龙湖批量精装修管理(内部资料)

1部门–文件名龙湖精装修管理2部门–文件名提纲1、概述2、设计3、施工流程4、采购管理5、场地移交6、进度控制7、质量管理8、文明施工与成品保护9、整改验收移交与保修3部门–文件名第一部分：概述4部门–文件名与精装修住宅相关的背景•毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。•实行全装修交楼的利与弊。•利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。•弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。•本讲座的局限性5部门–文件名精装修住宅各地实施进展情况•广州、北京、上海、深圳、长三角•资料来源于：•广州万科（360蓝山+601城花+423城南+252花城+220花城+142万科城+133万科城别墅+350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科、成都万科、东莞万科、深圳万科、南昌万科（231）。•武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产•广州金地（96复式户型+196平面户型+114荔湖城），深圳金地（约500金地名津）•广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色）•广州恒大（88第三金碧）•东莞中惠（414香樟绿洲）•南京百胜麒麟（557东郊小镇）•广州地铁、无锡复地、等等，恕不能一一致谢！•特别鸣谢——广州万科•目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86条——2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2•已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。•括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。6部门–文件名假想中的管理对象•广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布•相似的设计•快速的施工•室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。•三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。7部门–文件名衡量成功与否的指标：客户满意度客户忠诚客户满意工程质量……每户轻微质量问题数《n一次接收率》9X%客户满意度包括多个角度，多个维度8部门–文件名第二部分：设计9部门–文件名图片展示15页暂略10部门–文件名采用的材料品牌示例1单层毛巾架隆迪士28压克力浴缸（含去水）CT-6598.002229CP-03013主卫剃须镜隆迪士30主卫马桶CP-20924漱口杯隆迪士31餐厅、客厅灯具按样板5厕纸盒莎朗32镜前灯6洗碗槽龙头摩恩33生活阳台灯MX290/黄色/节能灯7翻盖式脸盆落水组件摩恩34工作阳台灯MX260/黄色/节能灯8面盆龙头摩恩35卧室过道灯MQ11-Y9/欧普Y2-99浴缸龙头摩恩浴缸龙头36主卧、次卧室灯具MX350-Y0210阳台洗衣机龙头华友37儿童房灯具MX350-Y01/黄色/节能灯11S型面盆龙头华友38卫生间吸顶灯MX270-Y21/黄色/节能灯12角阀250139厨房灯具MX270-Y21/黄色/节能灯1330CM软管121859带胶圈40花洒淋浴屏APPOLLO/B配置14客厅地砖波打线亚细亚41淋浴房CP-281915客厅踢脚线亚细亚42排气扇正野APC15E16厨房墙面砖亚细亚43单联单控大跷板开关5TA020117公卫地面砖建球44单联双控大跷板开关5TA020618主卫地面砖建球45双联单控大跷板开关5TA0201119主卫墙面砖欧神诺46双联双控大跷板开关5TA0216520公卫墙面砖欧神诺47三联单控大跷板开关5TA023121公卫淋浴间马赛克48空白面板5TG050022内墙面漆幻色家49插座防溅面盖5TG060023内墙面漆幻色家亚光A965/白色50单相三极插座（10A）5UB010024内墙底漆幻色家51单相三极带开关插座（10A)5UB010125公卫洗手盆CP-041652单相二、三极插座5UB010626公卫立柱盆CP-054053单相三极插座（16A）5UB020027公卫马桶CP-281954单相三极带开关插座5UB020111部门–文件名更多细节•某工程部细部做法图片•某工程交楼标准材料明细表•一些改进的节点设计做法12部门–文件名有关设计的一个小总结•精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。•可能遇到的问题定价问题：中性化设计？轻装修，重装饰？低造价时中等造价时高造价时•如何避免设计错误？讨论1，讨论2，讨论3.•如何适当减少现场施工难度？•如何与采购密切配合，有效降低成本？•讨论的话题：•如何体现个性化？•由谁设计？•如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？•设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍13部门–文件名第三部分：施工流程设计14部门–文件名四阶段施工管理法阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作无需移交的施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场需要移交的施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装，橱柜面板安装，五金配件安装，木地板安装督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量整改、验收和移交地毯式检查整改，小业主提前开放，甲方监理检查，分户验收，入伙移交督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识15部门–文件名准备阶段工作1、开始2、工棚搭建3、办公设备进场4、施工队伍进场、队伍培训、各种分包需参加5、图纸会审6、施工组织设计报审7、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）8、与总包开始移交场地，木门单位进场检查移交洞口，橱柜单位进场测量尺寸，木地板单位进场检查场地9、冷水管打压，冷热水管对接长时间试验，电气管线逐条测试移交10、总包整改11、接收时的再次检查16部门–文件名本阶段工作1、开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。