仙林区域调研报告

整体仙林区域情况分析仙林区域楼盘个案商业综合体个案分析仙林区域调研报告整体仙林区域情况分析仙林大学城仙林湖宝华根据楼盘分布状况，仙林板块可以分为大学城板块、仙林湖板块和宝华板块。其中仙林大学城为仙林板块早期的开发重心，聚集了招商、亚东、栖霞建设、高科等一批知名房企。仙林湖为近期新兴板块，现聚集了保利罗兰香谷、万科金色领域、栖霞枫情水岸以及高科荣境几个名企项目。宝华板块邻近句容市，现项目较少。仙林板块概况板块今年推新项目由于2010年仙林湖地块上的土地市场相当活跃，仙林板块2011年下半年的住宅市场十分火热，关注度也相当之高。而2012年，随着高科荣境、栖霞枫情水岸的陆续上市，仙林湖已经不折不扣地成为品牌房企的聚集地。高科荣境：A-1地块规划建设29栋住宅，为4层框架，地下1层的结构，建筑面积4250平方米栖霞枫情水岸：总面积77494.7平方米，其中规划道路用地面积5268.4平方米，绿化用地面积1353.7平方米，实际出让面积70872.6平方米保利罗兰香谷：剩余14栋18层的住宅，近20万平方米万科金色领域：预计2012年推出仅10万平方米高层房源仙龙湾：4期5栋多层电梯洋房90-280平米,20套400平米别墅，总上市量约为1.5万平方米高科荣域：推出户型为126-216平方米的平层和跃层——我们可以看出6个推新的项目中有4个来自仙林湖板块仙林板块销售状况0100200300400500600700第一季度第二季度第三季度第四季度成交认购由图表中看出，2011年仙林板块自第三季度开始发力，双量攀升明显，板块热度较高。2011年的保利和朗诗在仙林最近紫金山的西侧仙鹤板块连连告捷。之后，保利放出头炮，仙林湖板块横空出世。万科金色领域11月之后的两次推盘将大戏引向高潮。一个意料之外的价格让仙林湖沸腾，也让整个仙林沸腾。2011年仙林板块在土地市场很低迷，由于荣盛退地的暂停出让，仙林今年无宅地售出，仅有2万多㎡的商业用地出让。2012年的仙林板块比较尴尬，区区23万的上市量将让仙林陷入房荒。仙林板块土地状况仙林板块特征板块将成为未来城市发展的一个重要板块市场供应量较少，后续发展潜力巨大名牌房企陆续进驻，区域房地产品质得到提升综合仙林板块2011年基本特征，我们可以得出板块客群2011年的仙林板块随着2号线开通，仙林大学城跃居城市主流板块，大量主城溢出客户，开始将目光锁定城东，其中不少需求是倾向于在类别墅和低端刚需产品之间做选择的，高科荣域、朗诗绿郡、恒基玲珑翠谷则满足了这样的需求。2012年的荣境项目是高科置业的又一个升级之作。瞄准了湖区优越的自然条件，充分利用水资源做文章。作为别墅项目，目标客群定位于改善及终极置业者，而仙林其他楼盘基本都是住宅项目，目标客群定位为刚需和首改。仙林湖区域定位环境——仙林湖片区位于紫金东麓、仙林区中心的仙林湖，是目前整个南京市范围内除玄武湖之外，规划面积最大的一个以湖景为主要资源的公园。交通——地铁2号线已开通，距离仙林湖最近为二号线底站经天路站。地铁4号线，于今年4月开工建设，2014年前完工部分，距离仙林湖最近为仙林东站。配套——仙林湖是仙林重点打造的高等教育及高档住宅的集聚区。在金鹰奥莱城、大成名店、亚东商业圈等商业设施完全能满足人们日常生活所需的前提下，未来以仙林湖为中心规划的近8万平方纯商业用地，将重磅引进众多规模化的商业旗舰。规划——仙林湖是仙林高等教育及高档住宅的集聚区，高新技术产业发展的重点区域。片区占地20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术、实现科技成果的转化，包括电子信息产业、生活居住以及地区中心的建设，重点发展先进制造业、科技研发、高等教育以及居住只能，2030年城市人口规模约14万，构筑一心两轴四组团的空间结构。板块发展趋势仙林板块有三大特点，一是山多，仙林整体的绿化覆盖率达到63%；二是低密度，大部分土地都用于大学建设，供房地产发展的土地非常稀缺的；三是离尘不离城，仙林的交通非常便利，拥有地铁2号线和便利的公路交通。目前，大热的仙林湖是整个板块发展的浓缩。仙林湖周边的山水资源独特，而且人文气息浓厚，仙林湖将是仙林未来发展的重点区域。保利罗兰香谷的开盘，万科金色领域、栖霞枫情水岸以及高科·荣境的倾力加盟，让仙林湖成为热点中的热点。展望未来，两三年后仙林湖就是现在的河西奥体，升值前景值得期待。随着土地逐渐稀缺，板块逐渐向仙林东方向发展即现在的仙林湖一带。仙林区域楼盘个案保利罗兰香谷物业类型：小高层占地面积：11.4万㎡总建面积：21万㎡容积率：2.2绿化率：40%去化情况（入网套数/成交套数）：638/232主力产品：80-100平米的两房和可变三房项目规划：由13栋18F高层住宅和1栋会所组成项目位置：项目位于栖霞区仙林大学城中、仙林湖北侧，毗邻地铁二号线经天路站。