长沙房地产市场报告-2009

12010年1月6日2009年长沙房地产市场年度报告2第一部分:宏观大势第二部分:楼市政策第三部分:城建规划第四部分:土地市场第五部分:房地产市场第六部分:置业特征第七部分:后市预测09年长沙房地产市场报告2009年，注定是不平凡的一年。整整一年，中国楼市经历着从低迷到重振再到火热再到繁荣的全过程，可堪称是“一月小变，一季中变，全年大逆转”。回顾2009年的长沙楼市，惠民政策频出——取消城乡户籍差别、住房公积金新政出台、专项打击囤地炒地；地铁开建、武广拉通，城市建设的步伐越走越快；新房、二手房市场两面开花········2009年，中国经济困难的一年，但也是房地产业最辉煌的一年！前言4宏观大势中国经济形势变化中国房地产市场变化政府应对方式的转变09年长沙房地产市场报告2008-2009年世界经济和中国经济面临众多困难，中国经济的平稳回升需要刺激房地产市场来带动消费和投资.房地产业为中国经济平稳回升发挥重要作用.据估计，2009年全国一手房销售额约为3.8-4.0万亿元，加上二手房销售总额达到5.7-6.0万亿元；商务部预计全国社会消费品零售总额全年能达到12万亿左右.房屋销售额接近社会消费零售总额的一半，房地产是重要的经济支柱产业.政策背景2009年房地产——激活之年09年长沙房地产市场报告2009年在央行信贷开闸以及其他首付、利率等优惠刺激下，全国楼市全面激活，成交量节节攀升。伴随着市场尤其是高端市场的升温，商品住宅价格“涨”声一片。全国商品房销售面积增幅8.217.525.531.737.142.944.848.45301020304050602009年1-3月2009年1-4月2009年1-5月2009年1-6月2009年1-7月2009年1-8月2009年1-9月2009年1-10月2009年1-11月销售面积增速（%）全国70个大中城市新建住宅价格指数98.198.398.799.4100.3101.5102.7104106.2100.1100.3100.7100.8101.1101.1100.8100.9101.59496981001021041061082009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月同比环比中国楼市全面激活市场表现——价升量涨09年长沙房地产市场报告在各类资金来源中，其他资金增长最快，同比增速达69.5%。其中个人按揭贷款达到了惊人的119.7%；国内贷款1-10月总额达到9119亿元，也达到了53%的高速增长。增长速度仅次于其他资金。2010年很难还会继续2009年的天量信贷规模，预计明年房企资金面对的压力相比今年会增大。信贷放量和销售回暖，为房地产企业积累充足资金09年长沙房地产市场报告2009年在多项好政策的刺激下，全国商品住宅市场成交量一片大好，重点城市成交量同比上年增幅基本都超过50%，贵阳更是达到了惊人的229%；在成交价格方面，大部分城市都呈现了“价量齐升”的局面，重点城市中仅有贵阳、广州、中山和武汉的成交均价同比下跌。成交均价升幅最明显的是南宁、郑州和西安，涨幅分别达17%、15.2%和13.3%，中部省会城市领涨；相对而言，价格涨幅越大的城市，成交量上升幅度越小。市场表现各市商品住宅成交面积大幅拉升，多个城市出现“量价齐升”的局面。09年长沙房地产市场报告北京：豪宅成交占比逐月上升，从一季度的不足10%市场占比上升至三季度的25%以上。每平方米单价3万元以上的楼盘总销售额从3月的5.61亿元上升到10月的40亿元。上海：2008年单价30000元/平方米的豪宅成交量占整体市场交易量的4%，2009年仅上半年单价40000元/平方米的豪宅成交量就占整体市场成产量的12%。市场普遍对外来通货膨胀存在担忧，更趋向于资产保值的目的增加对豪宅的需求。客户群：一是国内新贵阶层，包括企业家、金融高管、演艺明星；另一类则是“海归”及港澳人士。热钱进入、购买豪宅保值增值，促使一线城市豪宅市场表现突出09年长沙房地产市场报告中国经济增长继续朝着企稳向好的方向发展国际货币基金组织（IMF）发表世界经济展望报告，预测全球经济2010年将增长3.1%，其中中国增长9.0%。