06第六章-房地产开发建设融资

高等教育出版社第六章房地产开发建设融资高等教育出版社2020年1月29日2本章学习要求•掌握房地产开发企业的开发贷款、上市融资、投资信托以及几种高比率融资方式。•了解房地产开发和经营的融资中的债权融资和股权融资两种基本形式。高等教育出版社2020年1月29日3本章重点和难点重点：•银行向房地产开发企业发放贷款的类型；•建设贷款制度；难点：高比率融资方式有哪些？各有什么利弊？高等教育出版社2020年1月29日4•房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。•股权融资是企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，其代表着对企业的所有权。•债权融资是利用发行债券、银行信贷方式向债权人筹集资金，所获得的资金成为公司的负债，代表对企业的债权。高等教育出版社2020年1月29日5房地产企业融资股权融资上市融资合作开发融资直接债务融资首次发行上市上市后再融资买壳上市合资前沿货币合约房地产辛迪加工程承包融资租赁融资回租回买企业债务其他融资机构贷款银行贷款债权融资房地产投资信托间接债务融资承租人的房地产出租人的房地产房地产保险公司房地产抵押公司房地产基金管理公司房地产财务公司高等教育出版社2020年1月29日6第一节国内房地产企业开发建设贷款基本程序•一、房地产开发企业申请贷款的目的–房地产投资由于资金需求量巨大，资金占用时间长，客观上要求房地产企业广开筹资渠道。–企业负债的一个根本出发点在于利用财务杠杆提高企业权益资本利润率。–杠杆作用”则是指通过改变负债比率这一“支点”，以较小的权益资本去投资较大的项目，从而达到提高权益资本利润率的目的。这就是通常所谓的负债经营。高等教育出版社2020年1月29日7第一节国内房地产企业开发建设贷款基本程序–财务杠杆既能起正的作用，提高企业权益资本的收益率，也能起负的作用，有时甚至导致企业亏损破产。只要融资成本小于项目预期收益率，融资比率越高，股本收益率就越高，财务杠杆效应就越明显，反之亦然。高等教育出版社2020年1月29日8第一节国内房地产企业开发建设贷款基本程序•二、银行向房地产开发企业发放贷款的类型（三种）：–股本金可以来源于企业的自有资金、合资伙伴的注入资金和通过发行股票从资本市场上募集的资金。–第一种是“房地产开发流动资金贷款”。–第二种是“房地产开发项目贷款”。–第三种“房地产抵押贷款”，包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵押贷款”。高等教育出版社2020年1月29日9第一节国内房地产企业开发建设贷款基本程序•三、银行向房地产开发企业发放贷款的一般程序–第一步，企业向银行提出贷款的申请。–第二步，银行对企业进行贷款前的审查。–第三步，贷款的审批。–第四步，贷款的检查。高等教育出版社2020年1月29日10第二节建设贷款制度的提出•房地产业是一个风险很大的产业，从获取土地使用权到建设房屋、经营房产，每一环节都存在许许多多的不确定性因素，特别是房地产开发的最终产品在时间和空间上都被固定在一个特定的社会和经济结构当中，而这个结构又远非开发商所能左右的。所以，作为以盈利为目的的商业银行必须只向符合社会经济发展及市场需要的项目和有较强风险承担能力的企业发放房地产建设贷款，以确保贷款本息顺利回收。•而从开发商的角度，则应该是每一个符合社会经济发展需要又有市场销路的项目都能顺利获得贷款资金。因此，理论上商业银行与开发商并不矛盾，而应在追逐利润最大化这一点上找到共同点。高等教育出版社2020年1月29日11图6.2建设贷款制度运行模式长期贷款人邀请贷款约定长期抵押贷款购房者长期贷款每月还款首期付款建设贷款建设贷款清偿贷款开发商第二节建设贷款制度的提出高等教育出版社2020年1月29日12第二节建设贷款制度的提出•建设工程抵押贷款–美国的建设工程抵押贷款也被称为临时性贷款工具（interimfinancinginstrument），是开放式抵押贷款的一个特殊形式。