位于仙林板块白象组团规划中心，组团内规划有11所学校（幼儿园5所，小学3所，初中2所，高中1所），项目西侧为规划初中，东侧为规划商业中心，南侧为西湖公园。万科金色领域物业类型：小高层占地面积：9万㎡总建面积：11.2万㎡容积率：2.2绿化率：35%去化情况（入网套数/成交套数）：613/462主力产品：90-125平方米的U8精装全三房项目规划：由20栋高层住宅组成，特配社区全能运动会馆项目位置：位于仙林湖的正北面，东至湖东北路，西至守敬路，北至经天路，南至望月路恒基玲珑翠谷物业类型：多层占地面积：15万㎡总建面积：23万㎡容积率：1.05绿化率：35%去化情况（入网套数/成交套数）：150/54主力产品：90平方米及以下的套型面积所占比例≥45％项目规划：建筑住宅65幢(多层住宅)，并按规划要求配建基层社区中心，幼儿园及商业等配套设施。项目位置：南京市仙林新市区学府路以西高科荣域物业类型：小高层占地面积：12.4万㎡总建面积：29.5万㎡容积率：1.7绿化率：40%去化情况（入网套数/成交套数）：60/0主力产品：126-216平米的电梯花园洋房项目规划：规划21栋小高层住宅，8栋电梯花园洋房，配建风情商业街，多功能会所等项目位置：东至仙境路、南至文澜路，紧邻南京邮电学院仙林校区、南京理工大学紫金学院、南京技工学院，周边高校林立，距地铁二号线学则路站约2.5公里。仙林悦城物业类型：高层占地面积：12万㎡总建面积：31万㎡容积率：2.56绿化率：45%主力产品：64㎡-106㎡别墅里的精装公寓项目规划：总共3256户当期585户项目位置：仙林悦城地处南京地铁2号线经天路站以东2公里，建设中地铁4号线、规划中地铁15号线的仙林东站紧邻小区入口碧桂园凤凰城物业类型：高层占地面积：17万㎡总建面积：60万㎡容积率：3.5绿化率：45%主力产品：56㎡—112㎡、127㎡-281㎡、517㎡—630㎡项目规划：由22栋19-30层高档住宅组成，既有洋房、公寓，也有空中别墅、超豪美墅项目位置：碧桂园凤凰城位于南京东——黄梅镇，紧邻国家温泉度假胜地汤山未售项目地块天正集团：以4802万元拿下宝华镇仙林大道北侧地块A。面积19288㎡，土地性质为商住，容积率小于3。栖霞建设：仙林G84号地块11.16万平米，拍卖成交价11.1亿元。楼面地价更是高达5891元/平米。栖霞建设：栖霞区仙林羊山公园西北角地块G96地块，出让面积65365.3，容积率1.0R≤1.4，类型为二类居住用地底价38400万于2月16日被南京栖霞建设股份有限公司以43200万元成交价拍得。南京荣盛置业有限公司于2007年12月6日以71000万元竞得栖霞区仙林新区仙林湖以西、仙林大道以北C2地块（编号：NO.2007G83）的出让土地使用权，同年12月19日签订土地出让合同（宁国土资让合〔2007〕435号）。按出让合同约定，荣盛应于2008年6月17日前交清全部成交价款。但是，截止2011年7月该公司仅缴纳成交价款总额的40％计28400万元，剩余42600万元长期拖欠，已构成严重违约。国土局依法收回NO.2007G83地块的土地出让合同，10650万元定金不予退还。招商被收回的地块为，2007年以24.1亿元斩获位于仙林湖的G82地块。土地位置：林新区仙林湖以西、仙林大道以北。实际出让面积332414㎡。容积率为：B1≤0.8B2≤1.8。成交价格为24.1亿元。楼面地价已接近6000元/㎡。荣盛、招商仙林地块退地基本情况商业综合体个案分析碧桂园欧洲城物业类型：高层、小高层占地面积：156万㎡总建面积：145万㎡容积率：1.49绿化率：35.8%主力产品：56—136㎡公寓洋房、179-449㎡别墅商业部分：社区内大至数万方的商业中心，引进大型超市与知名合作品牌，满足业主餐饮、购物、商务、休闲、娱乐等一系列生活需求。碧桂园欧洲城社区五星级标准酒店计划年内试营业，与商业中心毗邻的交通中心正在加紧建设中，电影院也在规划引进之列项目位置：踞于浦口近郊滁州南谯，紧邻乌衣镇恒大金碧天下物业类型：住宅、别墅、商业占地面积：98万㎡总建面积：103万㎡容积率：0.46绿化率：45%去化情况（入网套数/成交套数）：3274/2289主力产品：89-149㎡、216-368㎡商业部分：约10万㎡的社区配套，包括超五星级酒店、6大配套中心（会议中心、饮食中心、娱乐中心、运动中心、健康中心、商业中心）、2座国际双语幼儿园、3大会所、高尔夫果岭。项目位置：卧龙大道、常溧公路，此外项目紧邻宁杭高速、沿江高速，距禄口机场约15分钟车程