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当前位置:首页 > 行业资料 > 酒店餐饮 > 玫瑰园休闲餐饮一条街招商方案2013-8-22
昌乐玫瑰园商业项目定位及营销推广方案目录第一部分昌乐商业环境分析第二部分项目商业定位第三部分营销策略第四部分招商费用测算我们处在怎样的一个商业环境?第一部分昌乐商业环境分析城区核心商业带——利民街、恒安街与新昌街交汇,是目前昌乐城区最成熟的商业核心区;专业市场街区——主要分布于开发区站北街及方山路沿线。城市休闲商业区——西湖边目的性消费地美食街,尚未成熟;新城核心商业带——以政务中心核心,其周边规划的新商业设施所构成,在规划建设中尚未成形。已成熟虽经营多年,但人气不佳尚未成熟尚未成熟昌乐商业概况1、目前昌乐的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。属四线开发城市,商业欠发达。昌乐目前的商业物业主要有:佳乐家超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。2、昌乐商业开发及经营处于起步阶段,且除佳乐家、百货大楼等知名商业外,其他商业知名度不高,加之昌乐购物环境的不理想,形成了昌乐人对昌乐的消费排斥心理,以到潍坊购物为荣的心理。3、目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。随着昌乐新昌路、利民街、方山路等城市街区规划,目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流.昌乐商业概况昌乐当地商业整体以中低档为主,高档品牌很少,整体消费能力比较差;昌乐商业虽分区众多,规划的商业带和业态也较为丰富,但其县城面积很小,市民购物半径很短;各区域商业带发展相差较大。消费者普遍更接受城市核心商业带。目前城市东南部房地产开发量最大,项目最多,但该区域商业配套却始终未发展起来,很多市民依然选择前往市中心佳乐家区域购物。昌乐商业市场特点整体来看,消费者偏好城市中心核心商业带的现象反映出昌乐商业处于向心发展阶段,这也是商业发展的初级阶段。对于日常消费零售市场,结合县城十多万人口及购买力低的现状来看,预计未来3-5年这种向心力的趋势不会发散,其他区域很难将客流吸引过去。昌乐商业市场消费特点昌乐商业地产项目可分为城市综合服务型商业项目、社区型商业项目和专业市场三种类型;这几种类型中,以社区型商业项目体量最大,昌乐在售的所有住宅项目均有大量底商及部分内街等商业产品,总体量很大;城市综合服务型商业项目集中在新昌路城市中心沿线,有蓝宝石商业广场、百佳惠等;专业市场项目相对略少,多分布在城市中心外围北部和西部区域,如农贸市场、宝石城等。专业市场综合性商场昌乐农贸城商业聚集区亿丰五金机电城宝石城交易中心百盛喜庆大市场蓝宝石广场百家惠广场金鼎大厦昌乐商业地产类别及分布社区型商业项目开发量过大,且定位单一,缺乏统一规划;昌乐近年城市改造力度较大,市区在售项目及以往售罄的项目,社区型商业总存已突破二百万平米;社区型商业项目主要包括各项目所建的商业网点,其中以沿街型商业网点为主,主要承担社区及周边小范围区域的商业服务职能。目前昌乐社区型商业项目特点目前社区型商业项目多数没有业态划分,无优质商户,经营产品档次也较低;整体商业项目供应量过大,非核心商圈很多商铺处于空置状态,总体空置率将近50%;购买者多为自己经营,除市中心区域项目投资客户略多以外,其他区域项目投资的均较少。当地购铺用来自营者数量有限而铺位众多,这也是大量空置的原因之一;商业项目三层陷入销售及经营困局:不管何区域,商业三层售价都较低,与住宅差距不大,且单独出售3层的去化很慢;即使中心区域,三层一般也都处于空置状态。目前昌乐社区型商业项目特点昌乐商业处于很明显的向心发展阶段,市区仅县城中心佳乐家附近商业经营状况较好,其他区域商业都还没有成形,且这种趋势将持续很长一段时间不会改变。昌乐市场商业地产呈现盲目开发和放量的态势。多种商业地产项目的供应量都很大,商业地产的发展几近饱和;同时,现存商业物业租金水平普遍不高,空置率较高,商业经营压力较大。