花园洋房产品介绍..

花园洋房产品介绍源起——花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”而引发的城市病。随后，花园洋房风靡一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间与室外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。花园洋房在中国花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。万科·花园洋房经典作上海·白马花园万科地产精心研发8年的专利产品，推出“情景花园洋房”，采用了层层退台结构，每一层都有独特亮点。每户拥有私家花园或景观露台。首次提出了“露台社交”，将创意建筑和精神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点——层层退台。在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间规划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的基础上进行退台。以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独立的花园或者露台。底层住户独享70m2—110m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质堪比别墅生活；2层10m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7m2的精致露台不但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的视野，可以举行小型party。项目让户户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连并有较大的进深便于安排活动。半围合的设计使其拥有较强的私家感，且露台和花园均由厅进出，方便使用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。由于层层退台使楼间距加大，顶层楼距更是有20米，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。2006年更高生活品质梦想平民化的生活方式住宅并非简单的建筑物体，它承载着人们的希望与追求，展示着一个社会从物质到精神、从经济到文化的综合成果，建筑技术革新和中国社会经济发展不断催生新的住宅产品的繁衍。人们对住宅的需求也一改过去“千篇一律”的状态，在住宅的多样化，舒适度，归属感等方面提出了更高的要求。花园洋房产品伴随市场的变化也在更新发展。未来低密度住宅，今后5-10年成为住宅产品主流花园洋房将成为未来替代别墅和TOWNHOUSE的一个主流产品，花园洋房本身就可以成为一个社会的主流的产品，别墅和TOWNHOUSE对市场供应来说是一种边缘性的产品，花园洋房是满足中上等收入客户的需求，花园洋房是替代别墅和TOWNHOUSE非常好的一个产品，花园洋房拥有更大的市场容量。地块属性尤其是容积率决定产品可能性。伴随政府对1.0以下容积率住宅用地的严格限制，供给率1.0-1.5的高端住宅将成主流，按行业常规，0.8-1.2容积率，多数开发商会选择叠拼、联排等类别墅产品与花园洋房的组合，而1.2-1.5的容积率则较多选择花园洋房、小高层以及少量类别墅产品的产品组合。因此，在未来的一段时间内别墅产品以及花园洋房将成为城市高端住宅市场的主力。产品形态=地块属性限制+利润要求+客户需求。多重景观、人本主义花园洋房引领趋势越来越多的楼层，甚至九层的，甚至某些塔楼里都会出现这种空间变化很丰富的情况，尤其在南方，万科的很多的系列的产品，在塔楼里面，把空间做得也非常丰富，也可能有院子做出来，还有很多地方，他可能是一个挑空的露台，也可以叫空中花园，丰富的设计变化，适应了消费者对居住品质的需求，所以花园洋房未来的发展和更多的产品相融合，越来越多的产品出现了相对需要的一种功能，所以将来有一种融合的需求。花园洋房保值，更具投资价值随着城市开发量的不断提升，有限的土地资源显得日益宝贵，国家政府（国土资源部）对什么样的房子是别墅进行界定，不排除Townhouse、低密度花园洋房也纳入高档住宅之内，对这些住宅类型进行供地限制。从经济学的观点看，物以稀为贵是显而易见的道理。受国家土地政策的调控以及对高档低容积率住宅用地的限制，花园洋房在市场供应上将日益稀缺，其较之于联排别墅和高层公寓的高性价比则蕴藏着极大的投资价值。随着住宅郊区化进程的推进，伴随中央提倡的节地、节能的需求，低密度花园洋房持续走俏，逐渐成为城市稀缺产品。宁波代表楼盘：万科。金色水岸（2007年鄞州）保亿。风景九园（2008年镇海）天海。他山谷地（2010年鄞江镇）慈城。万科云鹭湾(2011年慈城)产品简析情景洋房是一种介于TOWNHOUSE和普通洋房之间的产品，一般涉设计为多层产品。它是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式，层层退台的建筑形态以及情景房的设计，使住宅在满足基本功能的同时，提高建筑的品味，使建筑能够更加亲近自然，给居住者，给居住者带来与众不同的全景式的情调生活。