安徽六安皖西新闻大厦项目投资分析报告-42DOC

皖西新闻大厦投资分析报告安徽高速房地产营销策划公司第1页共42页前言皖西日报社：我公司受贵单位的委托，现对政务新区梅山南路与长安南路交口拟建的“皖西新闻大厦”项目进行投资分析研究。本投资研究分析的参考资料来源有：六安市政府部门公布的资料和相关的市场调研。我司在依据六安市有关建筑定额和现在的市场售价与租金情况的基础上，对项目进行投资分析，兹将《皖西新闻大厦项目投资分析报告》呈献给贵单位。由于时间仓促，报告中定有不妥之处，请贵单位指正。安徽高速房地产营销策划有限公司二OO六年十一月二十八日皖西新闻大厦投资分析报告安徽高速房地产营销策划公司第2页共42页目录第一部分城市经济文化背景第二部分六安市近三年房地产市场分析第三部分六安市现阶段房地产开发情况及需求分析第四部分相关楼盘项目市场调查第五部分皖西新闻大厦项目SWOT分析第六部分皖西新闻大厦“开发思路Ⅰ”（出让）投资效益分析第七部分皖西新闻大厦“开发思路Ⅱ”（划拨）投资效益分析第八部分开发思路Ⅰ、Ⅱ综合比较分析皖西新闻大厦投资分析报告安徽高速房地产营销策划公司第3页共42页第一部分城市经济文化背景一、六安市情概述六安辖五县（寿县、舒城、金寨、霍山、霍邱）四区（金安、裕安、开发区、叶集试验区），市域总面积17976平方公里，占全省总面积12.9%。六安市区行政区域土地面积3583平方公里，市区行政区域面积为全省之最。行政区内实际已经开发建设（市政和公共设施基本具备）的建成区面积46平方公里，建成率仅1.28%。市区总人口175.5万人，仅次于阜阳市（181.77万人）；其中非农人口31.5万人，仅占市区总人口数的17.9%。六安城市人口密度490人/平方公里（175.5万人/3583平方公里），全省平均城市人口密度为1471人/平方公里，合肥已达2458人/平方公里。截止2004年底，全市常住人口667.75万人，其中居住在城镇的人口140万，占市域总人口的比重（城镇化水平）仅20.97%，远低于全省的27.81%。市区人均居住面积13.32㎡。六安常年外出流动就业人口达107万人，季节性外出务工者约35万人，大部分人在省外从事劳务活动。可以预见，日益庞大的农村剩余劳动力人群异地城市化现象将持续下去。二、六安经济与历史文化概况2004年，六安市国内生产总值228.8亿元，人均GDP约422美元。考虑到在外地打工收入汇入本地，六安市实际人均GDP应处于600～700美元的水平。六安具有多方面的优秀文化——皋陶文化、楚文化、红军文化、茶文化、酒文化等。其中以皋陶文化为主力。六安有著名的将军县，茶叶六安瓜片作为历代的贡茶早已闻名遐迩，酒文化以霍山的百年迎驾酒为首。三、六安城市规划发展概况1.经济发展目标根据增长速度预测，六安未来20年的经济发展采用两步走的战略部署。第皖西新闻大厦投资分析报告安徽高速房地产营销策划公司第4页共42页一步实现小康社会的目标，第二步实现中等发达的水平。2010年：GDP总量达到490亿元（59亿美元），年均增长率10%，人均GDP1000美元。2.人口规划规划城市人口规模：3.交通规划（1）宁西高速六安段：国家2010年远景规划中加快西部地区公路交通重点建设的8条公路大通道之一，六安境内东起高店西至叶集，全长93.47公里，2009年全面建成；建成后将成为连接西北与华东地区的便捷公路通道，对缩短东西部经济发展差距并促进沿线经济的发展具有重要意义。（2）六武高速：是国家重点公路上海—武汉公路的重要支线，是连接华东及中南地区的交通大动脉，该道路将与105国道、312国道、210省道、209省道一起形成大别山区公路网的骨架。（3）商景高速周集——六安段：是国家重点干线公路规划中东营至香港公路的一段，安徽省“三纵四横七连”公路主骨架规划中的“纵3”。六安境内北起霍邱县周集镇，南至裕安区二天门，与六叶一级公路相接，全长92.74公里，拟于2006年底建成通车。该项目建成后，将与沪蓉高速公路、京福国道主干线以及规划的六安—武汉高速公路等连接起来。