杭州2009房地产市场分析年报.rar

2009年杭州房产市场盘点2010年1月目录一09年杭州土地市场二09年杭州一手房市场三09年杭州二手房市场四09年重点房产政策汇总一09年杭州土地市场主城区土地出让收入名列全国第三。2009年，无疑是杭州土地市场最为“疯狂”的一年。杭州主城区（不含萧山、余杭）784.9亿的土地出让收入，名列全国第三，不但远超此前高点2007年的507.1亿，更是接近于国内第一线的两个特大城市——上海、北京。外地民企抢占杭州土地市场。09年，新昌天鸿、舟山远邦、义乌中国小商品市场等外来新锐，纷纷进入杭州土地市场。7月23日，义乌中国小商品城房地产开发有限公司经过24轮报价，又以18.9亿元竞得杭政储出[2009]18号地块，楼面价达20650元/平方米，创下当时杭州地价的一个新纪录，堪称今年杭州“飙地”市场中最“黑”的黑马。地产大鳄继续在杭州市场深耕。09年，朗诗、万科、保利、华润置地、世茂、九龙仓在杭州均有土地收入自己囊中。其中，最为亮眼的是12月3日“龙湖高调入杭下沙”事件。刚刚上市不久的龙湖地产投35.7亿元拿下了下沙金沙湖板块的四宗宅地。曾经一度冰火两重天的下沙版图，终于成为当前外来地产豪门最为集中的一个区域。一09年杭州土地市场3109年杭州市主城区卖地收入785亿：同比08年上涨了254.3%，比07年上涨了51.99%。409年主城区宅地成交楼面均价9326元/平米：比07年长68%，比08年涨60%。209年杭州市共出让土地116宗：同比08年上涨了157.8%，比07年上涨了31.8%。其中宅地73宗（包括商住用地），商业用地43宗。时间出让宗数出让面积(平米)宅地可建(万方)成交金额(亿元)宅地均价(元/平米)2009年1163615903(约5422亩)704.4784.993262008年451607358(约2411亩)302.7221.559842007年884093624(约6140亩)749.1516.355371、杭州07—09年土地出让对比09年土地出让详情见：附件一2009年杭州土地出让详表•2009年出让的土地，宅地可建面积704.4万平方米，不及2007年的749.1万平方米。但在土地出让宗数上，09年却远超过2007年。土地出让宗数更多，但体量却更小，这也反映了土地出让的“碎片化”趋势，单宗土地越来越小。09年土地出让总面积3614963平米：比08年上涨了124.9%，但比07年下降了11.69%。一09年杭州土地市场2、杭州09年土地出让月度情况从土地出让走势来看，6月份土地市场开始出现逆转，政府供应力度加大。8月份有所回落，但9月份市场再次飙升，土地成交高量一直持续到12月底。0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月050100150200250宗数面积（万平米）金额（亿）上城区下城区滨江区下沙区西湖区江干区拱墅区2%4%16%13%34%26%区域江干区、拱墅区土地出让总面积占60%，其中江干区出让面积居冠，拱墅区次之。杭州知名开发商万科/绿城及滨江今年均在拱墅或者江干区拿地，预测未来2年江干与拱墅区将成为杭州新的楼市焦点区域。上城区和下城区土地出让量最低。一09年杭州土地市场5%3、杭州09土地出让区域分析一09年杭州土地市场板块出让宗数出让面积出让金额可建面积(万方)平均楼面价(元/平米)市中心616732975.2640.2818683笕桥627872873.7667.4410937桥西723172166.9759.4911257申花520432453.5053.1510064之江526939553.0850.9010428下沙金沙湖522694846.3167.946815下沙沿江625189740.9466.826126丁桥华丰634405440.1275.495314城东29448338.1025.9114704滨江区政府29771137.5224.4315358九堡616359126.3937.327072田园411572420.9621.059958祥符414338020.4336.5055984、杭州09土地出让板块分析1、市中心：土地出让收入最高的板块。共出让了6宗宅地，成交总额为75.26亿元，其中65%为绿城“砸”下；2、丁桥华丰：供应量最大的版块。共推出6宗宅地，成交面积344054平米（约516亩），占了宅地出让总面积的11.89%，可形成可建建筑面积75.49万方。3、田园板块：最“抢眼”的版块。两度受大鳄绿城青睐，并最终成功拿地。全新板块有了万元楼面定价。4、城东新城：明年最受期待的版块。12月24日，城东新城首宗宅地试水出让，楼面价破万。明年该板块还将有400多亩土地推出。09杭州土地出让板块分布图一09年杭州土地市场年份宗数面积（㎡）面积（亩）可建面积（万㎡）金额（亿）平均楼面价（元/㎡）平均容积率20097328622874293688.3656.9693302.42008219530511430237.8169.358142.520075429866154480642.8414.850832.15合计1486801953102031568.91239.5--年份宗数面积（㎡）面积（亩）可建面积（万㎡）金额（亿）平均楼面价（元/㎡）平均容积率2009437536161130224.3127.856982.98200822623190935233.67441363.720073010638861598337.692.339903.2合计9524406923663795.5294.12007-2009年住宅用地出让指标对比2007-2009年商业用地出让指标对比5、杭州07—09年住宅及商业土地出让对比09年杭州主城区的宅地平均楼面价为9330元/平米，与08年相比，涨幅达到了55.85%，比07年的5584元/平方米，更是高出68.5%。