城市房屋拆迁

城市房屋拆迁•《城市房屋拆迁管理条例》2001.11.1生效2011.4.12失效•《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011.121施行城市房屋拆迁法律制度•城市房屋拆迁的概念：城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。•城市房屋拆迁法律关系主体：拆迁人指取得拆迁许可证的建设单位或者个人；被拆迁人指被拆除房屋及其附属物的所有人或者使用人。客体：指城市规划区内国有土地上因城市建设需要拆迁的房屋及其附属物。内容：指城市房屋拆迁法律关系的主体，即拆迁人和被拆迁人所享有的权利和所承担的义务。城市房屋拆迁程序申请审批房屋拆迁行政公布签订拆迁协议实施拆迁城市房屋拆迁的申请申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。城市房屋拆迁的审批•市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。•审查内容：建设项目立项的批准文件和土地使用的批准文件是否合法，拆迁计划和拆迁方案是否合理、可行，拆迁范围与批准的用地范围是否一致等。城市房屋拆迁行政公布•房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。•房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。签订拆迁协议•拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。•拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。•房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。•达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。实施拆迁•被拆迁人必须在房屋拆迁主管部门房屋拆迁公告中规定的拆迁期限内完成搬迁，或者在有裁决权机关在补偿、安置协议裁决中规定的搬迁期限内完成搬迁。•被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。城市房屋拆迁形式•统一拆迁：即人民政府统一组织或委托某一个有资格从事拆迁的单位具体承担，对需要拆除的房屋实施统一的拆除，对被拆迁人实行统一的补偿和安置。•自行拆迁：•委托拆迁：即拆迁人委托他人进行房屋拆迁、对被拆迁人进行补偿和安置。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。•强制拆迁：被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的或协议订立后规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。拆迁补偿的法律规定•1、拆迁补偿的对象：指在拆迁中因房屋拆迁而使利益受到损失需要进行补偿的被拆除房屋及其附属物的所有人，包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。2、拆迁补偿原则•拆迁人对被拆除的房屋应当给予补偿，对被拆除房屋的附属物亦应当给予补偿。•拆迁人对被拆除的违章建筑不予补偿。•拆迁人对拆除临时建筑的补偿视情况而定，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿；超过的，不予补偿。•3、拆迁补偿的形式–货币补偿，–房屋产权调换4、拆迁补偿标准•货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。•实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。•拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。•被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，重新订立房屋租赁合同。拆迁安置的法律规定•1、拆迁安置的对象：被拆除房屋的使用人•2、拆迁安置的方式和地点：方式：直接安置（一次性安置），间接安置；地点：原地安置，异地安置。3、拆迁安置的标准•拆除非住宅房屋的，按照原建筑面积安置；•拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府规定，按照原面积或适当增加安置面积；对于从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可适当增加安置面积。4、拆迁安置补助费•搬家补助费：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。•临时安置补助费：在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。•停产停业损失补助费：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。•搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。•因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。拆迁纠纷的解决和强制拆迁•拆迁纠纷的解决•强制拆迁拆迁纠纷的解决•拆迁纠纷是指拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限因达不成协议而发生的纠纷。•纠纷处理的原则：行政处理在先不服行政处理可以提起行政诉讼争议解决之前维持现状争议解决之前，不执行拆迁裁决，但拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。强制拆迁•强制拆迁是指在拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，并拒不执行限期拆迁决定的，运用国家强制力，强制当事人履行拆迁义务的行为。•在房屋拆迁公告规定的或者房屋拆迁主管部门裁决规定的或者同级人民政府裁决规定的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁。•被拆迁人拒不执行县级以上人民政府的限期拆迁决定。•由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。法律责任•未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。•以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。•有下列行为之一的，责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；擅自延长拆迁期限的。法律责任•接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。•房屋拆迁管理部门违反规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》思考题•1、简述征收房屋的前提、适用范围。•2、公平补偿指什么?•3、国有土地上房屋征收与补偿的主体是谁？•4、简述国有土地上房屋征收界定的公共利益范围。•5、房屋征收部门拟定征收方案应满足的条件有哪些？•6、房屋征收补偿的范围包括哪些？•7、简述被征收房屋价值补偿原则、评估办法和评估争议的解决。•8、房屋征收补偿方式有哪些？在产权调换中如何进行房屋差价的结算？•9、什么是违法建筑？什么情况下给予补偿？临时建筑如何补偿？•10、被征收人对补偿决定不服的，如何解决？？•11、为什么实行“先补偿，后搬迁”原则？•12、征收拆迁中的强制执行的前提条件是什么？•13、简述国有土地上房屋拆迁的法律责任。