昌乐县城人口仅10几万,市民总体消费力较弱、消费半径较小,目前现有商业已基本能满足其需求。本案虽地处核心商业区,周边大量住宅出现,但目前项目商业氛围不够浓厚,本商业项目存在较大的提升空间。昌乐商业总结序号位置经营类型面积(㎡)结构售价(元/㎡)租金(元/年)备注1项目地打字复印、美发40-80一层、两层、三层4000-560013000-16000越靠近孤山街价格越高2玫瑰园北侧内铺(靠北)电脑130两层160003玫瑰园北侧内铺(靠南)无限极130两层120004玫瑰园售楼处商铺销售80-200两层11800-128005中央帝景北向茶叶160-200两层600010000购买时6000现在5000就卖6中央帝景西向,临新昌路摄影160两层、三层1500070000越靠近十字路口价格越高7中央帝景西向,临新昌路童车120两层600008帝都国际出租门脸100两层20000550009孤山街,玫瑰园门口出租门脸130两层、三层4000010玫瑰园西侧,孤山街沿街超市40一层100005500011玫瑰园西侧,孤山街沿街出租门脸120两层5600012文化路,香格里拉对面出租门脸150两层3800013文化路,香格里拉旁边副食品120两层32000-40000调查对象36000元/年17香格里拉底商200两层12000-130002010年价格14利民街,人民医院对面世纪利华35-200一层、两层20000-50000中百下面5万,旁边2万15利民街文化路交口,文化路海利商城120、130两层850016昌盛二期售楼处商铺销售120-240两层8200项目周边商铺租金和售价调查结论1、目前市面上的商业项目,从产品类型上可以看出分为二种,一是沿街商铺,多为2、3层连体,面积在150平方上下,价格因位置不同差别很大;二是内街商铺,内街室内商铺多为单层商铺,面积小,利用率高,单价相应较高。2、价格水平:沿街商铺销售最低价4000元/㎡,最高价13000元/㎡,均价7800元/㎡,内街商铺最低价3000元/㎡,最高价8000元/㎡,均价4500元/㎡。3、目前昌乐市内商铺投资热度低,从而可以看出昌乐的投资较为理性;购房群体中自用者和投资者在比例上差别不大;目前市场商铺销售基本只售不租,未对商业进行统一规划,内铺的销售阻力大,随着市场竞争的升级,销售模式也必将创新以求生存。4、新昌路段靠近佳乐家商业带的租金水平高,本案所在的新昌路段中央帝景、帝都国际周边的租金水平较低。5、新昌路租金水平总体略高于文化路、利民街租金水平;租金随着商铺位置、经营业种、商铺面积不同而有差别,单层沿街小铺受青睐。6、项目周边中央帝景、帝都国际商业均未成型,业态组合杂而乱,基本属于自发经营。由于缺乏统一管理,规划比较混乱,业户经营信心普遍不足。第二部分项目商业定位位置昌乐新昌路与孤山街交叉口东北项目特点建安形态目前经营情况内街商铺,体量不大无烟道,无楼梯,无卫生间、厨房,未铺地砖17号、18号共有商铺29间,已售8间,已租5间,目前经营业户普遍反映人气不旺,生意冷清项目简报项目商铺数据17号楼商铺铺号17011702170317041705170617071708170917101711合计面积77.82302.0677.8277.8271.6871.6867.271.6886.4660.5267.441032.18层高面宽4.534.54.54443.553.53.9进深8.38.38.38.38.38.38.38.38.38.38.3层数23222222222945.7218号楼商铺铺号180118021803180418051806180718081809181018111812181318141815181618171818合计面积72.8872.88206.4874.678.0872.0269.469.469.469.469.478.0869.4203.8878.0876.3476.3485.021591.08层高面宽4.24.254.34.54.15444444.5454.54.44.44.9进深8.38.38.38.38.38.38.38.38.38.38.38.38.38.38.38.38.38.3层数2233322222233322221058.421.