第六章房地产投资项目不确定性分析

第六章房地产投资项目不确定性分析第一节房地产投资项目不确定性概述第二节临界点分析第三节敏感性分析第一节房地产投资项目不确定性概述一、房地产投资项目不确定性的含义由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象称为不确定性。第一节房地产投资项目不确定性概述二、房地产开发投资项目的主要不确定性因素租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、建筑面积和资本化率等因素是房地产开发投资项目中主要的不确定性因素。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。第一节房地产投资项目不确定性概述三、房地产投资项目的主要不确定性因素1、购买价格2、权益投资比率3、租金水平4、空置率5、运营成本6、有效面积系数（主要针对写字楼、商场类物业）7、融资成本第一节房地产投资项目不确定性概述四、房地产投资不确定性分析的作用1、不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决策。2、不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力。教材中认为，房地产投资项目的不确定性分析主要包括临界点分析、敏感性分析。概率分析或风险分析有时也被纳入不确定性分析之中。第二节临界点分析一、临界点分析的含义临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不亏损的状态。第二节临界点分析一、临界点分析的含义临界点分析是对房地产投资项目中的各变量（开发量、销售量、成本、销售利润）进行综合分析的一种技术经济分析方法，临界点分析的目的是确定投资活动的盈亏临界点，以及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。通过临界点分析，投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。它特别适用于先开发后出售的投资项目的经济评价。第二节临界点分析二、临界点分析的数学模型1、成本与业务量房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成本一样，按成本额与业务量的关系可分为固定成本与变动成本两类。固定成本是指在一定范围内不随业务数量的变化而变化的相对稳定的成本。变动成本是指那些随着业务数量的变化而变化的成本。房地产开发项目中，土地使用费、固定资产折旧费等均属固定成本类；建安工程费、公共配套设施建设费、专业人员费用、销售费用等属变动成本。二、临界点分析的数学模型2、临界点分析的数学模型由于利润=销售收入－销售税金－总成本，假设产量和销量相同，则：利润=单位售价×销量－单位售价×销量×销售税率－（单位变动成本×销量＋固定成本）=单位售价×销量×（1－销售税率）－单位变动成本×销量－固定成本设：Z：表示利润；P：表示单位售价；Q：表示产（销）量；r：表示销售税率；Cv：表示单位变动成本；CF：表示固定成本；则上述公式可表示为：Z=PQ(1－r)－CvQ－CF通常把单价、单位变动成本、固定成本、销售税率视为稳定的常量，将销量、利润两个作为变量。第二节临界点分析三、临界点的线性分析1、线性分析的应用条件（1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或产品产量）的线性函数；（2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去；（3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；（4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；（5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。第二节临界点分析三、临界点的线性分析2、线性分析的基本计算公式Z=PQ(1－r)－CvQ－CF以上是相互联系的6个变量，给定其中5个，便可求出另一个变量的值。所以，公式经过变形，可以分别求出Z、Q、P、Cv、CF。第二节临界点分析三、临界点的线性分析2、线性分析的基本计算公式若求税后利润：税后利润=利润总额×（1－所得税税率），则Z′=[PQ(1－r)－CvQ－CF](1－r′)Z′为税后利润，r′为所得税率。第二节临界点分析三、临界点的线性分析2、线性分析的基本计算公式临界点是企业处于既不亏损也不盈利的状态，即开发商利润为零，达到盈亏平衡。（1）当Z=0时，临界点销售量Q0为：Q0=CF÷[P(1－r)－Cv]，此时项目的总收入与总支出相等。Q0与预计产品销售量之间的差距越大，说明该项目承受市场风险的能力越强。第二节临界点分析三、临界点的线性分析2、线性分析的基本计算公式（2）当Z=0时，临界点销售收入S0为：S0=PQ0=PCF÷[P(1－r)－Cv]S0为项目若不发生亏损，产品必须达到此时的最低收入。同样地，S0与预计销售收入之间的差距越大，说明该项目承受市场风险的能力越强。第二节临界点分析三、临界点的线性分析2、线性分析的基本计算公式（3）当Z=0时，临界点销售单价P0为：P0=(CvQ＋CF)÷Q(1－r)P0为项目若不发生亏损，产品必须达到此时的最低售价。同样地，P0与预计售价之间的差距越大，说明该项目承受跌价风险的能力越强。第二节临界点分析三、临界点的线性分析2、线性分析的基本计算公式（4）当Z=0时，临界点生产能力利用率Q1为：Q1=Q0÷Qj×100%Q1为房地产产品的最低生产能力利用率；Qj为计划建设房地产产品的全部产量（建筑面积）。最低生产能力利用率Q1表示达到盈亏平衡时，临界点销售量与计划建设房地产产量（建筑面积）的比率。第二节临界点分析三、临界点的线性分析3、线性分析的应用见教材P284-287，例7-1、例7-2、例7-3、例7-4、例7-5、例7-6、例7-7。