2、工棚搭建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。3、办公设备进场：按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。4、施工队伍进场、队伍培训：非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参加培训，以统一管理思路。5、图纸会审：关键是每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。6、施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。7、详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。8、与总包开始移交场地：这件工作可能比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。9、冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。10、总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。11、接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。17部门–文件名本阶段工作重点首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任：•基层裂缝。•各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。•由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。1、各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件，而非充分条件。2、防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。3、安全玻璃。《建筑安全玻璃使用规定》颁布已有数年，但是违背规定者常见。以下部位需要采用安全玻璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。4、楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工验收时，在每个房间内设置5个测高点，检查房间净高误差。5、卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。18部门–文件名无需移交阶段的工作12、开工报告及正式开工13、样板层施工14、轻钢龙骨石膏板吊顶基层15、乳胶漆刮腻子以及底漆16、地砖铺贴17、门槛石、窗台石、其他石材铺贴18、木门单位正式开工，门框底框安装，公共楼梯踏步砖铺贴19、墙砖地砖在门边、栏杆立柱附近的收口20、厨房墙面不锈钢安装，橱柜以及洗脸台的框架安装21、正式的门框安装22、橱柜门扇、台面安装23、乳胶漆第一遍面漆施工24、公共楼梯间墙面乳胶漆腻子及第一遍面漆施工19部门–文件名本阶段的管理工作12、政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求13、样板层施工。14、轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。15、乳胶漆刮腻子以底漆：实际上和第13工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。16、地砖铺贴。门槛石、窗台石、其他石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑的问题。17、楼梯间的施工提前较多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根据经验，楼梯踏步的保护并不难，造成破坏的损失不大。18、门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。19、墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。20、厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂世纪的生产过程。21、正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。22、橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。23、乳胶漆第一遍面漆施工。24、公共楼梯间乳胶漆及第一遍面漆施工：工序有提前，理由同前。20部门–文件名本阶段工作重点•首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以4个月的工期作为考量，一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，而且要保证质量，否则返工引起无穷后患，清爽的验收移交必定落空。此阶段还需要协助业主做好材料管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。•泥工的质量标准差异比较大。首先，与选择的墙地砖品种、质量有很大关系。无缝砖对砖的规格要求很高，规格误差少许就能凸显砖缝不均匀。在上海，贴砖时较为广泛地使用熟料十字叉，以保证墙砖缝均匀一致，值得推广。在验收标准方面，砖越大越容易出现空鼓。上海万科的检验标准是50mm以内的空鼓可以不返工，我公司的标准更严格一些，墙地砖均不允许出现空鼓，但是砖缝美观方面我们仍没有达到上海的较高要求，这与我们的质量要求不到位有关，也与供货质量有关。•其次，油漆要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始乳胶漆作业。此工序提前的目的，在于延长涂料施工时间，因为涂料的质量是需要时间作为保证的。为了保证足够的作业时间及最终的观感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。•合理的施工组织对油漆的最终质量影响很大，也决定了油漆班组是否赚钱，积极性高不高。•第三，某些工程的木工工作量也不小，要注意组织。21部门–文件名必须移交阶段的管理工作25、入户门安装、上锁26、煤气分包单位进场、煤气