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中山城桂路旅游复合项目建议书2007年12月中山城桂路旅游复合项目建议书|Page2Part1中山旅游发展现状分析中山城桂路旅游复合项目建议书|Page3中山旅游的现状特点•经过型旅游地–珠三角西翼地区的旅游格局以珠海为中心,辐射到中山、江门等地–游客在中山的停留时间短、花费低•目前中山、珠海形成了旅行社固定的旅游线路,而大多数的游客会在中山逗留几个小时,当天到珠海住宿•国内游客以省内为主,国外游客以亚洲游客居多–2005年,中山旅行社接待的国内游客,主要集中在省内游客,占游客总数的98%;其中佛山、广州、江门游客占旅行社纯地接总量的72.25%–国外游客以亚洲游客为主,占接待国外游客总量的64.07%中山城桂路旅游复合项目建议书|Page4成就——形成多主题的旅游产业•中山形成了以人文、自然、产业于一体的多主题旅游产业–以孙中山和岭南水乡为主题的文化旅游–依托五桂山自然景观发展的自然风景旅游–以特色产品制造为吸引点的工业旅游五桂山风景旅游区翠亨孙中山故居民众水乡休闲旅游区坦洲伊泰莲娜DIY咀香园工业旅游中山城桂路旅游复合项目建议书|Page5存在问题——旅游发展速度缓慢0.00100.00200.00300.00400.00500.00海内游客(万人次)345.39329.05367.93403.79海外游客(万人次)66.0357.5662.1666.612002200320042005•过去五年时间内,中山旅游发展速度缓慢–中山接待游客数量增长速度缓慢–国际游客的数量几乎没有增长2002-2005年中山接待国内外游客情况中山城桂路旅游复合项目建议书|Page6存在问题——旅游发展速度缓慢•旅游发展速度不及周边的珠海、江门等城市–旅游总收入处在广东省的中下游水平–游客总数远低于珠海、清远、肇庆等02040608010012014005001000150020002500旅游总收入(亿元)90.72115.95108.674132.641.2765.45游客总数(万人次)115614502059575.251005837.85470.4东莞珠海佛山江门清远肇庆中山2005年珠三角部分旅游目的地接待旅游总人数情况中山城桂路旅游复合项目建议书|Page7存在问题——旅游吸引力渐弱•游客以团队客为主,重游率低•跨区域吸引能力弱,以省内游客为主•在“中珠澳——大香山旅游”中仅扮演过客角色–孙中山故里和饮食是主要吸引点,但仅承担大香山旅游的一个景点作用。–在纯地接的省内游客中,一日游游客的比重高达95.93%,过夜游客的比重为4.07%–住宿大都在珠海大香山旅游中山伟人故里澳门博彩珠海休闲度假中山城桂路旅游复合项目建议书|Page8原因——旅游资源较多,但差异化资源较少人文旅游资源自然旅游资源孙中山故居逍遥谷岭南水乡五桂山革命历史根据地泉林山庄中山温泉长江水库旅游区孙中山纪念堂……………………•人文旅游资源具有较大的差异性优势–以孙中山为主体的人文旅游资源是中山旅游的必选•自然旅游资源与周边地区的竞争力较弱–有一定的自然资源,诸如五桂山、温泉等–不具有独特性,品质比不上周边城市•中山温泉VS海泉湾•五桂山VS肇庆鼎湖山中山城桂路旅游复合项目建议书|Page9•旅游景点过于分散在各个镇区,无法达到集聚效应–民众镇——岭南水乡–三乡镇——泉林山庄、中山温泉–板芙镇——詹园–南蓢镇——孙中山故居、中山影视城–五桂山镇——逍遥谷、翠竹漂流•部分景点可达性差,景点之间交通不便岭南水乡孙中山故居中山影视城泉林山庄中山温泉、温泉高尔夫翠竹漂流长江水库詹园逍遥谷伊泰莲娜DIY地带原因——景点分布较散中山城桂路旅游复合项目建议书|Page10原因——各景点档次普遍不高,项目缺少吸引力•景点整体档次偏低,项目重复率高–景点内部分设备较陈旧,且部分已经停止运营,整体档次较低–机动游戏、水中游戏以及户外拓展项目为许多景点的主要娱乐项目•各景点以观光娱乐为主,重游率低–娱乐项目更新速度慢,吸引力减弱–以团队客为主,散客较少,重游率低水中