第02章 房地产及其描述

房地产估价第二章房地产及其描述2第一节房地产的概念第二节房地产的特性第三节房地产的类型第四节房地产状况的描述3第一节房地产的概念一、房地产的整体概念1.房地产的定义(1)从自然属性或物理的角度看，房地产包括土地、建筑物以及其他地上定着物。(2)从价值的角度看，房地产是实物、权益和区位三者的结合体(即房地产价值主要决定于这三者因素)。//42.房地产的其他名称(1)在中国、法国、意大利、日本及台湾地区的民法中，一般将房地产称为不动产；(2)中国香港地区通常使用“物业”、“地产”、“楼宇”来代替房地产；(3)英美国家将房地产称为“realestate”或“realproperty”。前者包括土地以及定着在其上、其下及其中的建筑物和构筑物；后者是指“realestate”加上各种权益。但一般情况下两者互用不加区分。//53.本课程对房地产的界定(1)“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体(即“房地”)。(2)“房地”：专指土地与建筑物的合成体。(3)“土地”：仅指土地部分。(4)“建筑物”：仅指建筑物部分。//6二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义1.土地的含义土地是指地球表面及其上下一定范围内的三维空间，即土地的范围包括：(1)地面；(2)地面以上一定范围内的空间；(3)地面以下一定范围内的空间。土地的平面范围是该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域，这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。在现实的法律规定中，土地的上下范围不是无限的，而是局限于“对其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，则不得予以排除”。//72.建筑物的含义建筑物是指人工建造而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。建筑物包括房屋和构筑物两大类。(1)房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。(2)构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。//83.其他地上定着物其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上不能分离，或虽然可分离，但是分离后不经济或分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的价值或功能明显受到损害的物体，如花园、围墙、地下管线等。//9三、实物、权益和区位的含义1.实物的含义实物是指房地产中有形的部分，如建筑物的结构、设备、装修，土地的形状、平整度等。实物又可进一步分为有形的实体、该实体的质量及组合完成的功能三个方面。2.权益的含义权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础。实物和权益对房地产价值的影响均很大！//10房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权等。其中，所有权属于自物权，是指对自己的物所享有的权利；其余的属于他物权，是指对他人之物所拥有的权利，他物权是对所有权的限制。(1)所有权是指房地产所有人在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利(具有排他性)，包括占有、使用、收益和处分的权利；(2)使用权是指房地产使用者对他人所有的房地产享有占有、使用、收益及部分处分的权利；(3)租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有人或土地使用人那里获得占有、使用房地产的权利；//11(4)抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而供作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变现价款优先受偿的权利；(5)典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利，典权是中国特有的一种物权形式；(6)地役权是指土地所有人或者土地使用人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利，如通行权；(7)空间使用权是指权利人在法定范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。//123.区位的含义区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观以及外部配套设施等方面。区位能够影响房地产价值是由房地产的特性所决定的，区位是房地产所特有的性质。位置状况包括坐落、方位、距离、朝向、楼层等。其中距离又可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离等，交通时间距离更能反映区位的特点。//13交通状况又包括可利用的交通工具(数量及距离)、道路状况、交通管制情况、停车和收费标准等。周围环境和景观状况包括自然环境、人文环境(如治安状况)和景观。外部配套设施状况包括外部基础设施(路、水、电、气、热、通讯)、外部公共服务设施(文、教、医)等。//14房地产概念的总结房地产不动产物业土地建筑物其他地上定着物实物权益区位土地建筑物房地上空地面下空结构设备装修房屋构筑物实体质量功能15第二节房地产的特征房地产的特性取决于土地的特性，以土地的特性为基础。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性可以概括为以下十个方面：一、不可移动性二、独一无二性三、寿命长久性四、供给有限性五、价值高大性六、用途多样性七、易受限制性八、相互影响性九、难以变现性十、保值增值性//16一、不可移动性土地的不可移动性决定了房地产的不可移动性。房地产的不可移动性又决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。因此，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场。//17二、独一无二性房地产的不可移动性导致其独一无二性，可以说房地产市场上没有两套完全相同的房地产！房地产的独一无二性使得房地产交易基本上是一房一价，并容易受到个别行为的影响，而在房地产估价时也需要房地产估价人员进行必要的实地勘查。//18三、寿命长久性从自然属性看，土地具有不可毁灭性，建筑物的使用年限也很长。因此，在正常情况下，房地产的使用寿命长达几十年甚至上百年。从房地产价值的角度来看，土地又是有“寿命”的，比如以出让方式取得的土地使用权是有期限的。