定陶3500亩文化旅游项目整体策划提案

1山东定陶项目整体策划提案山东定陶项目整体策划提案山东定陶项目整体策划提案山东定陶项目整体策划提案目录前言...................................................................................................................................................2一、项目开发方向确立...................................................................................................................3（一）项目基础信息研判.......................................................................................................3（二）传统地产开发模式分析...............................................................................................4（三）旅游地产开发模式分析...............................................................................................5（四）项目开发方向确立.......................................................................................................6二、项目定位...................................................................................................................................7（一）项目特点分析...............................................................................................................7（二）项目整体定位...............................................................................................................9（三）项目功能定位.............................................................................................................10（四）项目形象定位.............................................................................................................10（五）项目市场定位.............................................................................................................12三、项目产品策划要点.................................................................................................................12（一）规划.............................................................................................................................13（二）建筑.............................................................................................................................14（三）园林.............................................................................................................................15（四）文化.............................................................................................................................15四、项目营销策略.........................................................................................................................15（一）项目核心价值体系提炼.............................................................................................15（二）营销策略选择.............................................................................................................15（三）新闻策划要点.............................................................................................................16（四）活动营销策划要点.....................................................................................................16（五）广告宣传策划要点.....................................................................................................16五、方案尚未提及的其他构成.....................................................................................................16高鹏2012年9月182前言前言前言前言战略决定地位，地位决定影响力！战略决定地位，地位决定影响力！战略决定地位，地位决定影响力！战略决定地位，地位决定影响力！商业模式决定盈利模式，盈利模式决定项目成败！商业模式决定盈利模式，盈利模式决定项目成败！商业模式决定盈利模式，盈利模式决定项目成败！商业模式决定盈利模式，盈利模式决定项目成败！在一个仅有60多万人口的四线城市—定陶县、单一的人造景观—范蠡朝拜区、仿古建筑群—春秋战国时期仿古建筑群……能否撑起一个3500亩的“项目”？谈到项目，这到底是一个什么样的项目？靠什么成功、凭什么赚钱、依赖于什么吸引投资者和消费者？我们我们将带着一系列的疑问，来重新审视项目！本提案将通过重点解决项目的开发方向、项目的定位、产品策划以及项目营销四大核心部分，阐述我们团队对于本项目的操盘理念。项目的开发方向项目的开发方向项目的开发方向项目的开发方向：：：：将重点解决本项目的开发理念，以什么导向来看待和开发本项目。项目的定位项目的定位项目的定位项目的定位：：：：从项目的整体定位、功能定位、形象定位、市场定位方面着手，塑造项目雏形，系统、科学的来认识本项目。项目的产品策划项目的产品策划项目的产品策划项目的产品策划：：：：将项目的产品策划落到实处，避免空中楼阁式定位理念。让项目的开发方向、定位不仅仅是一句口号、一个理念。项目的营销策略项目的营销策略项目的营销策略项目的营销策略：：：：重点解决我们推广什么、如何推广、针对谁去推广的问题。3一、项目开发方向确立一、项目开发方向确立一、项目开发方向确立一、项目开发方向确立（一）项目基础信息研判（一）项目基础信息研判（一）项目基础信息研判（一）项目基础信息研判项目基础信息研判重点来认识项目现状，从宣传资料来看，园区规划设有“水体公园”、“历史人文”、“互动娱乐”、“影视基地”、“度假疗养”、“商贸居住”六大功能板块，计划打造成一个集“文化研发、影视制作、高端论坛、动漫创作、演艺娱乐、产业金融、休闲度假、景区观光、商业购物”于一体的大型文化旅游项目。看完项目的相关划分板块、功能构成以及一期相关规划，我们产生一系列的疑问和担忧：项目一期的朝拜区，仅为作为一个城市的标志性功能去开发。后期的功能使命是什么？一个简单的雕塑，能够承担的起这样的功能和使命？范蠡在广大百姓心目当中的认知度和影响力，远远弱于孙子和诸葛亮等历史人物。根据考察孙膑旅游区包括雕塑、寺庙、园林等方式构建功能，游者寥寥无几。诸葛故里（沂南县）则通过大型雕塑、仿古建筑群两大板块构成，目前大型雕塑景区里冷冷清清，仿古建筑群商业化目前以本土消费为主，仅仅是“广大市民休息、娱乐、餐饮的好去处”。本项目在历史人物影响力不如上述人物的前提下，项目具体如何定性？4项目的影视区目前仅拍摄范蠡相关影视剧而投资建设，影视剧拍摄完成后，何去何从？要求项目为春秋战国时期的仿古建筑，有多少春秋战国时期的市场化影视剧可拍摄？如何市场化？关于度假疗养，如果上述的旅游只是一个口号，度假如何实现？缺乏外围景观资源的项目如何实现疗养？又能辐射和影响多大范围的度假疗养市场？从项目整体规划功能来看，尚有大部分低密度住宅区，依赖于什么样在市场来消化？综合上述疑问，我们认为，不考虑项目目前的宣传、广告的表象，我们需要将对项目的认识归零。确立项目的开发方向问题。按照本项目的规模条件及政府要求，从项目操作的实质上，一共有两大开发模式方向。开发模式一：以传统房地产开发的住宅、商业为主导的地产开发模式。开发模式二：以旅游、文化概念为主导的旅游开发模式。我们首先对该两大开发模式结合项目及市场实际情况进行综合分析，找到切实符合项目的开发模式。（二）传统地产开发模式分析（二）传统地产开发模式分析（二）传统地产开发模式分析（二）传统地产开发模式分析如果以传统的房地产开发模式来认识本项目，项目目前规划的范蠡朝拜区、仿古建筑等，仅是相当于项目的主题特色。其从概念到实5质都是以住宅、商业为主导的房地产项目。在该开发模式之下，项目存在以下几个问题：1、投资过大。作为传统房地产项目，本项目低容积率、高建设成本、大面积的配套等，都将无限推高项目的投资成本，而从传统房地产项目的角度来看，该模式未免成本过高。2、市场空间小。若作为传统房地产项目操作，其影响范围难以扩大，根据一般三四线城市消费习惯，购房及商业投资习惯，将以定陶本县的为主，本项目体量较大，难以实现快速消化。同时，高投资必然造就本项目高端的销售定价。更将剥离本项目的一大部分消费群体。小结：以项目现有定位及市场条件，采用传统房地产开发模式来开发本项目，大体量的商业、住宅，本土市场难以消化（地段条件一般、体量对于四线城市而言超大、低密度高投资必然造成高售价），任何有一定房地产项目操盘经验的人都会对本项目不看好。影响力有限，上级城市及周边城市也不