管城片区分析

片区分析区位分析住宅分布——本次调研区域位于管城区，可以分为两个片区，共六个项目。片区范围项目数量片区特征南三环以外南四环以内西至地铁二号线东至中州大道机场高速3本区域位于三环以外，周围配套设施较少，开发产品较少但多数沿地铁线分布。南三环以内陇海快速路以南西至地铁二号线东至中州大道机场高速3本区域位于三环以内，周围设施配套齐全，交通方便，周围同类产品较多，竞争力度大。政策分析——2017年上半年出台的各项政策对本区域项目来讲是一次挑战3月17日补缴的社保和个税将不再作为购房凭证郑州限购政策再升级，凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。4月6日郑州复垦券使用细则公布市内五区及郑东新区、经开区、高新区范围内，凡是2017年1月15号以后审批的商品住房土地出让方案(民生项目除外)，涉及新增建设用地的，在商品住房用地出让时，必须使用复垦券。并且规范了商品住房用地出让环节复垦券的使用流程。5月3日郑州楼市限购再次升级在限购区域内，将暂停向注册时间不足3年的企业(不含专营住房租赁业务的企业)销售住房(含新建商品住房和存量房)。对于在户籍系统上仍显示为单身的郑州市市民，如果已经拥有一套或一套以上的住房，将不能再购买第二套或更多的住宅。6月1日各大银行房贷利率上调受限购政策的影响，郑州部分银行逐渐调整房贷利率，取消了之前的9折，各大银行已经开始执行基准利率，甚至部分银行已经开始执行上调10%。片区分析政策分析片区分析市场分析市场存量与去化速度分析——本次调研主选体量较大的项目为代表进行统计。到2017年八月份，区域内楼盘共计推出约67.1万㎡，月均去化10.94，区划速度高，剩余体量73.8万㎡，静态预估能满足市场6~7个月的需求，市场竞争较小。代表项目名称片区占地面积（万平）总建面（万平）在售住宅推出时间在售住宅体量（万平）销售月月均去化量（万平/月）月均去化速度级别未售住宅体量（万平）金地铂悦北区418.92017.5.1212.834.27高2.2万科美景龙门1.429.6——————————9.6鑫苑国际新城664202017.8.1915.819.7高6.2永威城南区10.7522017.3.192152.4高29.3绿都澜湾692602017.6.1817.525.5高6.5中岳俪景湾3.120——————————20合计——154.22780.5——67.1——10.94高73.8片区分析市场分析建筑风格、园林——对比分析发现，区域内各项目的建筑风格与园林风格趋同化严重，出金地铂悦之外基本上项目都有水景。项目名称建筑风格园林风格水系水景特色树种休闲设施休闲广场文化长廊社区标志金地铂悦新古典主义法式————★★★————鑫苑国际新古典主义法式★★★★★————绿都澜庭现代简约法式★★★★★————中岳俪景湾新古典主义法式★★★★★————永威城综合法式★★★★★————片区分析市场分析产品附加值——区域内各楼盘附加值趋同化严重，只有永威城的转角窗比较特殊，是一个加分项。项目名称凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园层高金地铂悦★——————★————鑫苑国际★——————★————绿都澜庭★——————★————中岳俪景湾★——————★————永威城★★————★————6内部配套——对比分析区域各楼盘配套设施发现相较于北区项目，南区的项目内部配套设施更加完善，弥补了南区目前的外部配套设施不足的问题。