不夜城项目介绍&餐饮招商推介可行性分析报告

一、城市概况二、餐饮市场分析三、不夜城新加坡国际商业广场项目介绍四、项目招商规划五、项目运营与推广目录城市概况1.综述四平市位于东北中部、吉林省西南部、东辽河下游，辽、吉、蒙三省（区）交界处，距离沈阳210公里，距离长春100公里，居东北交通中心，公铁交通十分发达。四平市辖公主岭市、双辽市、梨树县、伊通满族自治县、铁东区、铁西区、辽河农垦管理区，总面积1.4万平方千米，市区面积741平方公里，总人口332万，其中市区人口为60万人。2.城市经济总体经济发展水平较低城市经济发展水平在省内居于中游近年来经济发展态势良好，经济增长明显，增速稳定城市商业欠发达，总体发展较为滞后消费市场处于初级阶段，具有较大开发空间和挖掘潜力主要经济指标省内排名：GDP2008（第4位）2009（第4位）2010（第4位）城市居民人均可支配收入2008（第6位）2009（第7位）2010（第6位）16458元（8.9%↑）15100元(11%↑)13600元（9.7%↑）050001000015000200002008年2009年2010年城市居民人均可支配收入3.发展趋势市政规划确定城市建设向东推进，城市中心东移的基本方向①高铁新站东部建站②修建百米宽“紫气大道”便利东部交通改变城市面貌③市政机关单位逐步向东部城区迁移政府“招商引资”观念、意识不断提升，急需通过提高市场开放度释放消费能力4.商业现状零散分布、自发形成，缺乏业态规划总体品类单一，同质竞争普遍存在，商业特色及表现力较差缺乏中高端的商业设施、消费场所，商业特色性差商业服务、环境不足以满足消费需求的提升，消费力未能得到充分开发餐饮、购物、休闲娱乐、配套等不同商业形式分散，缺乏综合型商业商业管理、经营理念相对落后5.消费市场现状中低端消费占较大比重消费观念革新迅速消费关注点开始逐渐延伸到商品附加值领域消费需求升级过程中的非理性消费现象普遍存在餐饮市场分析1.市内餐饮市场现状餐饮业态集中区：10-20家20-40家50家以上餐饮门店总量：800家左右餐饮业态经营规模：200㎡以下200-300㎡300㎡以上经营规模占比：200㎡以下（47%）200-300㎡（34%）300㎡以上（19%）餐饮业态相对集中区域的餐饮品类特色以区域特色餐饮及中餐正餐为主以烧烤与家常菜馆为主以烧烤及大中型特色餐饮为主以中小型特色餐饮为主以中小型特色餐饮及烧烤为主样本数：20平均营业面积：200㎡—400㎡餐饮类别：普通中餐、地方特色中餐25%45%20%10%020-30元30-50元50-80元80-100元100元以上客单价客单价平均客单价调研2.市调典型案例餐饮类型案例名称营业面积平均客单价（元）平均日营业额（元）中档特色中餐小锅饭400㎡30-5015000中档特色中餐开封灌汤包1200㎡20-4023000朝族菜系特色饭店高句丽美食广场2000㎡30-4030000中档西餐啪啪嘶文化餐厅200㎡40-504000中低档大众饭店铁锅柴鸡200㎡15-303500总体市场规模不大，投资总量有限单体店规模以中小型为主，大型店（2000㎡以上）数量较少，装修档次普遍偏低（平均低于500元/㎡标准）连锁店以本地或省内连锁为主，国内、国际连锁品牌餐饮门店数量十分有限市内餐饮店分布零散•铁西区地直街沿线餐饮业态相对集中，密集度较高•铁东区无高密度集中区，中小型餐饮店星罗棋布分散于各处菜系种类有限，菜品创新能力差，竞争差异化仅体现于消费档次的区分方面服务质量不佳，就餐环境差，经营物业、设施陈旧现象普遍存在众多中小型店以社区配套形式存在，主要满足家庭消费，满足社交型餐饮消费的餐饮业态相对缺乏。3.市场分析近年来一批经营能力强、店面环境品相好、服务质量佳的新兴餐饮店表现出极强的消费吸引力，门店数量多有增加，经营品类以快餐、简餐、特色餐饮为主，消费档次中等偏高。