佛山地铁2号线地下空间开发工作思路汇报

佛山2号线地下空间开发利用工作思路汇报2014.10.161.项目开发背景2.项目核心问题3.项目解题途径4.工作模块详解5.相关业绩及人员项目开发背景——佛山市宏观经济背景介绍2城市性质：全国重要的现代化制造业基地，区域性专业物流中心之一，国家历史文化名城；城市定位：珠三角核心区——珠江三角洲广佛经济圈的重要组成部分；佛山经济份额比重中在珠三角乃至整个广东大环境中均占据重要的地位，佛山作为广佛都市圈的副中心城市，未来商业发展具备坚实的经济基础；广佛地铁的规划建设有助于拓宽城市的辐射面；未来规划发展中，城市中心组团的影响面会继续扩大广州：中心城市跨国企业总部经济佛山：副中心城市本土企业第二产业佛山借助广佛经济圈、珠江三角洲优势，具备商业发展的经济基础佛山拥有一定的产业基础，商业发展迅速，2号线沿线周边存在商业容量过剩问题；然而地下空间开发利用可以借助交通优势，有很大商业价值和城市功能价值项目开发背景——佛山地铁2号线概况3佛山地铁2号线是东西骨干线路，连接广佛的纽带，穿越城市商业中心及多个行政区，地下空间的商业价值有待开发，地下空间有效利用势在必行项目开发背景——佛山地铁2号线概况4轨道交通开发盈利点资源开发站内商业广告等资源开发地下空间开发附属设施资源开发物业开发设施上盖车辆段、停车场、控制中心、换乘枢纽功能分担上盖P+R综合体站台综合体、战区综合体地铁新城开发地下空间开发利用时轨道交通资源开发的重要组成部分，地下空间的开发利用可以增加轨道收益尤其是在地上可利用土地稀缺的情况下，地下空间开发利用更加必不可少项目开发背景——轨道地下空间开发利用案例展示上海深圳南京武汉成都苏州无锡北京天津合肥哈尔滨上海深圳南京成都北京合肥项目开发背景——轨道地下空间开发利用案例展示南京上海深圳成都北京合肥国内进行地铁地下空间开发的城市如雨后春笋，但是开发程度、经营效果、主题特色各有不同。地铁地下空间开发利用需要及时进行研究，才能更好的发挥商业价值，进而促进轨道效益增加；通过与国内城市地铁线路比对，预计佛山2号线会有3-5个小型地下商业空间，1-2个片区型地下商业空间项目开发背景——轨道地下空间开发利用案例展示加拿大香港台湾新加坡日本东京车站：1、先有车站，后开发2、日本地下空间开发类别明显•不开发•小型开发•综合体项目开发背景——轨道地下空间开发利用案例展示地下空间价值实现依靠：交通枢纽商业中心佛山2号线地下空间已具备上两种因素项目开发背景——轨道地下空间开发利用案例展示9佛山2号线地下空间开发利用存在机遇，又面临何种挑战项目核心问题10通过对于国内外轨道地下空间开发利用的研究，并结合佛山2号线的实际状况，整理出项目需要解决的核心问题：问题一站点地下空间在工程技术上是否可行？问题二片区商业以及站点周边商业市场是否处于高度过剩？问题三站点地下空间开发能否良好同交通相融合，充分借势于交通？问题四政策是否支持和支撑站点及周边地下空间利用与开发？问题五面对地面商业过深以及电商的冲击，站点地下空间开发定位如何创新？问题六未来开发利用的地下空间如何同周边互动并精准定位，创立自身品牌？结合国内外经验，轨道车站地下开发后续招商和运营方面需注意那些问题？地下空间开发在设计方面如何进一步升华，促进开发的繁荣？问题七问题八地下空间相关政策机制支持问题111、地下空间开发鼓励措施政府负担部分与轨道交通接口费2、地下空间的开发界面管理：需明确：佛山市政府是否有明确的政策赋予轨道交通建设运营企业对轨道交通设施用地以外的与之相邻的市政道路及绿化用地下方的地下空间进行开发利用的权利？3、地下空间的权属管理：目前国内像上海、苏州等城市已经实现了从权属角度，对地下空间的独立确权，这样更有利于吸引投资者，有利于地下空间的开发运营。4、地下空间开发审批机制：需要协同、扁平化决策机制，加快决策审批进度。