同时，它以一种开放的姿态，拉近人与人之间的距离，使居住者的邻里沟通更加顺畅，邻里生活更加和谐温馨。产品定义情景洋房通常是四、五层多层建筑，每户具有客厅、餐厅、主卧室、衣帽间、主卧卫生间、卧室、卫生间、厨房，一层另设有生活阳台、工人房，每单元两户产品简介第一层第二层第三层第四层第五层每两户中间设有单元门，一层的前中部凸出，里面设有门厅，外面设有阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园两户在中间有楼体，在一层阳光房部位退台，形成二层景观露台两户中间有楼体，在二层门厅部位退台，形成三层景观露台两户在中间有公共楼体，公共楼梯上到四层位置，四层的两户分别设有户内楼梯，每户在两侧退台，形成四层景观阳台设有户内楼体、储物间、阳光室，在破顶前后的位置退台，形成前景观露台和后景观露台解读一：层层退台露台相对于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连，使居住者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。由于层层退台，使楼间距加大，顶层楼距加宽，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。产品解读在建筑物向阳面有层层退台的合状结构，以退台空间规划露台，一层阳光房的侧面和单元侧面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层同样也是在下一层的基础上进行退台；产品解读解读二：新颖的入户方式情景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花园美景的同时保证安全性与私密性。二至五层则通过北入口楼体进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。优雅的入户方式让住户在进家门前就可以体验到情景交融的感觉，同时确保了私密性，使居住者多了一份回家的快乐与愉悦，更有归属感。产品解读解读三：户户有花园（露台）传统多层产品一般只有一层才带花园，而情景洋房通过退台设计，使每户业主都可以享受露台设计，尽可能使居住者得到更大的实惠。一层赠送大面积前后花园，顶层销售面积较小，但赠送大面积的露台。通过这种设计，有效的降低了传统多层产品在一层和顶层上的销售难度，将传统多层的销售劣势转化为优势，形成情景洋房的销售亮点。产品解读解读四：情景房（阳光房）情景房设置于首层，位于客厅外部，入口旁边，即阳光房。其功能可根据主人的需要，随意用在书房、茶室、游戏室、客房等功能房。同时，情景房还具有可拓展性的功能，住户可以根据喜好，将情景房和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。通过情景房将外部花园的“景”引进室内，也可将室内的“情”与外花园融合在一起，更好地增加室内外的情趣性。产品解读解读五：邻里沟通情景洋房层层退台式的露台，打破了以往封闭的交流环境，也没有别墅那种距离上的遥远。露台和花园不仅是一个私人户外空间，还是一个交流平台。邻里间可以通过在露台交流各种兴趣和心得，分享生活的酸甜苦辣，拉近彼此间的距离。居住在情景洋房，不仅享受到其创意居住环境，更能体验到社交方式的改变所带来的新邻里关系。通过此表格，更加直观的了解情景洋房与传统多层、叠拼/联排别墅类产品的优缺点产品对比建筑形式传统多层情景花园洋房叠拼别墅联排别墅外观外立面形式单一层次较多，风格多变层次较多，风格多变层次较多，风格多变面积面积较小，常在135平米以下面积100-200平米左右通常面积150-250左右通常面积200-300左右私密性弱较弱较好较好舒适度较舒适舒适舒适舒适功能具有基本功能增加庭院、阳光房、露台等功能面积增加车库、叠下私家花园、叠上阁楼等面积增加车库、私家花园、阁楼等功能面积环境自然环境一般，高密度，主要依靠小区内部景观自然环境较好，密度较高，小区景观塑造以及自身露台、庭院景观自然景观较好，低密度，叠下有前后花园，叠上有露台自然景观较好，低密度，有前后花园位置城市内部城市边缘，市郊城市边缘，市郊城市边缘，市郊交通主要依靠城市公交系统城市公交系统，公交车私家车私家车车位车位出租或独立产权独立产权独立产权独立产权周边配套设施配套齐全，衣食住行方便随着所在区域的发展，配套迅速齐全配套不完善，需社区内部提供补充配套不完善，需依靠社区内部作为补充居所定位第一居所第一居所第一居所或第二居所第一居所或第二居所居住人群中低收入人群，兼顾工作和生活城市中产阶级，要求一定生活品质收入较高的中产阶级，要求较高生活品质收入较高的中产阶级，要求较高生活品质居住模式实在、便利便利舒适个性化个性化价格低适中较高较高阳光房下沉式庭院一层：下沉式私家院落/半地下层/阳光房首层庭院、二三层超大露台，与自然更亲近入户花园/前后花园二层：阳光地下室户型设计：舒适空间，家人各得其所奢华客厅独享书房私密主卧儿女房户型设计：高度创新，给客户更多附加值露台错层；3.95米挑高夹层2.18米凸窗地下室THANKS【合创名古事业群】