第二节临界点分析三、临界点的线性分析4、临界点分析的图解法0Q0ESCCVCF收入或成本Q亏损区S为销售收入；C为成本总额；P为销售单价；CF为固定成本；Q为销量或工程量；CV为可变成本。盈利区第二节临界点分析四、非线性分析线性分析是在假设房地产项目的销售收入和生产总成本与产销量呈线性关系的条件下进行的分析。而在实际中，固定成本、单位产品可变成本和售价等均会发生变动，销售收入和生产成本与产销量的关系并不一定是线性关系。当销售量超过一定范围，市场需求趋于饱和时，便会出现产品积压，引起积压资金、减少销售收入等。由于生产条件及其他因素的变化，单位可变成本也可能会随产量的增加而快速增加。此时，产品成本和销售收入不是产量或销量的线性函数。在这种情况下就要采用非线性分析方法进行分析。第二节临界点分析四、非线性分析（见教材P288例7-8）0Q1SCCF收入或成本Q亏损区盈利区Q2A1A2亏损区当Q1＜Q＜Q2时，项目盈利；当0≤Q＜Q1或Q＞Q2时，项目亏损；当Q=Q1或Q=Q2时，项目盈亏平衡。第二节临界点分析综上所述，房地产投资项目的临界点分析，主要是根据房地产开发经营成本、产（销）量（建筑面积）、售价和利润之间的函数关系进行预测、分析房地产开发项目盈利能力和考察项目承受风险能力的一种技术方法。但应用这一方法，只能对项目风险作定性分析，而无法定量测度其风险的大小，即对项目的风险只能进行程度上的描述，这是临界点分析在技术上的局限性。第三节敏感性分析一、敏感性分析的含义敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现值、内部收益率、开发商利润等；而主要变量是指前面介绍的八项因素。第三节敏感性分析二、敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。第三节敏感性分析二、敏感性分析的目的和作用二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。第三节敏感性分析三、敏感性分析的方法1、单变量敏感性分析假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可变参数，其他参数保持不变，以考察该变量对经济指标的影响。这种分析叫单变量敏感性分析，也叫单因素敏感性分析。第三节敏感性分析三、敏感性分析的方法2、多变量敏感性分析同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时对项目评估结果的影响，从而通过对多个变量的测试找出那些关键变量的方法叫多变量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。第三节敏感性分析三、敏感性分析的方法项目对某种变量的敏感程度，可以有两种表示方法。一是通过列表法表示该变量按一定比例变化时引起评价指标的变动幅度（即敏感性分析表）；二是通过图解法表示评价指标达到临界点（如内部收益率等于财务基准收益率）时，某个变量允许变化的最大幅度即极限值（即敏感性分析图）。超过此极限，就认为项目不可行。第三节敏感性分析四、单变量敏感性分析1、单变量敏感性分析的步骤（1）确定分析指标。（2）选择需要分析的变量。（3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不同的变化幅度（如±5%、±10%等）或不同取值的几种状态。（4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素。第三节敏感性分析四、单变量敏感性分析敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。一般可通过两种方法来确定。一种是相对测定法。假定要分析的变量均从初始值开始变动，假设各个变量每次变动的幅度均相同，分别计算在同一变动幅度下各个变量的变动对经济评价指标的影响程度，即敏感程度，然后按照敏感度的高低对各个变量进行排序，敏感度高的因素是敏感性因素。二是绝对测定法。假定要分析的变量均只向对经济评价指标产生不利影响的方向变动，当变动到某一极值时，会使经济评价指标超过项目可行的临界值，则该变量是敏感性因素。2、单变量敏感性分析图敏感性分析图是通过在坐标图上做出各个不确定性因素的敏感性曲线，进而确定各个因素的敏感程度的一种图解方法，它可以求出导致项目由可行变为不可行的不确定性因素变化的临界值。具体做法是：（1）将各个变量因素的变化幅度作为横坐标，以某个评价指标（敏感性分析的对象，如内部收益率）为纵坐标作图。（2）根据敏感性分析的计算结果绘出各个变量因素的变化曲线（取点范围小时，近似为直线，本书为了说明上的方便，均画成了直线），其中与横坐标相交角度较大的变化曲线所对应的因素就是敏感性因素。（3）在坐标图上作出项目分析指标的临界曲线（如NPV=0，FIRR=ic等），求出变量因素的变化曲线与基准收益率曲线（即临界曲线）的交点，则交点处所对应的横坐标称为变量因素变化的临界值，即该变量因素允许变动的最大幅度，或称项目由盈到亏的极限变化值。-20%+10%+20%0内部收益率经营成本建设投资财务基准折现率销售收入基本方案的内部收益率或社会折现率各变量变化幅度（%）敏感性分析示意图第三节敏感性分析四、单变量敏感性分析3、单变量敏感性分析的应用（1）单变量静态指标的敏感性分析见教材P295-296例7-9。（2）单变量动态指标的敏感性分析见教材P296-299例7-10、P299-300例7-11。第三节敏感性分析五、多变量敏感性分析在实际投资过程中，很可能有几个变量同时发生变化，且其所造成的分析结果失真比单变量大，因此对一些重要的、投资额大的投资项目除了要进行单变量敏感性分析以外，还应进行多变量敏感性分析。第三节敏感性分析五、多变量敏感性分析1、两变量敏感性分析的步骤（1）选定敏感性分析的主要经济指标作为分析对象。（2）从众多的不确定因素中，选择两个最敏感的因素作为分析的变量；（3）列出方程式，并按分析的期望值要求，将方程式转化为不等式；（4）作出敏感性分析的平面图。2、两变量敏感性分析的应用见教材P302例7-12。第三节敏感性分析六、敏感性分析的局限性1、敏感性分析对