（4）商景高速六安——潜山段：六安境内北起裕安区二天门至黄尾结束，全长154.74公里，将于2008年建成通车。该项目直接连通连霍国道主干线、上海—洛阳、上海—武威、杭州—兰州国家重点公路、沪蓉国道主干线、沿江高速、形成高速公路网的规模效应。城市人口（万人）城镇人口（万人）城镇化水平近期（05年）3215226%中期（10年）4020135%远期（20年）6032650%皖西新闻大厦投资分析报告安徽高速房地产营销策划公司第5页共42页（5）宁西铁路六安段：从南京至西安的铁路经过六安，已经于2004年1月18日建成通车。（6）沪汉蓉高速铁路：上海—武汉—成都高速铁路经过六安，目前方案还在研讨中。高速公路及铁路的规划建设，将密切六安与长三角经济圈及周边省份的联系，扩大商机，大力促进六安经济腾飞。4．土地利用原则和发展方向（1）以现有城市建成区为发展基础，实行城市外延拓展及存量土地的再开发相结合；在规划近期要着重优化建成区范围内的土地资源配置。充分利用现有城市各项设施，优化城市生活环境，提高城市生活品质。（2）依托宁西铁路和312国道的便利交通运输条件，城市向西南和南部方向发展，在规划中期形成功能完善的城市组团。规划远期依托合武高速公路，城市向北越过淠河总干渠发展相对独立的综合产业区。（3）以现有的省级经济技术开发区和金安经济园为基础，城市完成东部的开发，完善基础设施配套建设，在规划中期形成以工业主要发展内涵的功能区。（4）城市东南部、312国道以南、宁西铁路以北的部分区域，以及城市西南部、佛子岭路以南、312国道以北的部分区域，作为城市远期发展备用地。5．居住用地规划（1）坚持居住区规划建设的高标准、高起点，创建优美、舒适、安全、方便的现代生活居住环境。相对集中紧凑地组织生活居住区和组团，分级配置各类社会性公共设施，完善各项市政设施的配套。（2）新区开发与旧区改造并重。加强对旧城区危房简屋的成片改造，进行必要的土地置换以完善城市功能、提高土地使用效益。要控制旧城改造的建筑密度，大力改善居住环境。旧区改造的日照标准及绿地配置等要符合国家的有关规定。（3）新住宅区的开发建设要依据国家有关标准进行规划控制，居住小区应达到设施配套完备，环境宜人。与工业区配套的居住区应与工业区协调建设，处理好两者的关系。城西南部结合站前区建设，因地制宜的发展住宅新区。皖西新闻大厦投资分析报告安徽高速房地产营销策划公司第6页共42页（4）城区以二类居住用地为主，住宅以多层为主；为了满足居民的不同需求及丰富城市景观，今后可开发一定数量的小高层住宅。规划在景观条件较好的淠河总干渠沿岸及城市西南部布置部分高级住宅区。（5）规划居住用地面积1598.58万㎡，占城市建设总用地的26.42%，人均居住用地26.64㎡。（6）旧区的更新改造应以基础设施建设和居住环境改善为核心，降低人口密度和建筑密度，适当提高老城区的绿化率。（7）旧区更新改造项目应以低层高密度的形式为主，严格控制建筑体量和建筑高度，以保持老城区的尺度和风貌。建筑改造应注重成套化建设，提高居住水准，保证日照通风条件的改善。（8）旧区更新改造应与老城区保护相协调，确保文物保护单位的保护范围用地，建设控制地带的建设必须符合要求文物保护的法规规定。（9）旧区改造应科学制定合理的技术经济指标，合理确定容积率、建筑密度、日照间距和拆建比等控制性指标。6．城市主干道格局规划主干道格局为“六纵三横，双环结合”，其中“六纵”是指西城路、磨子潭路、解放北路-解放南路、梅山北路-梅山南路、西望北路-西望南路、朝阳北路-朝阳中路-朝阳南路；“三横”指寿春路、皋城西路～皋城中路～皋城东路、大别山路～皖西西路～皖西东路；双环指安丰北路～安丰南路～佛子岭路～响洪甸路以及华山路～宁平北路～宁平南路。主干道规划红线宽度30～60m。7．绿化景观系统的规划（1）以提高城市居民的居住环境质量和建设环境优美的生态型城市为目标，进行城市园林绿化系统规划和建设。结合六安城市的自然环境特色与人文景观，合理布局公共绿地，形成完整的城市绿地系统，并形成城市绿化景观特色。