本区域的主要生活商业配套:包括药店、小型超市、电动车、发艺、服饰、茶楼、宾馆、银行等。项目紧邻的百家惠购物广场、新昌商场生意一般,和佳乐家商圈存在较大的差距。2.本区域商业动线:孤山路与新昌路交叉口车流、人流量:26880辆/天,37632人/天。3.本区域商业业态比例:新昌路:小吃、餐饮、熟食(34间)、交通工具(15间)、家电13间、大众服饰10间,其他29间。孤山街:以通讯为主(98家),其次为小吃、餐饮、熟食(51家),五金水暖23家,烟酒副食18家。项目周边商业业态素描:周边业态1.本区域的商业配套为周边社区居民的生活提供了基本配套,但是数量较少,种类单一,档次属于中低档;2.五金、交通业态集中,与本地普通居民日常需求关联不大;银行、超市、服装店等业态不完善,难以满足消费者高层次的需求;3.东侧道路文化路沿线具有相对完整的商业氛围,餐饮一条街已具有一定知名度,为本案在商业上的提升形成基础;4.项目距离北部佳乐家、南部温州商城仅一个路口,商业氛围相对成熟,本案可利用相对靠近的位置,以主题街区的特色形成对该区域业态的补充。周边商业业态综述:文化用品2%其他32%五金水暖建材14%服饰13%烟酒超市6%日用百货3%医药3%餐饮13%童装2%休闲娱乐3%摄影1%电脑耗材2%家电1%床品2%通讯3%五金水暖建材服饰烟酒超市日用百货医药餐饮童装休闲娱乐摄影电脑耗材文化用品家电床品通讯其他总体看来,昌乐县市区内沿街商业主要的经营品类为:五金水暖建材、餐饮、服饰、日用百货、通讯类等五大类,昌乐县处于生存资料型消费阶段,还没有向享受乃至发展资料的消费阶段过渡,娱乐休闲的场所少且档次低。随着昌乐县经济的发展,人民生活水平的提高,消费者对享受型消费将会有越来越多的需求,目前的业种结构、比例分配等不合理现象将会得到极大改观。我们在走访调查时了解到,昌乐的消费人群对于休闲娱乐及时尚百货有一定需求,市场潜力较大,目前的状态是无处消费,消费力外流严重。市区沿街商业经营品类:定位选择筛选之一:五金水暖建材五金水暖建材业态选址要求本案匹配情况选址特征建材装饰集中区域、大型楼盘集中区×交通情况交通便利,方便各种车辆的出入×经营面积≥15000㎡×单层面积≥5000㎡×经营层数1-3层(视具体情况而定)√柱距10m*10m以上√层高一层8m以上,二层以上不低于4m×荷载≥1000kg/㎡(视商家情况而定)×硬件设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区×停车场一般150个车位/10000平方米,视具体情况而定×五金水暖建材作为昌乐商业占比较大的业态,无论从经营面积、硬件设施、停车场等方面,还是客流聚集方面,都与本案匹配度不高,基本可以排除。大型餐饮选址要求本案匹配情况选址特征成熟繁华商圈、大型商场附近×交通情况交通便利,方便各种车辆的出入×经营面积2000-5000㎡×给排水接驳到位×烟道预留排烟管道×排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施可直接接入下水道×供配电国家标准(一般1000平米需250千瓦)√层高4m以上√门面位店面应有独立门面√广告位店面正门前应有独立广告位√停车场一般150个车位/10000平方米,视具体情况而定×大型餐饮业态,无论从经营面积、烟道设施、给排水、排污设施、停车场等方面,还是客流聚集方面,都与本案匹配度不高,而且因为污染严重、噪音大容易引起周边业主反感,基本可以排除。定位选择筛选之二:大型餐饮服装服饰选址要求本案匹配度选址特征商业气氛浓厚,客流量大,人气旺的高档综合商场附近;知名度及客流量佳的商业街(客流需满足目标顾客群特征);知名度高的店铺附近;大规模住宅区附近;×交通状况交通状况好√经营面积15-80㎡,一般以40-80最佳√建筑要求商店可见度强,格局是浅方型最佳,门面不少于3米宽,且越宽越佳
本文标题:玫瑰园休闲餐饮一条街招商方案2013-8-22
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