XXXX-XXXX年中国房地产业发展前景预测分析王文强

2010-2013年中国房地产业发展前景预测分析第一节2010-2013年中国房地产业发展趋势预测分析一、周期性因素将主导房地产市场继续下滑本世纪初，以互联网为代表的新经济泡沫破灭，全球经济陷入长达两年的衰退。全球央行开始采取宽松的货币政策，美联储于2003年6月25日将联邦基金利率下调至1%的历史最低水平，超低利率刺激了消费和投资，特别是房地产市场启动带动全球经济进入了新一轮经济增长周期，直到2007年美国次贷危机爆发，终结了全球经济增长趋势。从西方经济周期史来看，由于各国政府采取相机抉择的货币政策和财政政策，经济增长期拉长，收缩期缩短，衰退的程度减轻，而且经济衰退期通常为两年，据此我们认为，2008～2009年全球经济将低速增长，2010年有望恢复上升。随着我国对外开放程度的提高，净出口对GDP增长的贡献率由2001年的-0.1%提高到2007年的21.5%，我国经济增长对外依赖性增强，经济周期与发达国家经济周期开始呈现趋同性。随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国出口产生较大的负面影响，预计今明两年净出口对GDP拉动将从2007年的2.6个百分点下降到1个百分点。同时，内外需求下降将使部分行业产能过剩问题更加突出，导致企业投资意愿下降，资本形成对GDP的拉动作用将明显下降。虽然近期消费需求旺盛，但受财富缩水等因素影响未来消费增长也将趋于下降。总之，2007年是我国这轮经济增长的峰值，预计2008～2010年我国经济增长率分别为9.8%、9.0%、9.5%。我国经济周期下行趋势已经确立，未来两年我国房地产市场也将随之调整。sz.bbs.house.sina.com.cn7j!r*\%\'l(J二、房地产市场发展的短期趋势和长期趋势中国房地产市场的发展趋势正文目录自2003年开始升温以来，中国房地产市场已持续增长了将近四年，直到2007年达到顶峰。中国房地产市场短期内的发展趋势如何？目前的状况对于房地产市场的未来发展有何影响？2007年也许是中国楼市历史上最疯狂的一年，北京、广东和上海等地的房价不断再创新高，其他地区主要城市也尾随其后。但到了年底，这种势头已出现减缓，进入2008年以来，全国楼市逐渐走向低迷。作为楼市三大堡垒的广东和北京的房价大幅度跳水已成事实，上海作为最后堡垒则还在坚持中或有小幅增长。一、房地产市场发展的短期趋势楼市市场并不是急遽降温的，一些地方的房价仍居于很高的位置，在一段时间内还伴随一定的反弹和攀升。许多城市将在今年加大楼盘的投放量，表面上楼市呈现出由冷转暖的回暖迹象。一些房地产商也在不同场合发表了楼市会继续升温的言论。于是有关楼市是否会出现“拐点”的说法就有不同的声音，房价的时涨时跌使其一度变得扑朔迷离。但种种迹象表明，楼市未来一段时期的下跌已成定局。与其他市场一样，楼市的价格和成交量也取决于供给和需求双方的力量对比。在此，我们简要分析一下这两个方面，尤其强调其中的新特征。其一是楼市供给动机强烈。楼市供给方主要包括三类，即房产商、炒房者以及政府。当前这三类主体都有较为强烈的供给动机。首先，从房产商来看，他们已逐渐难以承受融资成本之重。贷款利息的不断提高，对于主要依靠贷款来快速扩张的房产商来说，还贷压力无疑是大为增加了。只要楼盘还在手里，每日就要支付巨额的利息。而央行实行的货币紧缩政策尤其是控制房贷政策，则使他们的这一困境变得雪上加霜。从银行融资变得越来越困难，资金的周转遇到了很大问题，房产商面临着资金链断裂从而破产的危机。而上市遇到的重大挫折，也使其通过股市融资的希望成为泡影。在强大的资金压力下，开发商为了维持正常的开发程序，只有让楼盘尽快“出货”，否则资金链将会断裂，而加快销售的唯一办法就是降低楼价。其次，从炒房者来看，尽早出货以套现已成为共识。这些炒房者前期已经囤积了大量的房源，此时已敏锐地觉察到房市的变化，需要尽快把其变成真金白银以求落袋为安。以北京为例，前几年在京城风风火火买房的温州和山西大款现在开始“出货”了——抛售手中囤积的北京商品房，其中最多的一位准备出手400多套。其他城市也有此类举动。再次，从政府来看，提供更多房源也是一种必然趋势。为了让低收入人群能够安居，各地政府纷纷出台政策扩大经济适用房和廉租房建设。一年一度的“两会”，可以说是楼市的“风向标”。今年“两会”传达的一个重要信息就是政府更加重视住房保障。温总理在政府工作报告中用专门篇幅谈到了住房保障体系建设，这是前所未有的，可见政府对保障性住房决心之大。今后保障性住房供应将会大幅增加。以上这三个方面无疑会大为增加楼市的供应量。其二是楼市需求动机冷淡。购房者主要分为一般购房者和炒房者两类，其中前者又以年轻人为主，他们的购买欲望也不再像之前那么强烈。首先，就一般购房者来说，楼房是一件高昂的奢侈品。他们一般收入较低，一所普通的住宅往往要花费他们大半生乃至一生的积蓄。虽然银行信贷提供支付未来收入的方便，但这笔沉重的债务却会使很多人成为“房奴”。