真・房地产改

房地产林中汉廖明辉黄浩辰影响房价的因素•1、经济因素•通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。（二）社会因素•影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等（三）行政与政治因素•行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房价在较短的时间内迅速下跌。•2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项•国务院再出“国五条”抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。北京•限购——自３月３１日起，北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购１套住房；对已拥有１套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。严格购房资格审核，加大执法查处力度。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且５年内不得在本市购买住房。•征税——３月３１日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的２０％计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。1、北京汇景阁•地理位置：西三环紫竹桥旁，昆玉河岸边•售价：605万•单价：42308元/平米•房型：3室2厅2卫•面积：143平米•朝向：东南•层数：17•装修：简装•优势：•交通便利;出门就是公交车站,多条公交车,四通八达,出行便利。•购物方便;周边超市,菜市场都有,购物方便。•社区环境:社区完善,人文环境,自然环境一。北京今日家园•地理位置：西四环内太平路边•售价：440万•单价：34375元/平米•房型：3室2厅2卫•面积：128平米•朝向：东南•楼层：14•装修：精装修•优势：•1.得房率高:东南向三居,正规的3室1厅2卫1厨1阳台,两个主卧室都朝南,主卧带卫生间,客厅•面积达到35平左右,后排不临街的房子,业主现在想换房子,已经看好了,比较诚意出售,主推房•源,格局合理,无浪费面积;•房子产权清晰,诚意出售。•2.有学区名额:房子带培英小学学区名额;•3.近地铁:紧邻地铁1号线五棵松站;•5.小区介绍:今日家园•小区环境优雅,周边生活配套设施齐全,医院、学校、邮局、银行、超市都近在咫尺,生活便利,•室内阳光充足,干净舒适,格局无浪费,交通便利,适宜居住;•链家优势:•在北京,链家地产拥有超过50%的市场占有率,并连续数年蝉联行业第一;十一年间我们积累了数百万次•成交经验,为上百万家庭圆了家的梦想。3、杭州寰宇天下•小区地址：[滨江]滨江滨盛路西兴路交汇处•占地面积：190000平方米•建筑面积：800000平方米•开盘时间：2011-10-30•绿化率：50%•物业费：3.90元/平方米·月•目前日期：2012-06-17•价格：18800元/平方米生活配套•幼儿园：世茂幼儿园•中小学：杭二中、江南实验学校彩虹城分校•大学：杭州旅游职业学校、中医药大学、杭州警察学院、杭州机电职业学院、浙江工业大学国际学院、浙江医学高等专科学校、浙江省中医学院•商场：华润万家、好又多、世纪联华•医院：华生口腔、浙江省立同德医院分院、省人民医院滨江分院、西兴中心卫生院、武警医院•邮局：西兴邮政•银行：工商银行、建设银行、杭州联合银行•其他：金通大酒店、星巴克、外婆家、滨江广场、西兴河畔花园、西兴影剧院、滨江区政府上海•贷款——银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。•征税——３月３１日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的２０％计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。3、世茂滨江•小区地址：浦东潍坊西路1弄、潍坊西路2弄•建筑年代：2006-07-31•开发商：上海世茂房地产有限公司•物业费：5.00元/平米·月•物业公司：上海世茂物业服务有限公司•楼层状况：世茂滨江花园由7幢49层至55层超高层高档公寓组成•户型：一房两厅一卫85-89平方米•二房二厅二卫125-174平方米•三房两厅三卫加保姆房205-334平方米•四房二厅三卫加保姆房278-334平方米•少量复式房600多平方米。4、上海新村•小区地址：[徐汇]徐汇淮海中路1487弄•建筑面积：5000平方米•建筑类型：住宅•建筑时间：1998年•绿化率：30%•物业费：1.3元/月/平•开盘时间：2007-02-25•目前时间：2011-07-31•价格：71892生活配套•幼儿园：上海市卫生局幼儿园•中小学：德国国际学校、上海市卢湾区淮海中路小学、淮海中路第二小学•大学：复旦大学•商场：华联超市、雪豹商城•医院：上海健威整形外科美容机构总部•邮局：淮海中路邮政支局•银行：交行、中行、恒生银行上海淮海中路支行、中国工商银行淮海中路第二支行、上海银行淮海中路支行、中信银行上海淮海中路支行、上海银行淮海中路支行海南•征税——针对备受关注的卖房按转让所得20%计征个税的政策，海南省住房和城乡建设厅有关负责人表示，总的原则是要执行，但具体如何执行还有待国家税务部门细化。•限购——对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。5.三亚凤凰岛公寓•小区地址：三亚湾路3•建筑面积：36.5万平米•建筑类型：住宅•建筑时间：1996年•绿化率：40%•物业费：7元/月/平•价格：54826元/平生活配套•超市：怡发特产超市181米，步行街海南特产超市194米•幼儿园：三亚市幼儿园437米•小学：南方公学解放三路校区546米•中学：三亚市第二中学413米•公园：天宏网络86米•其他：中国邮政储蓄银行(建设街邮局营业部)470米三亚阳光门诊部92米