报建流程及操作要点――报建工作篇

报建流程及操作要点周君四2010.7目录第一部分报建流程第二部分报建工作的哪些环节可同步进行第三部分报建交费的缓交或减免的环节及方法第四部分报建工作与设计工作的衔接要素第五部分报建工作如何深度参与设计工作第六部分项目验收流程第七部分产权登记流程第二部分报建工作的哪些环节可同步进行第三部分报建交费的缓交或减免的环节及方法第四部分报建工作与设计工作的衔接要素第五部分报建工作如何深度参与设计工作[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地使用权证》[2]项目总图审批并申办《建设用地规划许可证》[3]项目报建图审查并申办《建设工程规划许可证》[4]项目施工图审查并申办《建筑工程施工许可证》[5]项目达到预售条件申办《房屋预售许可证》第一部分报建流程1[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》1．咨询调查阶段[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》[2]项目总图审批并申办《建设用地规划许可证》[3]项目报建图审查并申办《建设工程规划许可证》[4]项目施工图审查并申办《建筑工程施工许可证》[5]项目达到预售条件申办《房屋预售许可证》第一部分报建流程2第一部分报建流程[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》2．申请受理阶段3第一部分报建流程[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》3．局审阶段4第一部分报建流程[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》4．上报市政府审批阶段（前述各阶段形成的全部资料）5[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》[2]项目总图审批并申办《建设用地规划许可证》[3]项目报建图审查并申办《建设工程规划许可证》[4]项目施工图审查并申办《建筑工程施工许可证》[5]项目达到预售条件申办《房屋预售许可证》第一部分报建流程[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》5．实施阶段1）按照招、拍、挂程序在土地交易市场公开、公示45天；2）受让方法人身份证明；授权委托书；身份证复印件；3）地价款、各种税款缴纳付费证明；4）签订出让合同。6第一部分报建流程[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》6．发证阶段7第一部分报建流程[2]项目总图审批并申办《建设用地规划许可证》8第一部分报建流程[3]项目报建图审查并申办《建设工程规划许可证》9[4]项目施工图审查并申办《建筑工程施工许可证》10[4]项目施工图审查并申办《建筑工程施工许可证》11[5]项目达到预售条件申办《房屋预售许可证》1．申报1）向长沙市房屋产权管理局申请报告。2）填写《长沙市商品房预售登记申请表》并在本市银行开立商品房预售款监管账户，与银行签订商品房预售款监管协议，申请表必须由开户银行签出监管意见、填写开户行账号并盖章。[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》[2]项目总图审批并申办《建设用地规划许可证》[3]项目报建图审查并申办《建设工程规划许可证》[4]项目施工图审查并申办《建筑工程施工许可证》[5]项目达到预售条件申办《房屋预售许可证》第一部分报建流程123）申请所需提交的资料：◆提供用长沙市规划管理局审批的报建图进行测绘的测绘报告书和据以测绘的报建图（平、立、剖）（在长沙市房屋产权管理局八楼测绘队办理）；◆房产局计算机中心购买期房系统软件，上传数据；◆提供物业管理方案单（在长沙市房屋产权管理局1307房物监办办理）；◆房地产开发企业《营业执照》和《资质等级证书》；◆经长沙市规划管理局审定的平面规划布置图；◆土地使用权证书；◆长沙市规划管理局审批的工程放线定