上海闸北苏河湾5号地块评估

上海闸北苏河湾5号地块评估报告2013.11.28新聚仁机构本案动迁七浦路服饰专业批发城华侨城苏河湾地块(部分地块动迁)中粮大悦城(部分地块动迁)苏河湾一号地块2010年单价地王开发企业：华侨城一环：内环内一河：苏州河，自然景观资源丰富六轨：距二、三、四、八、十、十二（规划）号线六条轨交站不到1KM，最近只要500m不到十商圈：3KM辐射人民广场、南京路、陆家嘴、静安寺等十余个上海顶级商圈或CBD紧邻地王地块，中粮和华侨城两品牌国企打造片区，地块价值凸显项目地址上海闸北项目四至东至福建北路、南至天潼路、西至浙江北路、北至七浦路占地面积33974（含13000公共绿地）建筑面积地上83000地下96000（地下4层，地下一层、二层营业性质商业）容积率4.0土地性质商业办公综合用地其他预计2014年年初动迁完毕，建设工期为两年本案苏河湾5号地块核心地段商业用地，商业价值高，商业若经营尚需培育目前整个板块内正在动迁中，目前区域环境差、形象较差；项目西侧中粮地块除了目前大悦城商业以运营，其他地块动迁建设中；南侧，华侨城地块，保留部分历史建筑；西侧，天星大厦保留，其他建筑其他建筑物动迁中。片区处于动迁中，短期片区形象差，商业及居住氛围尚需后期培育周边现状中粮大悦城华侨城·苏河湾本项目【项目背景总结】I.本案位于内环内核心位置，稀缺土地资源下的商办用地，紧邻地王地块，土地价值非常高，优质地块之一；II.实力开发企业共同打造片区，有利于本地块价值递增；III.未来可预期，但不可避免与品牌开发企业直接竞争，片区未来竞争愈加激烈，对本案产生多方位影响怎样做与周边品牌开发企业产品形成差异化，弱化竞争取得项目利益最大化？目前项目需解决问题？I.商办物业做写字楼还是类住宅？II.商业怎样做，才能走差异化路线？III.项目价值如何？I.办公类物业做写字楼还是类住宅？项目名称成交面积/㎡成交套数近三月成交均价元/㎡面积段/㎡总价段未来存量/㎡项目性质中信广场127254459298149-224560-680900-1350/3300-4100400005A标准写字楼长泰企业天地广场（售罄）3215510632012128-486400-15000标准写字楼铭德国际广场__30000(报价)100-200300-6002500标准写字楼耀江国际广场85924530889188-270580-8504505标准写字楼统计时间：2012.01.01-2013.11.15项目周边区域内在售写字楼以小面积产品为主，面积段集中在300㎡以下，大面积办公产品相对缺乏，可参考项目为中信广场、长泰企业天地广场在售办公项目性质主要为纯写字楼为主，少数项目为商住两用型产品铭德国际广场耀江国际广场中信广场长泰企业天地广场（售罄）本案写字楼方向论证：区域在售写字楼以小面积产品为主，成交去化缓慢，区域标杆，品质最好的中信广场成交均价也只有6万/㎡左右写字楼方向论证：常规二手办公楼，租金在3-4元左右，售价在2.8-3.3万元/㎡，小面积办公产品入住率相对高于大面积产品。板块项目名称入住率租金元/天/㎡单价元/㎡面积段㎡物业费元/平米/月等级四川北路海泰时代大厦85%3.23188450-28019.5标准甲级北外滩国际商厦68%2.013669630-6786.0标准甲级中信广场75%5.3551082150-250036.0标准甲级森林湾大厦80%3.2227669270-40018.0标准甲级耀江国际广场84%3.1928270188-48014.0标准甲级海泰国际90%3.1430008125-33726.0标准甲级苏河湾长泰企业天地广场70%3.832000128-48630.0标准甲级周边绝大多数项目为纯写字楼项目，且都为甲级标准，极少部分个案项目定位为商住两用公寓类产品国际商厦位于北外滩板块，交房年限较早，租金相对便宜，但由于产品面积偏大，入住率仍然不高本案森林湾大厦海泰时代大厦国际商厦中信广场海泰国际耀江国际广场海长泰企业天地广场区域写字楼案例—中信广场城市综合体，由高端办公、酒店、商业、住宅组成,苏河北岸首席地标、北外滩地标,中信广场高端住宅与星河湾合作酒店+商业酒店式公寓+商业项目一期集写字楼、商业等多种业态于一体，二期将开发高端住宅、精品商业，构建一站式高效商务综合体项目占地57117㎡，中信广场（一期）占地约1.5万㎡，目前已竣工交房，二期待拆迁二期地块开发以住宅及酒店为主，住宅与星河湾合作区域标杆案例—中信广场主大堂：15米挑空现代艺术主题大堂,面积约800㎡主大堂副大堂副大堂：无挑空、面积约200㎡大堂外部主大堂门禁系统查询机保安执勤大楼5-55层为办公楼，实际为4-47层每层均分割8套，面积区间为150-600㎡，净高2.8-3.1m采用框架----核心筒结构设计，户型可以随意分割、组合交房标注为简装修，墙面刷白涂料，地面铺地毯外墙全面积落地窗设计，采光、通风优秀公共卫生间设计，装修简洁明快产品分割方正，每层均为8套分割，业主可以自行调整户型，无承重墙区域标杆案例—中信广场08.1010.0310.110.1111.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.1111.1212.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.10成交面积305325052822314536671156209258091934122024828641476374224710449449224449224449474514252377373416207成交均价500345113563064653056315261180560895250855927607646307271072557095225061495546365640056691627136023353421570746626253304516925340553530573980100002000030000400005000060000700008000005000100001500020000250003000035000中信广场2008年10月-2013年10月量价走势成交面积成交均价面积供应去化去化率均价主力总价147-22527218367%54762808-1238560-688935761%548553080-3784销售过程中，价格维持在5-6万之间，价格无上涨，溢价能力较弱，整体去化缓慢11年12年13年写字楼方向论证小结：I.