2009年11月，全国制造业采购经理指数（PMI）为55.2%，该指数已连续九个月位于临界点——50%以上，表明制造业经济已经触底回升，总体保持平稳回升态势。消费方面，三季度居民消费意愿略有增长，居民投资意愿不断攀升，储蓄意愿有所回落。消费者信心一路走强，显示出消费者对未来经济走势的乐观预期。09年长沙房地产市场报告全国土地价格稳步增长房企拿地意愿强烈数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统09年1-11月10重点城市住宅用地溢价水平变化情况2009年1-11月，10重点城市中，除了北京、深圳之外，其他8个城市住宅用地累计成交量同比增加。其中，天津住宅用地累计成交量超过2000万平方米，同比增加94%，成交量位居各大城市之首。溢价水平全部超过去年同期水平。上海、广州平均溢价水平均超过100%；北京、深圳、杭州、南京的平均溢价水平较为相近，集中在50%附近；成都、重庆、武汉等二线城市平均溢价水平分布在20%-30%之间。09年长沙房地产市场报告房产巨头拿地大战愈演愈烈，二线城市大举圈地数据表示,今年1～7月,万科、中海、保利、富力等30余家大型房企新增土地储备逐月放量,其中在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米,占总新增土地储备建筑面积的49%在三、四线城市新增土地储备占总土地储备的29%;而在一线城市新增土地储备最少,仅占总量的22%。地产龙头二线城市大举圈地其中，万科今年新增的土地项目绝大部分位于二线城市。除万科以外,万达、华润置地等房产企业也出于成本收益等因素的考虑,偏向于选择土地成本低、开发潜力大的二线城市作为新增土地的重点区域。如华润置地今年分别在合肥、福州、常州等20多个城市拿下不少大地块,但绝大多数位于二线城市,拿地成本相对低廉。09年长沙房地产市场报告中央严厉遏制房地产投机现象，为防开发商囤地、炒地，以后拿地首付不低于50%政府态度：12月14日，国务院发布“国四条”，房产调控从“抑制”转为“遏制”二手房交易：12月14日，个人住房转让营业税征免时限，由2年恢复到了原来的5年。土地交易：12月17日，土地出让金首付款不得低于“50%”二套房贷款：12月21日，“二次房贷首付比例或提高至五成”首套房利率：11月11日，“银监会要求收紧房贷各行拟中止七折利率政策”在房地产快速回暖的同时，房价和炒房投机行为也在一些城市中快速上涨,引起了中央高度重视，年底楼市调控措施陆续出台。09年长沙房地产市场报告从抑制到遏制，2010年房产调控措施或将继续出台2007年，中央出台系列政策调控过热的楼市2008年，为应对金融危机，扩大内需提振经济，中央又为楼市“松绑”。而今，“抑制通胀，促进楼市健康发展”的大背景下，中央再次加大调控力度。“通胀压力、高房价、人民币升值、国际热钱大量涌入”，09年的中国楼市火热程度，似乎更甚于两年前。然而，想真正做到“遏制房价”，简单地调整下二手营业税、土地出让金首付等，显然是不够的。对于即将到来的2010年，政府必将继续加大调控力度，调整范围极有可能从“二套房贷”、“加息”、“物业税征收”等几大方面入手。15房地产行业政策全国楼市政策长沙地方政策09年长沙房地产市场报告2010年房地产政策——下半年存在较大变数随着全球经济复苏日益明朗，未来世界主要经济体和中国经济刺激政策将逐步退出。通货膨胀压力的加大，信贷政策将逐步收紧。随着资产价格的上涨，特别是房地产价格的过快上涨将再度引起中央的关注。当然，政策仍将保持连贯性，政策的微调预计对市场的影响较小。09年长沙房地产市场报告2009年经济任务——保增长，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。