位图；[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》[2]项目总图审批并申办《建设用地规划许可证》[3]项目报建图审查并申办《建设工程规划许可证》[4]项目施工图审查并申办《建筑工程施工许可证》[5]项目达到预售条件申办《房屋预售许可证》第一部分报建流程13◆建设用地规划许可证；◆建设工程规划许可证和建设工程规划审批单；◆房屋土建工程完成50%以上或是多层建筑封顶、高层建筑达到十层大的实堪笔录或审计报告书，并已经确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）；◆土建施工合同及关于施工进度的说明；◆建筑工程施工许可证；◆商品房预售方案；◆办理了土建抵押或在建工程抵押的，需提供贷款银行及长沙市房地产交易管理所证明；◆地下室的人防工程须提供“人防批复”；3）申请所需提交的资料（续）[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》[2]项目总图审批并申办《建设用地规划许可证》[3]项目报建图审查并申办《建设工程规划许可证》[4]项目施工图审查并申办《建筑工程施工许可证》[5]项目达到预售条件申办《房屋预售许可证》第一部分报建流程142．受理房地产开发企业提交资料齐全的予以受理，当场出具受理通知书。材料不全的，当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。3．勘察预约现场查勘，现场填写查勘记录表。4．审查许可1）经审查，房产开发企业的申请符合法定条件的，在受理之日起5日内，依法作出准予销售的行政许可书面决定，发送房地产开发企业。2）自作出决定之日起5日内向房地产开发企业颁发《商品房预售许可证》。[1]国有土地使用权招、拍、挂及摘牌后申办《国有土地权证》[2]项目总图审批并申办《建设用地规划许可证》[3]项目报建图审查并申办《建设工程规划许可证》[4]项目施工图审查并申办《建筑工程施工许可证》[5]项目达到预售条件申办《房屋预售许可证》第一部分报建流程15第二部分报建工作的哪些环节可同步进行1．在国有土地招拍挂的申请受理阶段，“申请受理”与“土地评估”可同步进行。2．总图审批阶段，“并联审查”中，消防、人防、环境、交警等部门审批，可同步进行。3．报建图审查阶段，建筑单体评审会召开完以后，“并联审查”、“信息中心核面”、“长勘院放线”、“环境设计评审”、“防雷、防震、防洪水、土保护”等几项目工作可同步进行，最终完成后，形成“审查意见书”，取得“工作联系单”。4．“建设工程规划许可证”办理到一定阶段，可同步进行“建筑工程施工许可证”相关工作办理，即一是取得“长勘院单体定点红线回单”后进行“工程招投标”；二是取得“工作联系单”后，与“中标文件”一起办理施工报建工作联系单、办理监理合同备案、家民工工资保障金、取得施工任务通知单、建设工程施工合同备案和施工单位计划生育登记等工作。第一部分报建流程第三部分报建交费的缓交或减免的环节及方法第四部分报建工作与设计工作的衔接要素第五部分报建工作如何深度参与设计工作第二部分报建工作的哪些环节可同步进行16•第三部分•报建交费的缓交或减免的环节及方法1．重点工程需要进行后续报批报建工作，在缴纳土地款90%的情况下，可以先办理《国有土地使用权证》，剩余土地款在出具承诺书后在一定时间内予以缓交。2．根据项目性质，如棚改、企业改制、经济适用房、移民建镇等，项目在报批报建过程中可以享受一定程序的费用减免和缓交优惠。报建费用减免的主要环节应集中在缴费额度比较大的“人防费用”、“城市配套费用”等方面。注：报建费用的减免和缓交都需要相关政府职能部门和主管领导的签字，同时，随着房地产宏观调控的加强以及国家对房地产市场的进一步规范，报建费用的缓交及减免空间越来越小。第一部分报建流程第二部分报建工作的哪些环节可同步进行第四部分报建工作与设计工作的衔接要素第五部分报建工作如何深度参与设计工作第三部分报建交费的缓交或减免的环节及方法17•第四部分•报建工作与设计工作的衔接要素1．报建规范，如商业、居住功能划分、基础配套设施、项目容积率、建筑密度、绿化率，单体的限高等都需要与规划设计、建筑单体设计、景观设计等进行衔接；2．