漫步户外拓展中山城桂路旅游复合项目建议书|Page11原因——旅游配套相对落后,旅游服务比较单一•缺乏高档、有特色的酒店–星级酒店数量远低于东莞、珠海等周边城市–酒店类型较单一,特色酒店较缺乏•可提供的旅游服务单一–各景区只提供一般的观赏、游乐、餐饮和住宿服务–具有特色的个性化服务较少–旅游服务的深度开发欠缺–旅游产业的延展带动作用较弱050100150200250星级酒店198176888139五星级酒店14141463广州深圳东莞珠海中山2005年珠三角部分城市星级酒店统计中山城桂路旅游复合项目建议书|Page12小结•曾经,中山旅游在国内有过非常辉煌的历史,孙中山的名人效应也曾将中山的旅游带入世界。–中国大陆第一个中外合作酒店(中山温泉宾馆)、第一个大型机械游乐园(中山长江游乐园)、第一个高尔夫球场–2000年中山以全国地级市第一名的优异成绩荣获第二批“中国优秀旅游城市”•现在,中山旅游面临巨大的挑战–中山旅游的吸引力越来越弱,中山城市的影响力也相应降低–旅游产业及相关延伸行业发展滞后,经济承载力减弱–旅游发展缓慢制约中山城市文化向外传播,城市形象无法提升,投资软环境得不到进一步改善中山旅游发展需要新的驱动力中山城桂路旅游复合项目建议书|Page13Part2旅游项目开发模式探究中山城桂路旅游复合项目建议书|Page14纯旅游项目旅游+商业旅游+地产旅游+产业中山城桂路旅游复合项目建议书|Page15纯旅游项目•特点–以单纯的观光、休闲等为吸引点开发的旅游项目•发展条件–具有差异化的旅游资源(山、水、田园风光、历史遗留等)•案例——黄山、三亚、周庄等黄山四绝:奇松、怪石、云海、温泉三亚魅力:阳光、沙滩、海水周庄风韵:小桥、流水、人家中山城桂路旅游复合项目建议书|Page16旅游+商业•特点–商业成为该地区吸引游客的主要魅力源,带动当地旅游发展。•发展条件–所在城市为地区性或者国家级的经济中心–所在区域为城市或地区性的商业中心,自身商业发展十分成熟,具有极强吸引力•案例——广州、香港香港:购物者的天堂广州:千年商都中山城桂路旅游复合项目建议书|Page17旅游+地产•特点–通过旅游项目带动区域人气,进而推动房地产开发•发展条件–所开发的旅游项目与区域内其他项目相比具有差异化特性–所在区域具有较强的房地产需求•案例——深圳华侨城、成都芙蓉古城–深圳华侨城:主题公园+房地产–成都芙蓉古城:城市近郊旅游+房地产深圳华侨城之锦绣中华成都芙蓉古城中山城桂路旅游复合项目建议书|Page18旅游+产业•形式一:旅游+产品制造伊泰莲娜DIY•特点–旅游与产品生产相结合,展示并让游客亲身体验产品制作过程,既提供旅游项目又为产品做宣传•发展条件–具有生产特色产品的产业基础,如首饰、个性服装、食品等•案例–伊泰莲娜DIY、咀香园咀香园制饼中山城桂路旅游复合项目建议书|Page19•形式二:旅游+产业服务烟雨中的南国桃园•特点–依托旅游区优美的自然景观和人文内涵,为产业提供会议、培训、产品发布和展示等场所,弘扬产业和企业文化,同时带动景区其他旅游项目的发展•发展条件–产业规模化发展,有对外进行信息交流的需求–部分产业知名度较高•案例–南国桃园(旅游、度假、会议、文化、体育、商贸、田园风光)旅游+产业中山城桂路旅游复合项目建议书|Page20四种旅游开发模式和中山旅游发展的契合度分析模式与中山的契合度分析纯旅游人文旅游资源有差异化优势,但单纯的依托人文旅游资源发展的旅游项目可持续发展能力弱旅游+商业非区域中心城市,缺乏凝聚力,商业仅满足城市本身的需求旅游+地产房地产市场需求不旺盛,且政策对旅游与复合地产开发有严格限制旅游+产业产品制造具有生产特色产品的产业基础,但这类旅游项目有较高的地域限制性,必须与产品产地密切结合产业服务产业基础雄厚,部分产业具有较高的国内及国际知名度,企业有对外宣传和推广的需求•目前中山已经开发的旅游项目以纯观光游览为主•除与孙中山相关的人文旅游资源外,中山的旅游资源不具有独特性,旅游吸引力不强,仅以托单纯的观光旅游的可持续发展能力弱。