由于市场反馈引发的良好预期，新型店不断涌现，加之大量老店即将面临拆迁，市内餐饮市场新旧交替乃至全面洗牌局面的即将出现是可预见的。☞2011年3月，必胜客四平首家欢乐餐厅正式开门迎客，这是继长春、吉林后必胜客落户吉林省的第三个城市。不夜城新加坡国际商业广场项目介绍1.项目概况不夜城新加坡国际商业广场项目处于四平铁东核心地区，毗邻铁东区最大的市民广场，占地42796㎡，总建筑面积近10万平方米，规划设计为大型城市商业综合体，集商业步行街、超市、院线、大型购物商场、酒店、公寓、全室内街区为一体的新型城市商业，是四平第一个集中型、全业态、采用全新商业管理模式的多功能城市级商业中心区。伴随2011年哈大高铁站的落成及紫气大道的同步建设，不夜城必将成为四平新的城市中心。2.项目开发公司简介四平三达生态城开发有限公司属于新加坡三达集团的控股子公司。新加坡三达集团由蓝伟光博士于1996年创立,是国际知名的以膜技术开发应用为核心的高科技集团公司,总部设于新加坡，集团拥有新达科技、瑞丰生物和中嘉国际三家新加坡主板上市公司。3.项目开发公司盈利模式三达集团作为上市企业，在商业地产开发过程中，主要依靠商业经营管理提升公司市场知名度与业绩表现，借助商业物业增值发挥股市融资功能扩充资产规模，与一般房地产企业单纯倚重销售利润的盈利模式具有明显区别。三达集团将对于不夜城项目保有50%以上持有率，给予商业运营管理的有序性和长效性以有力保证。4.项目定位功能定位不夜城项目拟建成四平市中高档商业休闲场所，形成四平市新的城市中央商业区。5.项目规划特点市内唯一的全业态商业综合体，市内密度最高的商业街区简欧与现代相结合的建筑风格，广场与街区融合交汇合理利用地形，首创上下首层街区的概念建筑设计方面功能与景观有机结合人流动线满足商业活动便捷性需要与大型市民广场充分互动，共享客流铁东广场注重业态布局合理性，大力引进主力店形成拉动，配以特色店形成吸引北首层入驻餐饮店：吉菜第一品牌长白红·吉菜食府主力店：中国第三大电影集团时代今典院线沈阳市饮食业“风味名店”美啊丽烧烤正宗澳门豆捞御香苑肥牛火锅旗舰店食尚海鲜渔夫码头南首层现有业态：纳斯达克中国零售第一股庆客隆连锁超市沈阳知名儿童游乐品牌童聚益堂儿童世界不夜城美食广场不夜城熟食坊6.项目区位优势项目西侧毗邻铁东区最大的市民广场，展示面宽阔良好。项目北侧为城市主干道南九经街，南有百米宽紫气大道贯通交通十分便利。东侧、西北侧均临高密度社区，周边3平方公里半径范围内常驻人口超过10万人，约3万个家庭。项目处于四平新老车站之间的中心位置，完全辐射未来城市的核心生活圈。项目作为市政、党政机关新址周边唯一商业区，在抢占高端商业市场方面拥有得天独厚的资源优势。集团对于24#地块的同步规划开发极大增加项目所在区域的总体商业规模和业态丰满度，给予不夜城项目强有力的消费资源支持。•位置关系建设市内首个绿色环保社区，实现水净化处理、中水回收利用，污水零排放。打造四平首个智能化社区，实现自动停车、公共广播、视频监控、电子巡更、楼宇监控智能化管理。室内外超大容量停车场（地下为双层停车场）提供便利泊车需要。7.高标准的物业配置保障绿色水务系统•先进膜技术支持•高净化纯净水•分质供水•中水处理循环使用•污水回用国际商业亮化标准泛光照明系统、LED声光电同步表现确保商业展示效果，美化夜间消费环境。项目内部实行统一物业管理，24小时内部安保巡场、定点定时垃圾清运，专业保洁人员提供店内清洁服务方便项目商家，专设公共冷库提供委托储藏服，节省项目餐饮商家经营空间。8.