报建中的环境评估必须与设计工作进行衔接；3．报建中的消防通道、消防布局、人防设施、小区出入口及道路网、水电管线网等都必须与设计工作进行衔接；4．施工图单体报建中节能、建筑平、立、剖面、水、电、结构、暖通等都必须与设计工作进行衔接。第一部分报建流程第二部分报建工作的哪些环节可同步进行第三部分报建交费的缓交或减免的环节及方法第五部分报建工作如何深度参与设计工作第四部分报建工作与设计工作的衔接要素18•第五部分•报建工作如何深度参与设计工作1．报建人员应精通报建工作规范要求，同时要掌握一定的规划、建筑设计等基础知识，以利于参与指导设计；2．报建人员与设计工作者进行及时双向沟通，将报建规范与设计规范进行对接；3．报建人员应经常听取政府相关职能部门负责人的指导意见，及时反馈项目设计工作者；4．在项目进行报建之前，报建人员应对设计图纸进行认真阅读，尽量减少和避免报建过程中图纸修改与返工。第一部分报建流程第二部分报建工作的哪些环节可同步进行第三部分报建交费的缓交或减免的环节及方法第四部分报建工作与设计工作的衔接要素第五部分报建工作如何深度参与设计工作19[1]工程竣工验收与备案[2]项目竣工联合验收第六部分项目验收流程工作要求1、熟悉项目竣工验收相关程序以及文件、图纸等资料的收集准备工作，了解竣工验收相关流程。2、明确每份资料所需要的时间，以便协助部门及时提供资料。按照项目开发竣工验收时间的要求，提前报送相关资料。资料必须齐全、符合法定形式和数量要求。建设单位应当在工程竣工验收通过之日起十五日内向工程竣工验收备案部门备案，并提供下列文件：(一)《建设工程竣工验收备案表》；(二)《建设工程竣工验收报告》（包括竣工验收的附属文件）；(三)建设单位已向工程档案管理机构移交建设工程档案并取得《建设工程竣工档案验收证书》；(四)法律、法规、规章规定必须提供的其他文件。3、负责协调质监站、消防、人防、抗震、环保、规划局、建委等职能部门的关系，完善各种具体手续，保证竣工验收顺利进行。4、及时关注资料审查进程，并协调有关部门尽快办理各项手续。5、做好竣工验收前相关税费的减免及交纳工作。6、及时领取已审批的相关资料，并登记造册及向城建档案管理部门报送和移交，办理相关交接手续。7、及时完成领导交办的其他工作。20[1]工程竣工验收与备案[2]项目竣工联合验收第六部分项目验收流程[1]工程竣工验收与备案竣工验收时，市质监机构将进行监督验收，对工程实体进行观感质量检查，抽查质量控制资料、工程安全资料、功能检验资料以及主要功能抽查记录。竣工验收应当具备下列条件：(一)完成工程设计和合同约定的各项内容；(二)施工单位在工程完成后进行了检查评定，向建设或监理单位提交竣工报告，证明工程项目具备竣工验收条件，其报告已经项目经理和施工单位负责人审核签字，并加盖单位印章；(三)对委托监理的工程，监理单位根据施工过程的质量控制情况进行评估，向建设单位提交质量评估报告，经总监理工程师和有关负责人审核签字，并加盖公章。对未委托监理的工程，由建设单位提交质量评估报告；(四)勘察和设计单位应分别向建设单位提交工程质量检查报告，以证明工程满足设计文件的要求，设计变更内容已在工程项目上得以实现，由勘察、设计项目负责人和单位负责人审核签字，并加盖公章；21[1]工程竣工验收与备案[2]项目竣工联合验收第六部分项目验收流程[1]工程竣工验收与备案(五)技术档案和施工管理资料真实、有效、完整；(六)有工程所使用的主要建筑材料、构配件和设备等的进场试验报告；(七)有《工程质量保修书》；(八)规划行政主管部门根据规划设计要求实地检查，并出具了认可文件；（九）责任单位对市质监机构责令整改的问题提交的书面整改报告及建设、监理等相关单位出具的认可文件。22[1]工程竣工验收与备案[2]项目竣工联合验收第六部分项目验收流程[1]工程竣工验收与备案工程竣工验收应当遵守下列程序：(一)工程完成后，总监理工程师组织专业监理人员对施工单位报送的竣工报告和技术资料进行审查，对工程实体质量进行预验收，对存在的问题及时提出整改要求，整改完毕，由总监理工程师签署工程竣工报验单，提出工程质量评估报告。勘察、设计单位根据预验收情况分别提出工程质量检查报告；(二)建设单位收到竣工报告及参建各方的报告后，对