09年，杭州商业用地的平均楼面价是5698元/平方米，较08年的涨幅是37.8%，较07年的涨幅是42.8%，比住宅用地涨幅小多了。这也说明，土地市场的“热”，主要体现在住宅用地上。D.15000-20000元/平方米C.10000-15000元/平方米B.5000-10000元/平方米ABCDE59%19%7%7%E.20000元/平方米以上一09年杭州土地市场8%A.5000元/平方米以下6、杭州09住宅土地出让价格分析•今年出让的73中宅地中，成交楼面价在10000元/m2以上的有24%，在20000元/m2以上的有7%。而成交价在5000元/m2以下的地块仅占到了8%。•2007年，杭州还没有诞生楼面价在2万以上的土地，而09年，光市中心就有5宗住宅用地的楼面价在2万以上，如果加上商业用地，则有7宗。•可以看出，相比前两年，主城区的土地成交价已经上涨到一个更高的台阶，楼面价集中在10000元/m2左右的地块占较大比重。•2009年，还诞生了杭州土地出让史上楼面价最高的住宅用地——馒头山地块，楼面价24295元/平方米，由西子房产于8月18日竞得。2009年，也诞生了杭州商业用地楼面价的冠亚军——4月30日成交的南山路地块，楼面价46284元/平方米；1月13日出让的龙翔里地块，楼面价21540元/平方米。两块地均由上城区投资控股集团竞得。一09年杭州土地市场序号房企宗数面积(平方米)金额(万元)宅地可建(万方)金额占比1绿城房产623854797614258.1112.44%2滨江房产424155064100058.758.17%3龙湖地产417747835700049.044.55%4九龙仓28491629400022.503.73%5欣盛房产211377629280029.583.73%6中华企业16173828100015.433.58%7华润置地19064027700518.133.53%8德信413137727186532.493.46%9百大置业127908265000-3.37%10西子房产37792322141013.792.82%7、杭州拿地金额前十房企1、绿城、滨江和龙湖三家大鳄共花了197.4142亿元拿地，占了政府卖地总785亿中的1/4；2、九龙仓、欣盛房产、中华企业、华润置地、德信置业、西子房产和百大置业7家房企共花了190.308亿元拿地，占了政府卖地总收入的又一个1/4。一09年杭州土地市场2009年，城西北(祥符、桥西、申花、大关、和睦)和城东北(笕桥、丁桥、田园)以及下沙组成的城北，加上下沙，以及市中心，成为杭州宅地市场的主要热点。那么，2010年的土地市场，哪些板块会是热点呢？在一次土地竞拍会上，江干区招商局相关负责人告诉记者，“明年(2010年)，长睦将会推出1000多亩地”。长睦与丁桥紧邻，仅隔一条绕城高速，该区域连通丁桥和临平星桥。除了长睦，城东新城和钱江新城也会是2010年的土地出让主力。12月中旬，城东新城和钱江新城联袂举行招商推介会，宣布2010年这两个板块将会推出858亩土地。城北应该会延续09年的土地出让热势，尤其是灯塔单元一带，以及杭汽发铸造车间一带，由于城北体育公园的建成开放，区域前景可期，正是推地的好时机。此外，田园肯定会继续推地，还有丁桥二期，以及申花、三墩、祥符，都具备供地潜力。8、2010年杭州土地热点附件一2009年杭州土地出让详表时间住宅时间商业宗数面积（㎡）面积（亩）可建建筑面积（㎡）金额（亿）宗数面积（㎡）面积（亩）可建建筑面积（㎡）金额（亿）1月33839957.6844785.381月6149451224.1765322485.916.37452月——————————2月44852872.792117109.83.3353月——————————3月247857.1775119940.61934月——————————4月21545823.18722748.87.675月——————————5月174194111.291741942.00536月9344046516.069897284.979.04566月1889613.34438252.80.98867月7322460483.6978153973.2247月22807642.11470711.32.3398月24872373.084565239.116.80778月23388750.8305850301.53659月13421792632.688948412.6102.22739月787929131.8935269976.214.862210月12466231699.34651114185127.235210月382140123.21394451.232.098511月7337187505.7805866536.569.0411月8119757179.0355480675.223.77812月208834491325.1742124935184.001112月5100515150.7725355251.522.2788合计7328622874293.46882610657合计437536161129.82242881127.8返回二09年杭州一手房市场纵观2009年杭州楼市，2、3月份市场转暖可以说是由于前期压抑的刚性需求释放的结果，随后由于市场转暖，投资性需求也开始放量，并逐渐占据主导地位。特别是随着杭州主城及部分品牌稀缺楼盘的推出，以温州购房团为代表的大量投资资金集体涌入，将“准刚需”挤压至前期多数“冷盘”和二手房市场，并最终形成市场的全面火爆。2009年，全年杭州主城区商品房共成交66319套，比07、08年成交总和多出3911套。成交量同比08年涨186%，相比07年涨69%，翻新了07年创下的杭州楼市成交最高纪录39206套。东方郡无疑是2009杭州市场表现最抢眼的楼盘，以销售金额35.89亿元的业绩位居杭州商品住宅销售金额首位，并领先排行榜第二位9.1亿元。东方郡在销售套数和