5、利益分配协调机制；需根据周边物业建成先后协同分配利益；管委会规划建设局轨道指挥部轨道规划、建设规划处城市规划地下空间规划地下空间开发主体佛山市地下空间开发利用管理暂行办法《苏州工业园区地下空间土地利用和建筑物房地产登记管理办法（试行）》12问题二片区商业以及站点周边商业市场是否处于高度过剩？R21C2G11RCC2C2C1C2RCRCC2C2R21C1C1C1RCRCRCR21C34•从上位规划和基地条件来看，商业仍有需求及开发必要性•从中微观市场研究结果来看，并利用服务范围推算法和中心聚集度推算法进行规模预测发现，由于核心区规划正在建设实施，在近期将陆续建成。在近期商业开发面积较为富裕，而服务区域的人口尚未能发展成相应规模。•因此建议近期尽量少的新规划商业面积，而远期公园地下商业开发规模在6-16万之间市场可行性的必要性片区及周边整体商业市场问题地下空间开发同人流的融合问题-剖面地铁站厅层（-1）地铁站台层（-2）商业步行街办公BRT地下二层停车场地下二层停车场地下商业街公交停车楼安置房商业裙房酒店办公商业裙房地铁大厦商业+办公同交通、周边物业、景观等人流融合站点地下空间开发能否良好同交通相融合，充分借势于交通？问题四14•成都地铁1号线地下空间900米长的地下商业街，未与交通实现互动没有准确的主题定位和特色后期运营管理不善•南京地铁2号线新街口站业态定位未能发挥地下空间优势后期运营管理不善精准定位、综合定位、招商运营管理的必要性问题六未来开发利用的地下空间如何同周边互动并精准定位，创立自身品牌？开发定位同周边互动及后续运营问题结合国内外经验，轨道车站地下开发后续招商和运营方面需注意那些问题？问题八地下空间商业定位的时代创新问题-互联网+物流15轨道+物业轨道+物业+产业创新无极限=轨道+互联网+物流问题六未来开发利用的地下空间如何同周边互动并精准定位，创立自身品牌？地下空间开发设计提升问题16地下空间开发在设计方面如何进一步升华，促进开发的繁荣？问题七项目核心问题总结17通过对于国内外轨道地下空间开发利用的研究，并结合佛山2号线的实际状况，整理出项目需要解决的核心问题：问题一站点地下空间在工程技术上是否可行？问题二片区商业以及站点周边商业市场是否处于高度过剩？问题三站点地下空间开发能否良好同交通相融合，充分借势于交通？问题四政策是否支持和支撑站点及周边地下空间利用与开发？问题五面对地面商业过深以及电商的冲击，站点地下空间开发定位如何创新？问题六未来开发利用的地下空间如何同周边互动并精准定位，创立自身品牌？结合国内外经验，轨道车站地下开发后续招商和运营方面需注意那些问题？地下空间开发在设计方面如何进一步升华，促进开发的繁荣？问题七问题八任何问题都可能导致地下空间开发利用失败面临机遇和挑战，如何应对项目解题途径工程可行性分析市场研究政策研究场地条件研究可开发利用地下空间初步定位及分类点状地下空间商业片区型地下空间商业无开发可行性交通调整方案工程可行性细化研究地下空间设计方案财务可行性评价市场、交通、工程综合定位招商策划及预招商地下空间施工图设计招商及运营中观及微观市场研究政策机制研究交通调整方案地下空间规划调整商业计划书（带方案）研究站点初设85+1+2站点初筛及初步定位综合定位研究初设微观市场研究配合投融资策略研究配合项目操作建议项目财务分析报告地下规划调整建议地下空间权属落地5+110工程可行性细化研究综合定位项目建筑、交通一体化研究方案工程、策划、规划、政策40工程、策划、规划、交通、政策60工程、策划、规划交通、政策、设计60招商策划及预招商地下空间施工图设计招商及运营初设启动设计、财务及招商19项目解题途径工程可行性分析市场研究政策研究场地条件研究可开发利用地下空间初步定位及分类第一阶段：站点初筛及初步定位阶段服务内容预期目标服务周期团队介绍第一阶段：市场定位及站点初筛工程可行性研究对可开发利用的站点进行初次筛选工程可行性研究报告10-15个工作日工程、策划市场可行性研究对商业发展条件进行初判对片区及周边商业市场饱和度得出结论挖掘出沿线的潜在商业需求为未来总