区域内办公市场氛围不高，销售项目成交去化缓慢，成交价偏低，常规二手办公楼，租金在3-4元左右，售价在2.8-3.3万元/㎡，回报不高但成交压力大，回款速度慢；II.区域标杆项目中信广场，去化缓慢、溢价能力偏弱，区域办公市场还需培育，本案若运作办公销售缓慢，收益率偏低，风险较大；成交排名项目名称区域板块成交面积成交套数成交单价套均面积套均总价1苏河湾华侨城闸北不夜城16473100491921658102金巢睿域徐汇枫林819811832227692243天汇广场普陀真如700936219961954284溧阳公馆虹口四川北路1210157251832125355和源企业广场闸北大宁498641307271223746上海星光域普陀真如451126363701746317日月光中心卢湾打浦桥41815143538823578上海A座普陀长寿32065631571571819华丽家族汇景天地卢湾打浦桥251032407507832010银亿茗悦公寓徐汇枫林124163814020778911海伦国际大厦虹口四川北路460324756153380统计时间：2013.01.01-2013.11.15类住宅方向论证：目前内环内类住宅价格上限在5万/㎡，可实现快速去化小户型价格运作平台在4.3万/㎡以下，大户型最高价格可运作到5万/㎡；类住宅产品论证：145-180平米的为需求主力，其次为180-225㎡，去化可以得到保证名称本年成交均价成交套数0-9090-125125-145145-160160-180180-225225-300300-400日月光中心4353811574351/5///华丽家族汇景天地40750322741/////苏河湾华侨城49192177///871462272银亿茗悦公寓381406///1232/溧阳公馆2518374/7151834/合计41610139910315343432面积段占比24%9%2%26%38%10%10%1%统计时间：2013.01.01-2013.11.15名称区域总建面商办成交量13年成交量月均去化成交均价装修目前存量日月光中心卢湾3.61.380.423824353850002.32华丽家族汇景天地卢湾1.558.230.2522740750100001.4苏河湾华侨城闸北4.53.021.6515004919260001.57银亿茗悦公寓徐汇2.570.140.121093814050000.68大面积公寓合计13.165.373.0—6.4主力需求145-180㎡，其次为180-225㎡户型；大户型类住宅，定位高端，高标准精装修交付，目前存量5.37万方，去化较好项目月均去化1100-1500㎡/月类住宅方向论证：125-225㎡以上户型存量低，供应短缺名称存量套数0-9090-110110-125125-145145-160160-180180-225225-300300-400400以上日月光中心2341015240338/////华丽家族汇景天地114432114144941/4苏河湾华侨城77////2224111163银亿茗悦公寓41////23216///溧阳公馆65///112/212362合计553144735458593552351627面积段占比—26%13%10%10%11%6%9%6%3%5%110平米以下户型存量较大，占39%110-160平米户型占31%，160-300平米供求相对稳定，市场存量相对较小代表个案1——华侨城苏河湾铭德国际广场价格：30000耀江国际广场价格：31000中信广场价格：59000长泰企业天地广场（售罄）价格：32000华侨城苏河湾基本信息位置北苏州路912号开发商华侨城物业类型酒店式公寓、住宅、办公容积率3.74占地面积73474建筑面积450000开盘时间2012-9-13装修情况精装/6000市场表现酒店式公寓主力面积为150-162平米，均价49341元/㎡，共成交成交123套去化61.5%。月均去化10套14121651567525627652073517785402351500508945331447414495454781147562497114883144108452940100002000030000400005000060000051015202530项目酒店式公寓成交走势面积供应去化去化率均价主力总价150-16213411686.6%48979750-810170-187700/212-22827726%54498合计20012361.5%49341酒店式公寓成交住宅成交02000000202013年9月2013年10月2013年11月项目住宅成交走势成交套数成交均价面积户型去化均价成交主力总价段1772房287852500-30002223房48578269-3273房159521合计2193259住宅价格运作较高，但去化量和资金回笼不及酒店式公寓代表个案1——海铂旭辉基本信息位置安东路800号开发商绿地物业类型酒店式公寓、住宅容积率2.3占地面积45837建筑面积171382开盘时间2012-4-14装修情况精装/10000市场表现酒店式公寓面积供应去化去化率均价主力总价70888698%51272350-46091868599%50609合计17417198.3%50