房地产开发全过程涉税

房地产开发全过程涉税主要税种一个房地产项目在时间流程上主要包括土地取得、规划设计、融资、建设施工、房屋预售、项目清算、使用等环节，在这些阶段涉及的主要税种如下表：一个房地产项目在时间流程上主要包括土地取得.doc1、耕地占用税(1)概念耕地占用税是为了保护耕地，合理利用土地资源，加强土地管理，对耕地中属于非农用的部分征收的税种。税法规定：在中华人民共和国境内，农地作房屋或其他非农业建设用的单位和个人，以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收.它属于特定的一种土地资源占用税。(2)税率1)人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元2)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元3)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元4)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额1、耕地占用税(3)纳税环节经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天；未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税(4)减税免税下列情况免征耕地占用税1)军事设施占用耕地；2)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。2、土地使用税(1)概念土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。(2)税率土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元中等城市1.2元至24元小城市0.9元至18元县城、建制镇、工矿区0.6元至12元(3)纳税环节凡是按规定应缴纳耕地占用税的土地，从纳税人批准征用土地之日起，满一年后征收土地使用税；凡是按规定不缴纳耕地占用税的土地，从纳税人取得土地使用权之次月起征收土地使用税。土地使用税按年征收，按季或半年分期缴纳。2、土地使用税(4)减税免税下列土地免缴土地使用税：1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；2、土地使用税(5)土地使用税与耕地占用税的不同点耕地占用税是在全国范围内，就改变耕地用途的行为征收的税，是一次性征收的；而土地使用税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，就使用土地的行为征收的税，是按年计征的。由于在征收中这两种税有部分重合，为避免对一块土地同时征收耕地占用税和土地使用税，在规定上作了相应的衔接。即对新征用的耕地，凡是缴纳了耕地占用税的，从批准之日起满一年后才征收土地使用税。3、营业税房地产企业涉及营业税主要在以下方面：(1)转让无形资产营业税转让无形资产于房地产企业主要是转让土地使用权而言。转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为，营业税由转让土地使用权的单位和个人进行缴纳。单位和个人转让土地使用权，按照转让土地使用权全部收入减去购买土地时的支出为计税基础。计算方法是按照计税基础*5%。(2)销售不动产营业税这是房地产企业主要涉及的营业税税目，当房地产企业有偿转让不动产时就要缴纳销售不动产营业税。不动产不仅包括建筑物、构筑物，还包括其他土地附着物，税率为5%。计税基数为房地产企业收取的出售不动产获得的全部价款和价外收取的费用包括实物等其他经济利益。3、营业税注意：1)房地产企业代为政府部门和行政事业机构收取的费用例如市政费，按照营业税暂行条例的要求也应该作为销售不动产计税基础进行征税。2)房地产企业发生用房产进行抵债等视同销售行为，也需要按照销售不动产税目缴纳营业税。3)单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人，视同销售不动产，也应缴纳营业税3、营业税(3)房屋出租营业税如果房地产企业将持有的房产进行出租，应就取得的租金收入按照服务业-租赁税目缴纳营业税。(4)纳税环节1)转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2)将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。4、城市维护建设税(1)概念城市维护建设税是国家为了稳定和加强城市的维护建设，作为营业税的附加税而存在的，城市维护建设税可以扩大城市的维护资金。(2)计税依据及税率纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。5、教育费附加和地方教育费附加教育费附加和地方教育附加与城市维护建设税一样，其计税依据是实际缴纳的营业税、消费税、增值税的税额，教育费附加率为3%，地方教育费附加2%。6、土地增值税(1)概念土地增值税是对转让国有土地使用权、建筑物及其附着物的单位和个人，就其转让房地产所取得的收入征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。6、土地增值税(2)扣除项目土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：1)取得土地使用权所支付的金额；2)房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；3)房地产开发费用财务费用能提供证明的，允许不超过商业贷款利率；不能提供证明的，按土地价款与开发成本之和的10％以内扣除。管理、销售费用按土地价款与开发成本之和的5％以内扣除。与转让房地产有关的税金；④其他6、土地增值税(3)税率土地增值税实行四级超率累进税率级数增值额与扣除项目比例税率速算扣除系数税额计算公式150%(含)以下30%0增值额30%250％－100%(含)40%5%增值额40%-扣除项目金额5%3100%－200%(含)50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4200%以上60%35%增值额60%-扣除项目金额356、土地增值税(4)纳税环节纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。(5)减税免税免征土地增值税：1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。6、土地增值税(6)土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3)直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4)省税务机关规定的其他情况。7、企业所得税(1)预缴企业所得税房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。(2)预计利润率1)非经济适用房开发项目：①位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；②位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；③位于省、其他地区的，不得低于10%。2)经济适用房开发项目，不得低于3%。8、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。下列凭证为应纳税凭证：1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2）产权转移书据；3）营业帐簿；4）权利、许可证照；5）经财政部确定征税的其他凭证。8、印花税注意：房地产行业属于资金密集型行业，房地产企业自有资金一般无法支撑房地产项目开发，所以房地产企业基本都存在向金融企业或者其他组织借款融资的行为，那么按照印花税暂行条例规定，向银行或者其他金融企业借款需要缴纳借款合同印花税。借款合同印花税按照借款合同额的0.005%进行缴纳。特别注意的是按照印花税暂行条例规定，只有向银行或者其他金融企业借款才需要缴纳借款合同印花税，房地产企业向其他企业拆借资金则不属于借款合同的征税范围。9、契税契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。纳税义务人为房屋、土地权属的承受方。9、契税契税的计税依据如下：(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。(2)以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。10、房产税房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，由产权所有人缴纳的。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）：“关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题(1)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(2)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(3)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(4)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。”关于增值税甲供材料的税务处理1、自产无偿提供应缴增值税自产无偿提供，即甲方直接将自产或委托加工的材料(设备)计入工程成本，并无偿交与乙方用于在建工程。《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目视同销售货物。2、自产有偿提供应缴增值税自产有偿提供，即甲方将自产或委托加工的材料(设备)交与乙方用于在建工程，并与乙方结算抵减工程款。3、外购无偿提供不缴增值税外购无偿提供，即甲方直接将外购的材料(设备)计入工程成本，并无偿交与乙方用于在建工程。关于增值税4、外购有偿提供应缴增值税外购有偿提供，即甲方将外购的材料(设备)交与乙方用于在建工程，并与乙方结算抵减工程款。5、甲方代购提供（甲指乙购）视情况缴纳增值税甲方代购提供，即外购的材料(设备)发票直接开给乙方，甲方将发票转交乙方，并作资金往来账务处理或工程进度款结算。