片区分析市场分析项目名称商业街老年人活动设施儿童活动设施会所商业广场篮球场网球场学校酒店金地铂悦★★★————————————鑫苑国际★★★————————★——绿都澜庭★★★——★★★★——中岳俪景湾★★★——★————————永威城★★★——★————★——71630013800138001380013000020004000600080001000012000140001600018000金地铂悦鑫苑国际新城绿都澜庭永威城中岳俪景湾价格（元/㎡）片区分析市场分析住宅价格分析——区域内的项目价格北高南低，受区域影响大，越远离市区价格越低，其中因鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城在区位上相近，因而价大致相同，而靠近四环的中岳价格只有13000元/㎡。北区南区（三环以内）南区（三环以外）南三环地铁口附近北区8020004000600080001000012000140001600018000024681012金地铂悦鑫苑国际新城绿都澜庭永威城中岳俪景湾去化速度价格（元/㎡）片区分析市场分析价格与速度关系——从图中可以看出，销售价格与销售速度并未形成线性单调关系，而是上下波动，这说明价格并不能单一主导销售速度。项目概况——项目总占地面积约3.1万方，总建筑面积约20万㎡，容积率3.5，绿地率约37%，建筑风格为现代简约，整体俊朗挺拔中彰显清新典雅的别致。周围五条快速路外加地铁四号线，交通便利。个案分析中岳俪景湾开发商河南金岱中岳置业有限公司位置南三环文治路交会向南800米路东（金岱管委会南侧）规模占地31000㎡/总建面200000㎡物业类型普通住宅容积率/绿化率3.5/30%在售产品75-120㎡的2房-4房车位配比1:1，上下两层开盘时间2017年8月20号开盘产权年限普通住宅:70年交房标准毛坯内部规划——规划划分为两期开发，其中，一期约10万方，共5栋34层高层，面积涵盖75-120㎡的2房-4房。小区实行人车分流，地面不停车，全地下停车的管理方式，保障未来业主的居住舒适性和安全性。个案分析中岳俪景湾楼栋梯户比户数单元数建筑类型2#2梯4户2722超高层3#2梯4户1361超高层4#2梯4户2382超高层5#2梯3户1021超高层6#2梯4户2382超高层8一期7124563户型分析——项目一期主要开发户型为75-120㎡的2房-4房。个案分析中岳俪景湾户型整体设计合理，通风与采光效果较好，但厨房正对玄关，不利于与餐厅互动。户型整体极为方正，内部承重墙体少，后期改动空间大。门口与客厅无遮挡，不利于主人隐私的保护。主卧朝南，采光效果好。73~75㎡两房88~90㎡三房户型分析个案分析中岳俪景湾112~130㎡三房静区静区静区动静不分区，不利于生活起居。主卧与卫生间开口相对，不雅观。主卧与客厅朝南，采光效果好。厨房设计合理，便于与餐厅互动。主卧与客厅均朝南，采光效果好。房间南北通透，透气性好。124㎡三房园林景观——项目采用法式园林风格，给人宁静舒适之感。个案分析中岳俪景湾法式园林的优势：1、利用自然资源，发挥自然风光的优势；2、层次分明，体现清晰明朗的园林风格；3、园林色彩以绿色为主调，宁静舒适的风格。营销亮点——举办少儿钢琴比赛，以此增加项目的知名度，加快项目的推广。个案分析中岳俪景湾案场展示——营销中心位于管城区南三环文治路交会向南800米路东，交通方便，且有免费的专车看房。售楼部内部装修简约大气，充满现代主义风格。个案分析中岳俪景湾卫生间干净整洁项目标志清楚，位于十字路口一侧项目总结——总体来讲项目产品与规划无亮点，但营销别出新意，通过举办音乐活动来提高项目的知名度。个案分析中岳俪景湾优势交通位置优越，外部配套好内部规划较好，人车分流营销亮点较好，吸引顾客劣势周围同类产品多项目亮点较少位置较偏，距离市区较远项目概况——万科美景龙门由郑州万科投资开发，项目位于郑州市管城区航海路与中州大道交汇处西侧，距离中州大道300米左右，北面航海东路，东接机场高速，紧邻地铁4、5号线（在建中）。目前仅A栋与B栋处于前期咨询中。个案分析万科美景龙门开发商河南美景鸿城置业有限公司位置中州大道与航海东路交叉口向东300米路南规模占地14200㎡/总建面96000㎡物业类型商住公寓容积率/绿化率5.5/25%主力产品34~39的平层公寓车位配比约800个机动车位开盘时间待定产权年限商住公寓:40年交房标准精装内部规划——规划万科美景龙门分东西两地块开发，总规划4栋楼，总建面约9.6万㎡，并配有约1.4万方综合商业。