体定位提供依据25个工作日工程、策划政策可行性研究明确地下空间开发利用土地的权属问题5个工作日政策周边可利用地下空间资源整合明确地下空间资源整合的可能性5个工作日工程、策划、规划20项目解题途径第二阶段：综合定位研究点状地下空间商业片区型地下空间商业无开发可行性交通调整方案工程可行性细化研究市场、交通、工程综合定位中观及微观市场研究政策机制研究交通调整方案地下空间规划调整商业计划书（带方案）微观市场研究工程可行性细化研究综合定位可开发利用地下空间初步定位及分类阶段服务内容预期目标服务周期团队介绍第二阶段：综合定位研究微观&中微观市场研究报告站点周边商业需求量潜在需求挖掘消费群体偏好等25-30个工作日策划、工程交通调整方案在市场结果的基础上，交通调整建议，与交通良好互动20个工作日交通、策划、工程工程细化研究在市场、交通基础上，对工程可行性的细化研究15个工作日工程、交通、策划市场、交通、工程等综合研究报告市场、交通、工程等综合研究报告产品定位、功能定位、客群定位15个工作日策划、交通、工程政策机制研究详细的政策机制研究成果10个工作日政策，策划，工程，交通地下空间规划调整地下空间规划调整方案10个工作日政策，策划，工程，交通21项目解题途径地下空间设计方案财务可行性评价招商策划及预招商地下空间施工图设计招商及运营初设配合投融资策略研究配合项目操作建议项目财务分析报告地下规划调整建议地下空间权属落地项目建筑、交通一体化研究方案招商策划及预招商地下空间施工图设计招商及运营初设第三阶段启动设计、财务及招商点状地下空间商业片区型地下空间商业阶段服务内容预期目标服务周期团队介绍第三阶段：启动设计、财务及招商地下空间设计方案结合市场、工程、交通等一体化设计方案25-30个工作日设计、策划、工程、交通财务可行性评价动静态投资收益分析，对设计进行调整，收益最大化20个工作日策划、设计、工程、交通招商策划及与招商——初设运营策略建议并与初设并行调整20个工作日策划、设计、工程、交通地下空间施工图设计配合施工图设计20个工作日设计、策划、交通、工程招商及运营正式进入招商运营阶段20个工作日策划、设计、工程、交通工作模块详解——项目综合定位研究及启动设计、财务、招商运营工作模块：点状地下空间商业定位综合研究项目综合定位设计方案、财务评价、招商运营中观微观市场研究总结工程可行性细化研究地铁出入口调整建议123配套交通设施调整建议4总体产品定性总体概念诠释12功能定位产品组合配置3业态组合(方案一&方案二)业态配比(方案一&方案二)产品定位步骤一：市场、工程、交通研究相似案例研究1案例借鉴意义2客群定位案例研究分析步骤二：项目综合定位步骤三：启动设计、财务、招商运营一体化设计方案1收益预测及财务分析2开发模式及策略定位空间形态建议4招商及运营策略3启动预招商，初设4绘制地下空间施工图5正式进入招商运营阶段6工作模块详解——项目综合定位研究及启动设计、财务、招商运营工作模块：片区式地下空间商业定位综合研究项目综合定位设计方案、财务评价、招商运营微观市场研究总结工程可行性细化研究地铁出入口调整建议123配套交通设施调整建议4总体产品定性总体概念诠释12功能定位产品组合配置3业态组合(方案一&方案二)业态配比(方案一&方案二)产品定位步骤一：市场、工程、交通研究相似案例研究1案例借鉴意义2客群定位案例研究分析步骤二：项目综合定位步骤三：启动设计、财务、招商运营一体化设计方案1收益预测及财务分析2开发模式及策略定位空间形态建议4投融资策略建议3招商运营策略4项目开发组织模式设计5城市规划轨道工程衔接65区域地下空间规划调整6政策机制研究7交通组织设计891011建筑设计及技术措施运营衔接方案站区控规优化调整建议站区立体空间规划建议项目解题途径总结工程可行性分析市场研究政策研究场地条件研究可开发利用地下空间初步定位及分类点状地下空间商业片区型地下空间商业无开发可行性交通调整方案工程可行性细化研究地下空间设计方案