文化底蕴丰厚，因境内有“七十二名泉”，故也有“泉城”之称，并素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”（清刘凤诰）的美誉。根据城市规划，东部区域是济南发展的重中之重，这里是一个崭新的城市核心区，将以多种文化交融的国际化形象为济南城带来新的活力。本项目正位于东部区域的核心，紧邻奥体中心和城市商务、文化中心区，而地块自身则三面环山，风景奇俊秀美，既拥有现代化城市的繁荣便利、又可享受恬静的自然生态，如此优越的地段条件，在全国大城市的核心区中可谓绝无仅有。我们希望通过本案富于想象力的诠释，为城市增添一颗璀璨的明珠，为本地块的发展带来成功的未来。由此，本案的背景指导思想是：在尊重和延续上级规划的基础上，结合对场地优质环境、项目实际定位的深化研究，通过在建筑形态、建筑密度、配套设施配置等进行统一细化和优化，达到城市与本地块开发双赢的目标。规划设计的重点主要包括以下几个层面：规划设计调整重点1尊重环境，调低建筑尺度，适度提高建筑密度首先从环境入手，依山就势，造溪筑路，充分利用自然资源，整合环境，将适宜尺度的建筑散落其间，在保持绿化率不变的情况下，适度提高建筑密度至25％，从而保障全部的住户都可以享受周边美景，并创造出一个完全契合地段环境脉络的、高品质的多元化社区。规划设计调整重点2根据区位优越的地段条件需求，适度调整户型比例由于该地块的区位优势极大，参照：全国其他地区在特殊优势资源地区在适度调整住宅套型建筑面积的经验，以及住房和城乡建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的有关规定：“各地应根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，分析住房需求，制定住房建设规划，合理确定当地新建商品住房总面积的套型结构比例”，规划设计建议：从全市平衡的角度酌情降低两个地块90以下的户型比例套型比例，即调整为90平方米以下户型占总住宅建筑面积的30%。由此，本项目的户型结构能够更加符合本区域地段价值和购房群体的实际需求，为济南市的新区开发增加一份亮色。规划设计调整重点3整体规划，充分提高土地利用效率以两地块总体容积率、包括配套设施等功能的所有分项指标不改变为前提，将两个地块统一同期规划开发，增强城市空间的和谐程度，提升周边区域的层次，并便于楼盘档次的同步提升和方便后期的物业管理。而且配套公建中的幼儿园、学校合并建设，也便于管理，有效降低学校的人员配置数量和运行费用，扩大学校的活动空间，有利于学生的身心健康和快乐成长。由此，避免了单地块形状不规则、地形复杂，造成的土地资源和空间得不到充分的利用，以及城市空间界面不够协调等隐性资源浪费问题。规划设计调整重点4结合地质条件及实际使用情况统计，合理布局停车区域及停车数量首先，由于基地内部大部分区域为岩石，为大面积地下空间的开挖带来较大难度；其次，根据市场营销部门对本地及青岛等城市的调查发现，用户不喜欢使用地下车库，空置率一般在50％甚至更高；另外，如采用低层建筑为主的规划布局，每户实际可以提供前后串列的两个子母车位（依照本地规范只能以一个车位计算）。因此，为尽量加快施工进度保障全运会需要，同时有效减低施工及维护成本，规划建议将地面与地下停车位比例规划为各占50％；并将原有1：1的停车要求改为每户0.7~0.75个车位(加上低层建筑多出的约400个子母位实际每户为约0.83~0.9个车位，而如再加上小区干道沿路临时夜间车位实际平均每户车位将高于1：1)。第一部分项目解读PartAResearch1.1项目概况Summarize本项目位于济南奥体文博片区3-2、3-3号地块，两地块合计：占地235,901平方米，总建筑面积为474,157平方米，其中计入容积率建筑面积为383,868平方米，土地性质均为居住用地，并包含商业、托幼、小学等配套设施。1.2区位分析Location项目位于城市发展的新区，整个区域周边自然环境优美，规划理念先进，城市形态整齐，是一块闹中取静的难得“宝地”。依照城市规划，本项目隶属的片区是市级公共服务设施中心，以崭新的形象和标志性的城市景观，塑造出新的城市亮点及风格独特、生态型的居住社区。具有体育、商务、居住、旅游等综合片区功能。项目周边交通良好，进入方便。北靠经十路、南临旅游路，10分钟内分别可达济南老城市中心，即将启用的奥体中路南起奥体中心，北穿工业南路，直达工业北路，是东部的一条南北交通大动脉，道路规划有BRT线路，在2009年全运会前，与经十路、北园大街等形成两横三纵的BRT网络。1.3外部情况分析Analyzeofenvironment本项目外围东、南具有优质山景资源，西侧拥有优质城市景观，但在临近的北、东、南三面有规划的居住用地。因此基地的西部是环境品质最优区域，本项目临街区域的外部环境不确定性因素较大。本项目西、北侧有城市干道经过，城市道路噪音干扰较大，东、南、北三面临近城市支路，也有一定噪音干扰，而基地内部较为安静。依照以上景观、噪音分析，本项目的西部土地价值最高，南、北、东部临近城市道路区域最低。1.4用地情况分析Analyzeofland本项目基地形状不规则，地形南高北低，起伏多边，以3～25％的中坡、缓坡地形为主，局部有陡坎。