目前仅A栋与B栋处于前期咨询中。A座和B座对称，共25层，1-3层是商业，对外出售，万科不自持。个案分析万科美景龙门楼栋梯户比户数单元数建筑类型A#奇数层4梯18户16721高层偶数层4梯19户B#奇数层4梯18户16721高层偶数层4梯19户BACD内部规划——精装修交付、2.9米层高、奇数层4T18、偶数层4T19，最小面积为35㎡，主力户型为35-39㎡，只有南北向有房源，东西向没有，不属于筒子楼。其中朝南的15号（临近电梯间）是69㎡户型，东南角18号和19号之间是否打通，是区别奇数层和偶数层的，奇数层是两间打通的房源72㎡。顶层是东南角偶数层17、18、19号全部打通的108㎡房源，整个项目只有四套。个案分析万科美景龙门10121198675234117191816141315（69㎡）电梯（公摊区域）公共卫生间奇数层为18、19号打通的72㎡的房源偶数层为17、18、19号全部打通的108㎡房源个案分析万科美景龙门精装交付标准——万科出品的公寓性住宅全部为精装修作为产品的附加值。适用范围万科美景龙门（公寓）室内部分玄关及走廊天花石膏板吊顶，立邦乳胶漆墙身立邦乳胶漆地面蒙娜丽莎地砖入户门钢制入户门厨房天花石膏板吊顶，立邦乳胶漆蒙娜丽莎地砖墙身立邦乳胶漆加局部背漆玻璃地面蒙娜丽莎地砖客厅天花立邦乳胶漆，配置阴角线墙身立邦乳胶漆地面圣象强化复合地板飘窗阳台人造石拼接窗台板，安装防护栏卫生间天花铝扣板吊顶墙身蒙娜丽莎墙砖卫生间门钢化磨砂玻璃推拉门地面蒙娜丽莎地砖室外部分外墙外墙涂料门窗铝合金型材，双层中空+low-E玻璃设备灯饰客厅安装普通节能灯泡；玄关及厨房安装简灯；卫生间安装三合一风暖浴霸，浴室柜上方安装射灯插座、电气开关开关插座品牌为“良倍”户内总电源配电箱，采用漏电保护玄关玄关处配送玄关柜厨房设备橱柜配人造石台面，摩恩洗菜盆，摩恩洗菜盆龙头方太油烟机卫生间乐家马桶，科勒台下盆，摩恩淋浴花洒，摩恩水龙头，配置浴室柜含镇柜有线电视/网络/电话客厅配有有线电视插座、电话插座、网络插座智能化系统户内安装可视对讲机个案分析万科美景龙门户型分析——万科龙门产品单一，只有平层公寓，没有loft，主打户型34~35㎡，购买者大多作为投资。冰箱预留处书柜，飘窗旁带书柜，不仅充分利用空间，还起到了装饰的作用玄关柜设计人性化多功能沙发，自带收纳功能外层为孔洞墙体，不可利用飘窗较大，210cm*80cm个案分析万科美景龙门营销分析——目前阶段万科美景龙门营销活动比较单一，仅有来客抽奖这一单一活动。销售处于前期蓄客中。2017年4月26号起，项目开始前期咨询2017年7月11号起，项目开始0元入会个案分析万科美景龙门销售中心——销售中心位于管城区中州大道与航海东路交叉口向东300米路南，东侧紧挨七里河，销售中心外观别出风格，利用集装箱拼接而成，有面朝航海东路，非常引人注意。龍门两字具有独特的立体感。正面背面沙盘展示区标语：万科造，福塔旁，双地铁，装修工艺•品牌地产，交通优越•户型多变，可自住，可出租•周围同类产品少，竞争力小个案分析万科美景龙门分析总结——•营销活动偏少•销售中心新奇，但地方较小，体验度差•购房者多为投资，受限购令影响较大优势优势个案分析永威城项目概况——永威城位于中州大道南三环，总占地面积1000余亩，总建筑面积约270万㎡，涵盖住宅、主题商业等多种业态的大型城市综合体项目，现3期新作书香庭在售中，四期处于咨询中，四期占地面积约58673.470㎡，建面约281748.79㎡，容积率为3.496，四期规划总户数1730户。开发商河南永威置业有限公司位置管城区管城区中州大道南三环交汇处南500米路西规模占地106743㎡/总建面520139㎡物业类型普通住宅、洋房容积率/绿化率3.5/40%在售产品建面约89-143平米三房车位配比总数3500/车位配比1：1.