2009年工作首要任务：保增长经济工作五大重点：1、加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策2、巩固和发展农业农村经济好形势3、加快发展方式转变，推进经济结构的战略性调整4、深化改革开放，完善有利于科学发展的体制机制5、着力解决涉及群众利益的难点、热点问题，切实维护社会稳定需求方面：保障民生、扩大内需投资方面：转变发展方式和结构调整为防止我国经济下滑失控，中央已经出台了一系列刺激经济措施。包括4万亿经济刺激方案、10大刺激经济措施、10大行业振兴规划。政策背景09年长沙房地产市场报告在宽松的货币政策下，2009年1-11月份人民币各项贷款增加9.21亿元，同比多增5.06万亿元，大幅增长121%。2009年11月末，广义货币供应量（M2）余额为59.46万亿元，同比增长29.74%，增幅比上半年末高11.92个百分点，比上月末高0.23个百分点。狭义货币供应量（M1）余额为21.25万亿元，同比增长34.63%，增幅比上月末高2.60个百分点。尽管11月贷款低于去年同期的4700亿，但M2增速继续上升至29.7%，未出现拐点；M1增速进一步提升2.6个百分点至34.6%，创历史新高，与M2的剪刀差扩大，显示资金加速活期化。宽松货币政策---货币信贷投放量大幅增长09年长沙房地产市场报告08年末，减免税费、两个月内三次降息等等一系列救市政策刺激刚性需求（首次置业与换房需求）各大银行逐步放宽二次置业贷款限制，政策松绑得到实质的体现。各大银行逐步放宽二次置业贷款限制，政策松绑得到实质的体现房地产政策调整前调整后实施期限契税（首次购买90平方米及住房）1.50%1.00%无二手房交易土地增值税、印花税土地增值税1%、印花税0.005%均免除无首次买房按揭贷款基准利率0.85-1倍，最低首付款20%-30%基准利率的0.7倍，最低首付款20%无住房公积金贷款利率1-5年：4.32%；5-30年：4.86%1-5年：4.05%；5-30年：4.59%无减免住房转让环节营业税的规定期限超过5年（含5年）：减免不足2年：全额征收超过2年（含2年）：减免不足2年：差额征收暂定一年保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例35%20%无一年期贷款基准利率7.47%（08年9月16日之前）5.31%（08年12月23日之后）无政策背景保增长，2009年房地产担起扩大内需重任09年长沙房地产市场报告09年购买首套房可享受首付两成和房贷30%优惠（7折利率）二手房营业税减免期从5年缩为2年土地出让金可以分期付款等刺激型政策引擎加上开发商的降价促销力度，加速了楼市回暖。2008-2009年政策全景图-10010203040506070801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万㎡2008200910.22救市政策3.18抑制房价上涨12.21二套房放宽7.2土地出让金延长1.6四部委促楼市12.7除营业税2改5，其他政策持续12.17国四条土地出让金首期最低50%12.17严禁捂盘6.4二套房重申12.24国土资源部土地闲置监管具体政策节点09年长沙房地产市场报告在大基调为政策适度松绑的09年，下半年政策的“紧”更多的是抑制房价的警示作用，其象征意义大于实际作用。年末“紧”年初“松”积极的财政税收政策、适度宽松的货币政策四部委鼓励房企进行促销福建18条举措促房产发展福建省放宽直系亲属户口登记迁移条件6月19日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，坚守二套房贷政策不动摇11月住建部发出了《关于进一步规范房地产销售有关问题的通知》，严打开发商捂盘12月国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头12月个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国四条：土地出让金首期款缴纳最低50%支持警示VS09年政策特征：年初松、年末紧09年长沙房地产市场报告五月份各大城市“地王”频现，为防止各地囤积土地，各部委分别采用了多种手段进行调控，