房地产开发企业集团管控模式研究

房地产开发企业集团房地产开发企业集团房地产开发企业集团房地产开发企业集团管控模式研究管控模式研究管控模式研究管控模式研究2010201020102010年年年年7777月月月月第第第第2222页页页页前言前言前言前言刚刚过去的2009年是房地产行业剧烈变化的一年，国家先扬后抑的房地产政策，让房地产市场经历了高峰与低谷的跌宕。2010年，面对国家紧缩的房地产调控政策和市场变动,房地产企业资金链受压、融资遭遇困难，以及房地产行业竞争的加剧，房地产开发企业逐渐向规模化、集团化方向发展，随之房地产行业传统的管理模式、发展模式、营销模式也将面临调整。例如，专注商业地产的万达，由于急速的异地扩张，人才奇缺，管理模式也面临调整。对于异地项目，是采取本部垂直管理，还是实行区域中心本地管理，万达还需要进行深入的研究。还有中信地产，2007年整合前的三家公司，即中信房地产公司、华南集团、深圳集团通过多年的发展，逐渐形成了跨区域发展的态势。然而目前的管控层级仍沿用整合前的管理方式，存在未能明确总部、区域集团及子公司各自的权责，总部部门职责不清，子公司的组织架构设置及部门职责未规范，缺少标准化、规范化的管理流程等问题。在这种情形下，这些房地产开发企业迫切需要一种有效的集团管控模式，需要设计出灵活高效的组织架构，并对管理权限做出明确的划分。关注房地产开发企业集团管控的现状和存在的问题，为房地产企业家们提供集团管控模式实施指南，是对房地产行业有着深厚研究积淀的仁达方略研究者们义不容辞的使命。第第第第3333页页页页目录目录目录目录第一章第一章第一章第一章房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析1.1近期房地产行业的相关政策解读――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――41.2行业相关政策对房地产开发企业的影响――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――6第二章第二章第二章第二章房地产开发企业集团的管控模式分析房地产开发企业集团的管控模式分析房地产开发企业集团的管控模式分析房地产开发企业集团的管控模式分析2.1房地产开发企业集团化管理存在的问题――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――102.2房地产开发企业集团的管控模式――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――112.3房地产开发企业集团的总部功能定位――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――14第三章第三章第三章第三章房地产开发企业集团的组织结构和责权体系梳理房地产开发企业集团的组织结构和责权体系梳理房地产开发企业集团的组织结构和责权体系梳理房地产开发企业集团的组织结构和责权体系梳理3.1房地产开发企业集团的组织结构选择――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――163.2房地产开发企业集团的责权体系梳理――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――20第四章第四章第四章第四章房地产开发企业集团管控模式的几个典型案例房地产开发企业集团管控模式的几个典型案例房地产开发企业集团管控模式的几个典型案例房地产开发企业集团管控模式的几个典型案例4.1金地集团的管控模式――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――244.2万科集团的管控模式――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――284.3华润置地的管控模式――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――324.4建业集团的管控模式――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――36第第第第4444页页页页1.11.11.11.1近来房地产行业的相关政策解读近来房地产行业的相关政策解读近来房地产行业的相关政策解读近来房地产行业的相关政策解读日期日期日期日期发布单位及政策名称发布单位及政策名称发布单位及政策名称发布单位及政策名称主要内容主要内容主要内容主要内容2009年12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》《通知》要求，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。2010年1月7日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《通知》中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了11条措施，即“国11条”。2010年3月10日国土资源部发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(简称“国十九条”)《通知》要求，房地产开发企业竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。各地当年的保障性住房、棚户区改造和自住型中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。2010年4月14日国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“国四条”）会议确定了四大措施：一是抑制不合理住房需求,实行更为严格的差别化住房信贷政策；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管。2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）《通知》要求各有关部门认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。2010年4月22日住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》《通知》要求，房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售資金监管落实情况等。第一章第一章第一章第一章房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析第第第第5555页页页页对对对对““““新国十条新国十条新国十条新国十条””””政策的解读政策的解读政策的解读政策的解读123新国十条标志着房新国十条标志着房新国十条标志着房新国十条标志着房地产政策的转向地产政策的转向地产政策的转向地产政策的转向원본보전원본보전원본보전원본보전45房地产新政的严厉房地产新政的严厉房地产新政的严厉房地产新政的严厉程度远超往年程度远超往年程度远超往年程度远超往年新政的调控内容十新政的调控内容十新政的调控内容十新政的调控内容十分全面分全面分全面分全面地方政府的实施细地方政府的实施细地方政府的实施细地方政府的实施细则与中央政策形成则与中央政策形成则与中央政策形成则与中央政策形成联动联动联动联动相关部委政策密集相关部委政策密集相关部委政策密集相关部委政策密集出台出台出台出台新国十条级别高，力度大，措施严，标志着房地产政策的转向，控制投资需求和价格增速成为下一阶段政府主要目标。新国十条提出在部分地区，根据实际情况可暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停非居民住房贷款和限定购房套数等更为严厉的措施。这一系列新措施出台的密集程度和严厉程度都是空前的，远远超过2007年的房地产市场调控。新国十条涵盖遏制房价、加大供给、严格秩序、加快保障等各个方面，合力形成政策组合拳对房地产市场实行全方位调控。新国十条出台后地方政府也相继出台实施细则，这些具体措施根据各地房地产市场的不同情况，各有侧重，但普遍都切中要害，形成从中央到地方的房地产调控联动机制。除中央和地方政府的调控措施外，各部委根据业务主管范围也出台了相关政策，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面。第第第第6666页页页页1.21.21.21.2行业相关政策对房地产开发企业的影响行业相关政策对房地产开发企业的影响行业相关政策对房地产开发企业的影响行业相关政策对房地产开发企业的影响房地产新政给房地产开发企业带来的影响主要有以下五个方面：1111、、、、股市调整股市调整股市调整股市调整，，，，房地产企业房地产企业房地产企业房地产企业再融资遭遇困难再融资遭遇困难再融资遭遇困难再融资遭遇困难在房地产新政的影响下，股市大盘跌幅超过20%，金融地产股票则首当其冲。地产股票的大跌进而延缓了大批上市开发企业的再融资进程。2222、、、、银行信贷全面收紧银行信贷全面收紧银行信贷全面收紧银行信贷全面收紧在新一轮调控中，银行信贷的开发贷款更趋紧缩。不但对开发企业资质、自有资金比例有限制，而且对贷款用途有严格的限制。3333、、、、市场预期悲观市场预期悲观市场预期悲观市场预期悲观，，，，资金回资金回