该项贷款主要是在项目建设施工过程中为劳动力和建筑材料成本融资。建设工程贷款的期限一般从项目投建时开始，直到施工完成后该贷款方式被另一种更长期的融资方式所替代。高等教育出版社2020年1月29日13第二节建设贷款制度的提出–申请及其条件。•借款人要获得工程建设贷款，首先要向信贷员提交工程的建设计划，包括详细说明建设的时间、地点等，以供信贷员分析。贷款机构根据土地以及在此即将开建的建筑物价值，承诺发放工程建设贷款，贷款额一般为土地与建筑物总价值的75％。高等教育出版社2020年1月29日14第二节建设贷款制度的提出贷款发放方式（patternofdisbursement）。•工程建设贷款的发放有两种基本方式。一种是设计一个资金发放计划表，借款人随着建设施工进度分期提款。•工程建设贷款的另一种发放形式要求借款人把所有分包项目的人工和材料账单递交给贷款机构，贷款机构据此支付这些费用并收取贷款利息。–贷款机构保护措施（lenderprotection）。•由于对于工程建设贷款的偿还没有保险担保，很多建筑融资商要求借款人即建筑商向保险公司购买竣工抵押债券，债券上要注明贷款机构为第一受益人。高等教育出版社2020年1月29日15第二节建设贷款制度的提出–资金来源（sourcesoffunds）。•建设贷款的相对短期性质是与商业银行的投资模式匹配的。商业银行是这种类型贷款的主要资金供给者。高等教育出版社2020年1月29日16第三节目前我国房地产企业上市投融资分析•一、房地产业上市公司概况–目前股权融资在我国房地产金融中占比较小。目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，根据聚源数据库统计，截至2013年2月，我国Ａ股市场实际主要从事住宅开发的上市公司约129家。–2012年至今，处于房地产调控目的，资本市场上的房地产融资至今没有开闸。高等教育出版社2020年1月29日17第三节目前我国房地产企业上市投融资分析我国历史上在资本市场上房价调控措施：–1992年至1994年间房地产泡沫，使得国家决定禁止房地产企业上市。–直到1999年7月，建设部出于拉动内需、拓宽房地产企业融资渠道的需要，经国务院批准，拟推荐三家房地产企业上市试点。–2003年，国家在收紧房地产信贷的同时，也为房地产企业打开了其他融资渠道。高等教育出版社2020年1月29日18第三节目前我国房地产企业上市投融资分析–2003年10月底，中国人民银行发布了《2003年第三季度货币政策执行报告》。该报告指出，在规范房地产信贷的同时，中国人民银行将配合有关部门为房地产开发商开辟多种融资方式，特别是通过股权融资、项目融资等方式支持房地产市场健康发展。–2004年房地产企业的融资将走向多元化。其中，证券市场是房地产企业融资的主要渠道之一，房地产公司在证券市场融资大大增加。–2004年以来，万科、华侨城、金融街等房地产龙头企业纷纷提出再融资的申请，正是利用其上市公司的融资优势，通过积极调整资本结构，来面对宏观政策的挑战。高等教育出版社2020年1月29日19第三节目前我国房地产企业上市投融资分析•二、房地产企业首发上市概览截止2013年2月，国内共有129家房地产上市公司。越来越多的企业期望借助境外资本平台获取资金支持。自2012年以来，多家房企或赴港上市、或收购上市平台、或利用在港上市平台进行海外融资。高等教育出版社2020年1月29日20高等教育出版社2020年1月29日21高等教育出版社2020年1月29日22高等教育出版社2020年1月29日23表6.1公司上市条件及规则规则潜规则1998年前1998年后公司设立五个发起人、股份公司设立满三年（国有独资例外）、注册资本1000万元以上，一年辅导期额度制，各省级单位的推荐2004年前通道制2004年10月后保荐制20倍市盈率，3%承销保荐费，最低1000万元，发行3亿元，净利润1500万元*2，营业收入3亿元财务指标连续三年盈利，资产负债率不高于70%股本指标发起后总股本5000万元千人千股公司治理避免同业竞争、减少关联交易，公司运营的独立性、与控股公司五五分开高等教育出版社2020年1月29日24第三节目前我国房地产企业上市投融资分析•三、房地产企业首发上市案例——深万科–万科成立于1984年5月，1988年开始涉足房地产经营，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，并选择住宅作为主导开发产品。