银泰城商业街招商运营及物业管理方案

银泰城商业街招商运营及物业管理方案目录Contents商业总体运作思路1商业街招商执行策略2物业服务合作计划3全程商管服务总结4合作报价5商业总体运作思路操盘思路操盘流程全程策划服务操盘思路市场调研消费调查建筑形态商户调查业态调查市场定位商业规划商业管理招商销售竞争调查投资调查价格调查功能定位规模定位业态定位文化定位客层定位竞争定位交通动线商业布局铺位分割招商定位招商策略招商计划招商推广价格设计销售策略营销控制营销管理物业管理商业管理客户管理开业策划……………………品牌组合附属设施主题定位筹建前期开发设计设计、施工前期经营期市场调查市场定位商品结构经营试算主力店洽谈商品结构经营试算主力店意向招商经营试算主力店签约零售专业店签约开业筹备物业管理商业功能规划租售策略设计商业管理策划租售执行顾问投资策略风险评估成本概算投资计划融资计划成本预算募集融资成本监控竣工验收营业准备市场推广培训开幕营业市场推广商业管理方案设计论证招商销售顾问操盘流程23前期策划顾问服务招商实施服务商业管理服务1、市场研究报告2、项目定位报告根据市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。1全程策划服务商业街招商执行方案哈尔滨商业市场调研价格策略商业街主题定位建议商业街业态规划建议战略资源整合招商阶段性工作内容招商工作节奏控制把握市场商业趋势、了解商业现状与规划挖掘市场空白及项目发展定位之依据哈尔滨商业市场调研中央大街商圈会展商圈秋林商圈哈西商圈爱建商圈本案未来群力商圈靖宇商圈松北商圈顾乡商圈哈尔滨市现有商业格局：目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商圈商业格局大致分定，利润空间已经饱和。新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显。伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调。哈尔滨现有商业格局传统商圈传统商圈中央大街商圈爱建商圈秋林商圈新兴商圈靖宇商圈顾乡商圈会展商圈松北商圈安埠商圈目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴商业区的代表。安埠商圈未来群力商圈新兴商圈传统商圈中央大街商圈秋林商圈靖宇商圈中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心秋林商圈：品牌消费型主题商业中心靖宇商圈：传统服务型主题商业中心哈尔滨市商业发展预判：•传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显；•随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求；•随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的消费特征的差异化而有不同的特色；•未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布局，因势利导。新兴商圈哈尔滨商业发展预判本案爱建商圈未来群力商圈松北商圈顾乡商圈会展商圈安埠商圈哈西商圈市场调查样本采集原则调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈进行调研分析。询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员以及销售人员提出问题，收集市场信息；观察法：在中介门店通过记录获取市场信息；网络资料收集：利用网络收集市场数据。调查方式市场调查说明名称中央大街商圈概述哈尔滨市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次从中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆风情综合性商圈位置中央大街北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长1450米，宽21.34米，其中车行方石路10.8米宽。商业类型百货商场、购物中心、专业商场、沿街商铺典型商业百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广场、松雷商厦、新一百购物广场购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购物广场专业商场：苏宁电器沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主消费群体主要消费群体为收入水平中等偏上群体，辐射哈尔滨市周边县城，以哈尔滨市区消费为主。传统商圈分析/中央大街商圈哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分业态将面临优化、调整、升级。名称秋林商圈概述哈尔滨市百年老商业中心，档次从中档到高档，涵盖旅游观光、商贸流通、商务办公的大秋林商务圈位置南岗区的交通枢纽商业类型百货商场、购物中心、大型超市、沿街商铺典型商业百货类：秋林商城、松雷商城购物中心：远大购物中心、红博地下购物广场商业街：果戈里步行街消费群体聚集哈尔滨最多的高、中端阶层消费人群，辐射整个哈尔滨地区传统商圈分析/秋林商圈哈尔滨市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋林中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈，发展前景看好。名称靖宇商圈概述以“哈尔滨最早的大街”—靖宇街为线，周边商铺云集，是传统商业区位置道外区，东北起二十道街靖宇公园，西南至景阳街的新闻电影院。全长2190米，车行道9～11米。