我国土地使用权出让的最高年限：(1)居住用地：70年；(2)工业用地：50年；(3)科、教、文、卫、体育用地：50年；(4)商业、旅游、娱乐用地：40年；(5)综合或者其他用地：50年。//19四、供给有限性土地是不可再生的稀缺资源，在土地上特别是好位置土地上可建造的建筑物数量是有限的。因此，从长远看，房地产具有增值的趋势。但房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，而关键在于不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处以及供给的垄断。此外，我国房地产市场尤其是土地市场供给制度的特殊性进一步加剧了房地产供给的有限性。//20五、价值高大性房地产的价值不仅高，而且大，其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大。六、难以变现性房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得房地产交易需要很长的时间。所以，当急需资金时，不易将房地产变现。影响房地产变现能力的因素有该房地产的通用性、独立使用性、价值量大小、可分割转让性、开发程度、区位以及该类房地产的市场状况。解决变现难问题的途径有降价、抵押、典当等。//21七、用途多样性用途多样性主要针对空地而言。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、森林、荒地。土地用途的多样性并不绝对，土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。且现实中的房地产用途并不是随意决定的，而是受到严格的管制。//22八、易受限制性政府对房地产的限制一般是通过下列特权来实现的:(1)管制权；(2)征收或征用权；(3)征税权；(4)充公权。九、相互影响性房地产的价值不仅与其本身的状况有直接的关系，还取决于周围其他房地产的状况，受临近房地产用途和开发利用的影响，其外部性问题非常突出。//23十、保值增值性引起房地产价格上升的原因主要有以下几个方面：(1)对房地产本身进行的投资改良；(2)通货膨胀；(3)需求增加导致稀缺性增加；(4)外部经济或相互影响；(5)房地产使用管制的改变。房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的。在某些情况下，房地产价格出现长期的连续下降也是可能的。///房地产的保值房地产自然增值24第三节房地产的类型房地产的类型众多，可以按照不同的标准进行分类。一、按照用途划分1.居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。2.商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。3.办公房地产：包括商务写字楼、政府办公楼等。4.旅馆房地产：包括酒店、宾馆、招待所、度假村等。//255.餐饮房地产：包括饭店、美食城、餐馆、快餐店等。6.体育和娱乐房地产：包括体育场馆、高尔夫球场、滑雪场、保龄球馆、游乐场、娱乐城、夜总会、影剧院等。7.工业房地产：包括工业厂房、仓库等。8.农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场等。9.特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。10.综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产，如商住楼、城市综合体等。//26二、按开发程度划分1.生地：不具有城市基础设施的土地如荒地、农地。2.毛地：具有一定的城市基础设施，但未完成拆迁补偿及安置的城市土地。3.熟地：具有完善的城市基础设施，完成土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地，可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等不同开发程度的土地。4.在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产，包括缓建的房地产。5.现房：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。现房又分为新房和旧房，新房又分为毛坯房、初(简)装修房和精(全)装修房等。//27三、按实物形态划分1.土地；2.建筑物；3.房地(土地和建筑物的综合体)；4.房地产的局部(如某栋房地产中的某套)；5.未来状况下的房地产(期房)；6.已经失灭的房地产；7.房地产现状与过去状况的差异部分；8.以房地产为主的整体资产；9.整体资产中的房地产。//28四、按权益状况划分1.具有完全产权的房地产；2.具有部分产权的房地产；3.共有的房地产；4.有租约限制的房地产；5.设立了他项权利的房地产；6.有拖欠建设工程价款的房地产；7.列入征收征用范围的房地产；8.权利受到司法机关限制的房地产；9.权属有争议的房地产；10.违法或违章建设的房地产。//29五、按是否产生收益划分1.收益性房地产：是指具有收益或潜在收益的房地产，如商店、办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。2.非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产，如未开发土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。六、按经营使用方式划分1.出售型房地产；2.出租型房地产；3.营业型房地产；4.自用型房地产。///30第四节房地产状况的描述房地产估价报告对作为估价对象房地产状况的描述包括基本状况、区位状况、实物状况和权益状况四部分。一、基本状况房地产基本状况包括房地产的名称、坐落、四至(东南西北)、规模、用途、权属等几个方面。房地产基本状况实际上是对房地产区位状况、实物状况和权益状况的简单概括，重点还是后三个部分！//31二、区位状况房地产区位状况包括房地产位置、交通、周围环境与景观、外部配套设施状况等方面。位置状况包括坐落(还应附位置图)、方位、距离(与重要场所的距离)、朝向、楼层等。交通状况又包括可利用的交通工具(数量及距离)、道路状况、交通管制情况、停车和收费标准等。周围环境和景观状况包括自然环境、人文环境(如治安状况)和景观。外部配套设施状况包括外部基础设施(路、水、电、气、热、通讯)、外部公共服务设施(文、教、医)等。//32三、实物状况实物状况分为土地实物状况和建筑物实物状况。土地实物状况包括土地面积、形状、地形、地势、地质、水文、地基、开发程度及其他。建筑物实物状况包括建筑物规模(通常以建筑面积来表示)、层数、层高、净高、高度、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、空间布局、房龄和设计使用年限、维修养护及完损情况及其他。//33相关概念——建筑面积建筑面积是指外墙(柱)勒脚以上具有顶盖且层高2.2米(含)以上的各层