项目建设历程时间标志事件2008年8月16日标志着项目正式破土动工2008年10月5日销售展示中心完成主体工程施工2009年5月18日2-7号楼全面开工2009年6月10日销售展示中心正式对外展示2009年7月4日项目正式亮相,对外推广2009年11月12日2-7号楼全部完成封顶2009年10月20日8号楼开工建设2010年4月9、10号楼正式开工建设2010年8月2-7号楼主体工程竣工2010年11月一期签约商家全面进场装修2011年1月11日不夜城一期正式开街2011年1月11日不夜城新加坡国际商业广场一期盛大开业！8.项目一期开业情况区域一期开业面积超市8015.2㎡儿童游乐846.27㎡美食广场1904.84㎡室内时尚步行街6119.75㎡餐饮街区4713.59㎡总计面积：21599.65㎡不夜城新加坡国际商业广场一期于2011年1月11日正式开业，社会反响强烈，开业当日客流逾3万人次。2011年2月16日-2月18日，市、区政府主办的2011年元宵节灯展及新春文化庙会活动在项目所在的九经街区域举办，作为新春文化庙会分会场，在活动期间内，项目累计接待客流超过20万人次。项目招商规划•商务条件相关进驻模式经营相关费用备注购买经营取暖费：36元/㎡/年制冷费：6元/㎡/月×2个月物业费水电费公共水电费的分摊：1元/㎡/月电费按表上缴相关部门水费交给物业合作经营取暖费：36元/㎡/年制冷费：6元/㎡/月×2个月物业费水电费公共水电费的分摊：1元/㎡/月进驻方负责装修、经营、管理、人员等相关费用，我方免费提供经营场地（物业）。我方按一定比例从进驻方的经营销售额中抽成作为本方收益，具体抽成比例由双方协商决定，主要参考因素为进驻方经营（产品）品牌，合作经营面积、时限等。电费按表上缴相关部门，水费交给物业•招商规划（北首层餐饮街区）•项目已开业餐饮商家经营情况介绍长白红·吉菜食府开业时间：2011年1月吉菜食府作为项目一期最早开业的餐饮店，借助成熟的餐饮经营管理理念与品牌影响力，克服了装修工程未全面完成，整体市场推广尚未启动等不利因素的影响，在仅有1/2包厢能够正常营业的条件下，于开业至今仅仅3个月的试营业期间实现了营业额的翻倍递增。时间营业额（万元）增长率2011年2月12-2011年3月2066%2011年4月1日-15日20100%美啊丽炭火烤肉专门店开业时间：2011年2月美啊丽试营业近3个月时间以来，客流量与营业额均稳步增长2月份日平均用餐人数约70人，人均消费在40元左右，月营业额10万元，3月份平均用餐人数约80人，人均消费在45元以上，月营业额在12万元，4月份上半月营业额已超过8万元，预计月营业额可达15万元左右。项目运营与推广1.运营目标缩短项目培育期，体现项目商业价值满足消费者、经营者、投资者、政府等多方需求力争在两年内使项目具备成熟的商业表现能力确保项目实现依靠商业经营与商业物业升值获得投资回报的盈利模式2.运营活动基本思路联动项目商家，整合多重业态，展现综合优势适时联合政府、社会团体等外部资源共办活动，扩大活动影响全年开展，高频高效，求新求变做出项目自身特色节日性活动与项目主题活动搭配，商业活动结合文化互动活动开展3.运营活动计划时间活动计划2011年6月“娃娃集”儿童主题活动月8月下旬“娃娃集”儿童商品展销活动6月系列广场活动：“啤酒烧烤节”“冰饮节”等7月8月6月与旅游局合办满族文化节（叶赫那拉旅游节）7月8月9月10月9月中秋节商品展销，大型演出，焰火晚会11月不夜城百货购物中心开业庆典2012年贯穿全年的“周末狂欢节”活动全面启动以“广场舞台秀”、“美食嘉年华”为主要形式开拓宽广而多样的宣传推广渠道，利用一切常规宣传推广渠道向目标消费群体展开高频度的宣传攻势，增加项目人气。4.宣传推广策略常规推广渠道DM电视广播手机短信户外媒体除了利用一切常规宣传推广渠道外，我们更注重利用具有实效性的“自创型”宣传媒介与平台，进行目的性明确的传播推广。不夜城双层免费购物大巴不夜城庆客隆超市购物直通班车覆盖四条城市主线，全年提供无偿购物接送服务