经过14年的努力，公司成功进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等中心城市进行规模开发，并以超前的规划设计理念及优质的物业管理树立了品牌形象，成为国内最为知名和最具实力的住宅开发商之一，历年累计竣工面积349万平方米。高等教育出版社2020年1月29日25图6.3万科成长指标高等教育出版社2020年1月29日26万科2012年营业收入高等教育出版社2020年1月29日27万科2012财务状况高等教育出版社2020年1月29日28第三节目前我国房地产企业上市投融资分析•四、房地产企业借壳上市分析–所谓买壳上市就是购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。高等教育出版社2020年1月29日29第三节目前我国房地产企业上市投融资分析–买壳上市的方式有两种•第一种是场内交易即在二级市场公开收购，这种方式因价格公开不易控制通常成本太高。但在二级市场股价低于每股净资产的时候，二级市场收购理论上可能成本较协议转让低。•第二种是场外交易即协议转让，买壳上市一般都选择资协议转让特别是国有股的协议转让。一是收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率；二是国家和地方政府鼓励国有股逐渐退出；三是有操作技巧实现的可能和空间。高等教育出版社2020年1月29日30表6.2境内借壳上市房地产公司一览表高等教育出版社2020年1月29日31第四节房地产投资信托•一、美国房地产投资信托概述–一个房地产投资信托就是一个房地产经营公司，在大多数情况下，其目的是拥有并经营收益性房地产，譬如公寓、购物中心、办公楼和仓库。有些房地产投资信托也从事房地产融资业务。高等教育出版社2020年1月29日32第四节房地产投资信托–房地产投资信托非常有效地解决了房地产投资的流动性、安全性和业绩问题•在流动性方面，房地产投资信托使得房地产变成了流动性资产。•在安全性方面，不仅因为房地产的不可移动性和潜在的创利能力，大大增强了投资者的安全性，而且通过房地产投资信托，小投资者更是获得了前所未有的安全感。•在业绩方面，自从美国房地产投资信托诞生以来，其业绩一直是有竞争力的。高等教育出版社2020年1月29日33第四节房地产投资信托–美国房地产投资信托是1960年由美国国会批准创立的。•一开始，房地产投资信托被限制于仅仅拥有房地产，并不经营或管理房地产。这意味着房地产投资信托不得不寻找一个经济利益与房地产投资信托业主可能不同的第三方来经营和管理物业，而投资市场并没有准备接受这种安排。高等教育出版社2020年1月29日34第四节房地产投资信托–1986年美国税法在房地产投资领域做了二个重要的改变。•第一，税法从根本上减少将房地产投资作为避税工具的机会。•第二，作为税法的一部分，国会加强了房地产投资信托的权利。–根据投资类型的不同，可以将房地产投资信托划分为：•权益型•抵押型•混合型高等教育出版社2020年1月29日35第四节房地产投资信托–美国三种形式的房地产投资信托，其市场收益率是不一样的。•按市场收益由大到小排列依次是“抵押型－混合型－权益型”。•而投资增值幅度由大到小排列顺序是“权益型－混合型－抵押型”。高等教育出版社2020年1月29日36第四节房地产投资信托•二、美国房地产投资信托的管理–房地产投资信托机构作为公司组织或信托组织，在总部所在地的州注册，并遵守该州的法令法规。他们也必须遵守联邦法规：联邦税法明确规定了房地产投资信托机构可以给予其投资者的所得税政策的最低条件；证监会规定了房地产投资信托机构与公众投资者之间的关系。高