中山城桂路旅游复合项目建议书|Page21Part3中山产业中山城桂路旅游复合项目建议书|Page22区域产业火炬区电子信息、现代包装印刷、生物医药、汽配工业、化学工业古镇镇灯饰小榄镇五金制品沙溪镇休闲服装大涌镇红木家具、牛仔服装东凤镇小家电南头镇大家电黄圃镇食品、腊味形成多个产业集群,具有较高知名度中山城桂路旅游复合项目建议书|Page23建立一定的产品推广平台•各镇结合自身的产业优势成功打造了一系列产品推广的平台–小榄:(中山)五金制品博览会–古镇:中国·古镇国际灯饰博览会–沙溪:中国休闲服装博览会–大涌:国际红木古典家具展览会中山城桂路旅游复合项目建议书|Page24产业之间协作联系少,缺乏共有对外推广平台•各镇产业各自为政,缺少统一对外推广的大平台–镇区之间、产业之间缺乏信息交流和资源共享–城市层面的对外宣传和推广平台相对缺乏–企业需要培育和弘扬自身的企业文化–企业在日常经营中需要有别于都市纯商务服务的休闲商务内容•文化名片!•环境名片!•企业名片!•产业名片?中山城桂路旅游复合项目建议书|Page25?旅游+产业服务人文自然产业发展整合中山旅游的方向之一打造一个集文化、自然和产业服务于一体的综合旅游区中山城桂路旅游复合项目建议书|Page26Part4项目地块情况中山城桂路旅游复合项目建议书|Page27项目地块基本情况•位于城桂路西侧、和平村所在的峡谷地带,地块呈狭长型•占地约600亩,以和平村为界,分成东西两块–东面地块连接城桂路,附近有一些建成的山庄、茶肆,环境较嘈杂–西面地块已经被和平村村民初步开发,环境清幽往中山市区项目地块和平村至三乡和平村中山城桂路旅游复合项目建议书|Page28项目地块基本情况•交通便利–地块入口直接连接主干道城桂路–与市中心仅20分钟左右车程•旅游资源丰富–客家文化浓郁的村落——和平村–峡谷沿途的无限自然风光——山峰、翠林、泉水、山涧中山城桂路旅游复合项目建议书|Page29项目地块基本情况•与完全未开发区域相比,地块具备一定的开发条件–由于和平村村民生活需要,部分地块已经被开发,多为鱼塘和小型苗圃,适合打造休闲农业体验类项目–地块内峡谷两侧生态保存较好,适合发展高要求的产业服务和深度生态体验类项目•较已经开发的区域而言,地块具有较强的可塑性和可达性–相对逍遥谷、翠竹漂流等已经开发的区域,项目地块已开发的强度低,可塑性强,制约性要素较少–地块入口连接主干道城桂路,比其他景点可达性强,便于对外联系中山城桂路旅游复合项目建议书|Page30•项目地块所在的五桂山位于中山旅游的中心地带,拥有丰富的自然和人文旅游资源–自身已经开发长江水库、逍遥谷、古寺宗祠、五桂雄峰等景点–周边聚集了孙中山故居、詹园、中山温泉、泉林山庄等中山著名旅游景点•依托五桂山优越的地理位置,地块具备整合中山旅游资源的优势–整合周边旅游资源,提供全面个性的旅游服务岭南水乡孙中山故居中山影视城泉林山庄中山温泉、温泉高尔夫翠竹漂流长江水库詹园逍遥谷伊泰莲娜DIY地带五桂山镇项目地块基本情况中山城桂路旅游复合项目建议书|Page31地块资源开发价值评定评价项目评价因子评价依据赋值地块资源要素价值(85分)观赏游憩使用价值(30分)全部或其中一项具有极高的观赏价值、游憩价值、使用价值30-22全部或其中一项具有很高的观赏价值、游憩价值、使用价值21-13√全部或其中一项具有较高的观赏价值、游憩价值、使用价值12-6全部或其中一项具有一般观赏价值、游憩价值、使用价值5-1历史文化科学艺术价值(25分)同时或其中一项具有世界意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值25-20同时或其中一项具有全国意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值19-13同时或其中一项具有省级意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值12-6历史价值、或文化价值、或科学价值,或艺术价值具有地区意义5-1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