规划城市绿地面积877.52万㎡，占城市建设总用地14.50%，人均绿地面积14.63㎡，其中公共绿地面积625.30万㎡，人均公共绿地面积10.42㎡。（2）园林绿化系统分期目标为：近期（2005年），重点扩建现有绿地和公园，改善主要道路的绿化。中期（2010年）建成一批干道绿带、滨河绿带等。皖西新闻大厦投资分析报告安徽高速房地产营销策划公司第7页共42页远期（2020年），以提高完善为重点，优化滨河绿带，新建并完善大型街头绿地及各类公园。（3）规划确定城市公共绿地系统：①城市公园：中央公园、人民公园、滨河公园、烈士陵园、皋陶文化园、中心广场绿地、城南公园。②区级公园：青年公园、和风公园、龙河公园、柳岸公园、站前公园、旭日公园、雨渊公园。③滨河绿地：规划淠河总干渠和老淠河两侧建设20～70m宽滨河游憩绿化带。④此外，在各个居住组团和街道设置社区绿地和街头绿地。（4）规划要求在城区主要河道两侧及规划建成区外围，建设生态绿地。生态绿地可与苗圃、果园、现代农业开发项目等相结合。通过生态绿地的控制和建设，使城市的生态环境质量得到进一步提升。8．近期发展和建设重点（1）规划城市近期人口为32万人，建设用地3000.59万㎡，人均建设用地93.77㎡。（2）近期集中建设开发南部、西南城区以及东部开发区。南部城区重点建设市级行政文化中心和宁西铁路六安站的站前综合服务区。西南部近期重点建设裕安区级行政机构及配套商业服务设施，推动城市向西南方向发展。东部以市经济技术开发区的发展为主，进一步完善开发，促进招商引资。综述：六安城市综合条件优越，同时城市规划更是为我们描绘了一幅新六安繁盛蓝图，方兴未艾的房地产开发又在当前全面推动了城市住宅建设。陆续建成的锦绣花园、兴美花园、明都花园以及开发建设中的龙湖山庄、天盈星城、和顺名都城、上城国际、上院、平安怡景苑等一大批住宅小区，将进一步改善六安市民的居住质量和居住环境，同时培育新的居住观念，带来房地产开发与置业的全面升级。皖西新闻大厦投资分析报告安徽高速房地产营销策划公司第8页共42页随着六安城镇化建设的不断推进，一个注重经济、社会和生态的综合协调发展，经济商贸繁荣、功能布局合理、交通便捷、绿色环绕、富有人文气息、适宜居住和创业的区域性中心城市将展现在我们面前。六安城市的快速发展，为“皖西新闻大厦”项目建设奠定了良好的经济环境和市场基础。皖西新闻大厦投资分析报告安徽高速房地产营销策划公司第9页共42页第二部分近三年六安市房地产市场分析一、土地储备与用地规划情况1．土地储备状况城市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58万平方米。城市发展储备土地主要分布在城市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。六安土地储备目前已初步形成了市场运作与经营城市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让，征、收(购)、储、供一条龙管理。到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。除市政务中心、体育中心及城市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。总体上讲，未来土地市场供应体量较大，新增土地主要集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，说明六安市政府在未来旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极影响。2．土地出让与开发自2002年起六安在土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有计划推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。2004年城区用于经营房