商业类型百货商场、批发市场、沿街商铺典型商业百货类：玛克威商厦批发市场：温州商贸城沿街商铺：中华老字号名店一条街—靖宇街，主营医疗器械消费群体聚集以批发为主的中低端传统消费人群传统商圈分析/靖宇商圈哈尔滨市最早兴起的商圈之一，以批发零售为主的传统服务型商圈，近期发展步伐滞后。拥有近百家闻名全国的老字号商铺和国内乃至世界最大的中华巴洛克建筑群，被誉为”哈尔滨的横店摄影城“。序号名称所属商圈业态商业面积开业时间租金档次管理费供暖费1道里万达广场中央大街购物中心13.9万㎡2005年15-20元/㎡/天中高档租金/扣点包括物业费、商管费和能耗费45元/㎡2金安国际广场中央大街购物中心6万㎡2006年1.6元/㎡/天+扣点25%中高档45元/㎡3远大购物中心秋林商场8.1万㎡1999年扣点为30%—50%中高端45元/㎡4松雷国际商厦秋林商场3.8万㎡1993年扣点为30%—50%中高档45元/㎡5温州国际商贸城靖宇批发市场6.37万㎡2002年2-3元/㎡/天中低档45元/㎡6玛克威商厦靖宇商场8万㎡2002年1-5元/㎡/天中档45元/㎡传统商圈现有重点商业项目格局：•目前重点商业项目分布较为集中，商业类型表现为商场及购物中心；•传统商圈内商业均为多年发展起来的老商业，发展至今已经具有一定的单体商业规模，均在3万方以上；•消费档次均在中档及中档以上，消费群体具有一定的差异性和共性。•高端国际品牌的引进力度较大，但产品同质化、品牌堆砌现象严重，各百货均没有针对自身的细分市场来进行品牌引进及品类布局。传统商圈玛克威商厦金安国际广场温州国际商贸城道里万达广场松雷国际商厦远大购物中心传统商业项目兴起时间较早，发展至今已具有一定单体规模，档次不一，消费群体不一，发展潜力有限，未能充分引导城市消费，这种趋势未来几年将进一步加聚、演变。传统商圈现有重点商业项目概况本案传统商圈内的商业项目以购物中心形态的商场为主要业态，多采用扣点的方式经营。名称爱建商圈概述第一座大型首席滨水高尚生活区，百万市民生活休闲的商业中心，是中外游客旅游观光的景观特区，是未来哈尔滨的居住、商务、商业中心。位置道里区商业类型购物中心、专业市场、精品商业街、地下购物广场典型商业购物中心：卓展购物中心、新百德时尚购物中心专业市场：上海路与友谊路交汇处为中心的家居建材市场商业街：上海街地下购物广场：爱达置业地下商业街消费群体吸引哈尔滨高端阶层消费人群新兴商圈分析/爱建商圈哈尔滨市首席滨水新城里的生活休闲商业中心，新兴商业更趋于国际化。是一个购物、餐饮、休闲、娱乐、运动健身、文化、科技、体验、居住、商务、旅游于一体的国际生活、商业中心区。名称顾乡商圈概述借助哈西客站建设、老机场路改造，依托哈尔滨国际汽车博览中心、城乡路汽车专业市场等发展起来的综合性现代服务业集中区位置道里区的城乡接合部商业类型大型超市、购物广场、汽车专业街典型商业大型超市：麦德龙、世纪联华、北京华联购物广场：新大发国际购物广场汽车专业街：城乡路汽车专业市场消费群体周边居住人群和汽车产业带动而来的人群新兴商圈分析/顾乡商圈道里区五大商圈之一，针对哈尔滨市“中兴”战略，顾乡商圈提档升级，商圈以综合性现代服务业为发展重点，大力发展汽车物流中心，引进品牌汽车4S店、哈西客站配套服务业等一批现代服务业项目。名称会展商圈概述哈尔滨“新城市主义”构想的最佳落脚点位置南岗开发区板块——哈尔滨最早提出中央商务区（CBD）概念的区域商业类型购物中心、酒店、大型超市典型商业购物中心：红博购物中心酒店：华旗饭店大型超市：家乐福、沃尔玛、麦得龙消费群体围绕会展中心及会展活动而产生的消费人群新兴商圈分析/会展商圈以哈尔滨国际会展中心体育馆为中心，集合展览、体育、文化、餐饮、娱乐、购物、旅游商务等多种功能为一体的新商圈。名称哈西商圈概述围绕着地铁、高校、哈西客站、哈达果菜批发市场、医院、哈西服裝城而形成。位置学府三道街与学府四道街，连通哈西大街，涵盖了建设中的西客站和长途客运站、地铁一号线、四号线和五号线。商业类型商业广场、专业市场典型商业商业广场：哈西万达广场专业市场：哈西服装城消费群体区域内高校师生；哈西客站、地铁交通带来的消费人群。新兴商圈分析/哈西商圈交通枢纽型商圈，以休闲商业和体验消费为主题的时尚消费后起之秀，实现了地铁交通与商业的无缝对接。名称松北商圈概述城市发展策略中“北跃”的战略示范区，改变“松北无商业”的局面。位置松花江以北岸地区的新城区商业类型购物广场、物流中心典型商业购物广场：盛恒基直销购物广场、天龙五金商贸城物流中心：松北仓储物流集中区消费群体哈尔滨市政府与大学城搬迁带来的消费人群新兴商圈分析/松北商圈哈尔滨市未来东北亚经贸枢纽和国际制造业的新城，定位为现代服务业集聚区、旅游文化功能区和消费品与生产资料物流集散基地。名称未来群力商圈概述哈尔滨城市西扩战略的第一步，在未来几年里必然发展为新兴高端商业中心。位置道里区，以群力大道、第五大道为中心，线状发展区域。商业类型购物中心、商业街典型商业购物中心：远大购物广场、商业街：关东古巷、金中环消费群体未来中高端消费人群聚集地新兴商圈分析/未来群力商圈哈尔滨市目前最大、最热的开发区，商业尚属于起步阶段，配套尚不完善，人气不足，人们区域认知度不高。定位为集金融、总部经济、会展、酒店、商贸及文化娱乐为一体的中央商务区。序号名称所属商圈类型商业面积开业时间租金档次管理费1红博世纪广场会展购物中心30万㎡2003年扣点（25%-30%）中高档扣点包括物业费、商管费和能耗费2卓展购物中心爱建购物中心11.5万㎡2011年扣点（25%-30%）高档3西城汇哈西购物中心2.5万㎡2010年A、B区为8—10元/天·㎡,C区为17元/天·㎡中高档1.5元/月/㎡（自营商铺交纳）4香坊万达广场香坊商业综合体30万㎡（含酒店、住宅）2007年6-8元/天·㎡中高档租金包含物业费、商管费和能耗费新兴商圈现有重点商业项目格局：•目前重点商业主要分布在传统商圈扩展开来的外围新兴商圈内；•新兴商圈根据商业发展时间上跨度较大，在规模上比传统商业有较大的提升，业态丰富、综合性强；•消费档次均在中高档，目前缺乏真正意义上的高端、时尚前沿的商业中心，新兴商圈概念同构、经营同质化，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显；•整体市场需要朝多元化、高层次方向发展。红博世纪广场香坊万达广场卓展购物中心西城汇新兴商圈现有重点商业项目概