地表除北侧带状区域及东侧少部分区域土层较深外，其余大部分区域均为岩石，且基地中部有十余米高的碎石堆场。由此分析，除北、东部区域外，其它区域不适宜规划建设基础埋深大、核载重的多、高层建筑，否则施工难度及成本增加较多，而且为工期的快速推进带来较大困难。有外围已开外道路看到的全部为岩石的基地地质断层基地北部土层较厚的带状区域施工中的城市道路基地北部为变电站等城市配套公建设施用地西侧3－2地块东部3－3地块卫星图现状图第二部分规划构思PartBDesignconcept2.1项目定位及设计主题Theme根据用地、规划技术、市场调查的研究分析，本项目具有三个主要特点：■良好的生态环境——是本项目规划设计中需要尊重和利用的重点；■临近市级商务区的核心地位，便利的市级商业配套和体育健身、旅游资源——其聚集的精英人群是本项目未来的主要目标客户；■多元化、多彩城市形象——为本项目的风格定位提供了指引。基于以上特点的提炼，本项目的规划设计主题定位为：1、高尚生态住区尽可能地降低建筑尺度，保障建筑与自然环境的完美融合；并以经典、高尚的空间及建筑形象，体现整个住区的文化档次。2、国际化社区切合城市新区多元、丰富的文化内涵以及广泛的国际化用户需求，以国际化、异域风情的形象塑造新时代的社区环境，并以国际化的设计、建设、管理团队保障项目拥有成功的未来。2.2规划设计原则及理念Principle&idea■融合生态——成就自然生活尽可能地利用自然要素，对山地自然环境给予极大的尊重，将纯粹的自然地形与高雅精巧的建筑融为一体，塑造优美、趣致的环境意念。■融汇文化——营造高雅生活项目临近奥体中心，借北京奥运“同一个世界、同一个梦想”的理念，通过对世界先进的居住空间和建筑风格的提炼，融汇国人的审美观念，将目前最为逻辑、合理的人居内涵引入到本项目之中，体现出能经受时代考验的文化、艺术、技术特色。■整体规划——充分提高土地利用效率由于两个地块由统一单位同期规划开发，整体规划便于楼盘档次的同步提升和方便后期的物业管理，增强社区的和谐程度，并提升周边城市空间的层次。而且配套公建中的幼儿园、学校合并建设，也便于管理，有效降低学校的人员配置数量和运行费用，扩大学校的活动空间，有利于学生的身心健康和快乐成长。由此，避免了单地块形状不规则、地形复杂，造成的土地资源和空间得不到充分的利用，以及城市空间界面不够协调等隐性资源浪费问题。2.3同类项目专题研究及比较借鉴Comparisonofotherprojects1、华侨城波托菲诺位于深圳华侨城片区北部，距离南部城市重要节点——华侨城商务、旅游核心区（拥有世界之窗等著名景区、大量高档写字楼及大型商场）仅约1公里，地块内原为沼泽湿地及少量丘陵坡地。为保护和充分利用优越的环境资源，小区被规划为以townhouse及别墅为主的低层建筑居住社区；同时切合华侨城片区特有的海内外文化交融氛围，以地中海风情为主题，营造出绚丽多彩的小区环境。另外，由于整个片区多块土地进行了深入的整体城市设计，使得其周边空间形象协调完美，土地利用效率提高，穿行于其间的城市道路也能享受到小区内部渗透出的特色文化风情韵味。在楼盘开发建设后，有效的提升了整个华侨城片区甚至南部红树湾片区的居住、文化档次和土地价值，改善了城市形象，使其迅速成为深圳市高尚社区最为集中的核心区域之一。2、中海香蜜湖壹号位于紧邻深圳福田中心区（深圳核心CBD区）的香蜜湖片区北部，南部为寸土寸金的深圳福田中心城区少有的湖区，北部为山林保护绿地，且周边没有特区成立初期形成的旧村居住区，城市形态整齐、安全，因此，该片区被定为全市规划管理控制的最重要区域。但前期周边开发的项目均以高层、小高层建筑为主，严重压缩了湖体、山地的相对尺度（类似于北京北海公园边建造的大尺度办公建筑产生的问题），加之湖区周边地块被切割得较小并属于不同的开发单位所有，原城市设计希望保留的视觉、景观通廊由于楼盘各自设计管理，均无法实现，区域价值一直未能得到充分体现。经深入设计研究，香蜜湖壹号被规划为以低层住宅为主导的高尚居住社区，建筑形态高雅、稳重，色彩细腻丰富，并且与南湖、北山的自然环境融为一体，保障了最多的住户可以欣赏到美丽的湖景，得到了在附近CBD工作的城市精英人群的认可，并有效的将整个片区的形象、文化档次提升到了应有的地位。3、熙城位于深圳特区西部，与历史悠久、配套便利的宝安城区仅隔一条快速城际干道，地块坐落于群山环抱的峻秀山谷之中，地形、地势与本项目非常相似。地块由华侨城地产联合招商地产以50亿的巨资打造，规划以熙山为中心，以西班牙建筑风格为主题，充分利用独有的山景资源，设计联排、双拼低层住宅为主的居住社区；在重要节点和临近城市道路区域规划建设了商业街区，提供超市、餐饮、酒吧设施，形成集中体验式特色商区；景观设计巧妙利用地势，形成切合低层小尺度建筑的带状景观轴，塑造亲切幽静、高标准的自然生态住区。第三部分规划设计PartCUrbanDesign总平面图Masterplan技术经济指标奥体3-2、3-3地块经济技术指标表总用地面积235901㎡总建筑面积484463㎡地上容积率1.63地上建筑面积383869㎡地下容积率0.70地下建筑面积100594㎡绿化率40%建筑密度25%总户数2,792总人口8376其中3-2地块总用地面积85815㎡3-3地块总用地面积150086㎡地上总建筑面积126084㎡地上总建筑面