2017中级会计职称考试《中级会计实务》考点精编(五)

2017中级会计职称考试《中级会计实务》考点精编(五)投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式计量的投资性房地产(一)科目设置：1.投资性房地产2.投资性房地产累计折旧(摊销)3.投资性房地产减值准备(二)会计处理在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期(月)计提折旧或摊销;存在减值迹象的，还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即：当期增加的投资性房地产(建筑物)当期不提折旧，当期减少的投资性房地产(建筑物)当期照提折旧;当期增加的投资性房地产(土地使用权)当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产(土地使用权)当期停止摊销。1.计提折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧(摊销)2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元(假定不考虑增值税)。甲公司的账务处理如下：(1)每月计提折旧每月计提的折旧=(72000000÷20)÷12=300000(元)借：其他业务成本——出租写字楼折旧300000贷：投资性房地产累计折旧300000(2)每月确认租金收入借：银行存款(或其他应收款)400000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400000二、采用公允价值模式计量的投资性房地产(一)采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理1.科目设置：(1)投资性房地产——成本——公允价值变动(2)公允价值变动损益2.会计处理(1)公允价值上升借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益(2)公允价值下降借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动(3)取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)【提示】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。【教材例4-7】20×9年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。20×9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80000000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点。20×9年12月31日，该写字楼的公允价值为84000000元。甲公司的账务处理如下：(1)20×9年12月1日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产——写字楼——成本80000000贷：固定资产——写字楼80000000(2)20×9年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产——写字楼——公允价值变动4000000贷：公允价值变动损益——投资性房地产4000000【例题•多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有()。A.按预计使用年限计提折旧B.公允价值变动的金额计入当期损益C.公允价值变动的金额计入其他综合收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益【答案】BD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误;公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。【提示】在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得的投资性房地产时公允价值不能持续可靠取得，则应采用成本模式进行后续计量。账务处理：借：投资性房地产——成本(变更日公允价值)投资性房地产累计折旧(摊销)(原房地产已计提的折旧或摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产(原价)利润分配——未分配利润(或借记)盈余公积(或借记)【提示】涉及所得税影响的，调整递延所得税负债(或递延所得税资产)。【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计算模式转为成本计量模式。()【答案】√【解析】《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是()。A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益(盈余公积和未分配润)。房地产的转换(一)房地产的转换形式及转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。2.转换日(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。(3)“投资性房地产”转换为“存货”租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。(二)房地产转换的会计处理1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例4-8】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60000000元，其中，原价80000000元，累计已提折旧20000000元。假定不考虑其他因素。甲公司的账务处理如下：20×9年9月1日借：固定资产——厂房80000000投资性房地产累计折旧20000000贷：投资性房地产——厂房80000000累计折旧——厂房20000000【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500000000元，已计提折旧5000000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——办公楼500000000累计折旧5000000贷：固定资产——办公楼500000000投资性房地产累计折旧5000000【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为500000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——写字楼500000000贷：开发产品500000000【例题•单选题】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为()万元。(2012年)A.3700B.3800C.3850D.4000【答案】D【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4000万元借记“固定资产”科目。2.公允价值模式下的转换(1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益);转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示【教材例4-11】20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72000000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70000000元，其中，成本为67000000元，公允价值变动为增值3000000元。甲公司的账务处理如下：借：固定资产——写字楼72000000贷：投资性房地产——写字楼——成本67000000——公允价值变动3000000公允价值变动损益——投资性房地产2000000【教材例4-12】20×9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。20×9年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2×10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×10年1月1日，租赁期为3年。在该例中，甲公司应当于租赁期开始日(2×10年1月1日)，将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼。采用公允价值模式计量假设2×10年1月1日，该办公楼的公允价值为380000000元，其原价为550000000元，已提折旧150000000元。甲公司的账务处理如下：2×10年1月1日借：投资性房地产——办公楼——成本380000000公允价值变动损益——投资性房地产20000000累计折旧150000000贷：固定资产——办公楼550000000【教材例4-13】20×9年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始