同时，房贷利息的提高增加了还贷的压力，他们贷款购房的冲动减少了。其次，就年轻人来说，观念改变降低了购房的数量。随着房价的攀升，新婚新房的传统观念在逐渐改变，许多年轻人不愿为了结婚而背上沉重的还贷压力。春节过后房屋租赁市场回暖是每年的正常现象。但2008年和往年却不太一样，租房者中多了一拨改变了观念、租房子结婚的年轻人。最后，就炒房者来说，购房已不再是一项有价值的投资。一方面，房价已上升到一个前所未有的高位，上涨的空间明显变小；另一方面，贷款利率已节节上升，以贷款为主的成本和风险都日益增加。以上这三个方面意味着楼市的需求已大为减少。不难看出，楼市的供求已悄然发生了变化，供大于求的局面已经形成。在这样的总体形式之下，房价的下降和成交量的萎缩也在所难免。这可以从以下两个方面看出：一是房价直接或变相降低。一般来说，房产商不愿意直接降价，以免增强购房者有关房价不断降价的印象。但他们为了消化掉手里的楼盘，纷纷采取了赠送面积或提供优惠条件等打折促销的方式，这实际上也大大降低了楼房的价格。不过，房产商也不完全避讳采取直接降价的手段，比如不久前万科在广东东莞一度打出了5500元/平米的促销价。二是楼盘成交数量日益萎缩。降价虽然一度激发了购房者的热情，但效果并不算理想。总体上楼市依然是春寒料峭，销售和供应量都非常冷清。楼市销售数字持续走低，这一情况从去年底延续至今。消费者更多的是采取了观望的态度，而不急于出手。虽然大多数房产商还在指望楼市回暖，但是没有成交量的支撑，房价也很难再度攀升，很多地方处于有价无市的状态。总之，市场的供求力量以及诸多迹象已经表明房价在今后一段时期内降价已然是大势所趋。虽然下跌到什么程度还很难说，但购房者已变得越来越理性，他们不再会轻易受房产商的宣传诱导，而是更多地习惯于观望和等待。楼市的沉寂和冷淡是可以预见的。二、房地产市场发展的长期趋势房地产市场在一段时期内的降温，并不是真正意义上的萧条。这与一些人的对该市场的悲观预期不完全相同。从根本上来说，即使楼市保持持续发展的势头，价格的一度降低也在情理之中。无论楼盘直接出于房产商之手，还是出于炒房者之手，它最终还是要由消费者来接手。而房价到底有多高，则取决于使用者的支付能力。离开了后者的支撑，房价就成了无源之水，无本之木。而最近几年房价的持续攀升，已然严重偏离了消费者的实际支付能力。一般老百姓劳碌一生，其收入也就是仅够购买一所普通住宅而已，“房奴”一词是对他们的一种非常形象和略带苦涩的称谓。甚至有房地产商宣称就是要给富人盖房子，所以房价这么高不值得大惊小怪。但是，如果一般家庭都买不起房子的话，中国真正的富人能有多少呢？可以说，房价下跌并不是房地产市场的萎缩，而是价格从之前严重高估到趋于合理，是一种价值回归。房价下降对于消费者自然是福音，但对于整个房地产行业呢？是不是就只有大量房地产商苦苦支撑，甚至黯然退场呢？从总体和长远来看，房价的降低有利于市场的健康和持续发展。在一个房价飙升的市场中，当事人的行动便具有较强的投机性。楼盘就像一个随着鼓声而不断传递的红花，价格越传越高，很少人会想到鼓声停止后究竟花落谁家。在这个过程中，大量的投机、寻租和欺诈现象层出不穷，市场往往处于一种不健康的发展状态。而房价增幅减缓乃至下跌，则对应着鼓声的逐渐消停，市场则又恢复到重视正常利润和经营行为的健康状态。一批经营能力不高、效益水平较差的企业会破产，这会加剧房地产业的资源整合和重新配置，一些有实力、有能力的企业将会生存下来，并不断发展壮大。巴菲特用于股市的名言也可用在中国的房地产市场：“只有退潮的时候，才知道谁没有穿着衣服。”房价下跌将导致其逐渐回归到消费者的支撑水平上，这将成为今后房地产市场持续发展的基本动力。可以说，现在楼市的降温正是今后发展的准备时期。从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，对于诸多房产商来说，现在可谓是一个千载难逢的机遇，我们应对房地产前景保持乐观。房地产市场需要发展，更需要健康地发展。至于房地产市场今后发展的快慢和水平，则在很大程度上取决于目前房地产商们的准备程度。此外，资源整合程度、经营管理水平、融资运作能力、市场垄断程度、政府与企业关系等因素都值得考虑。三、从中长期来看，房地产贷款市场还有巨大发展潜力行业发展史表明,商业银行信贷投向占比最高的行业将是房地产。在美国,1992年末美国银行业的房地产贷款占全部贷款比重的42.7%,占全部资产的24.8%,占GDP的13.7%。可以说,房地产市场的波动将对美国银行业产生举足轻重的影响。在本世纪初新经济泡沫破灭后,为了刺激经济增长,美国联邦基金利率下降到1%,低利率以及宽松的按揭贷款条件导致商业银行房地产贷款再度迅速扩张,房地产贷款占全部贷款比重从2001年末的46.3%上升到2006年末的57.4%,提高了11.1个百分点缺乏有效的监管和足够的风险意识最终导致了次贷危机爆发,美国银行业不得不收缩房地产贷款,到2008年6月末,房地产贷款占全部贷款比重为54.9%,较2006年末下降了2.5个百分点.我国商业银行房地产贷款占全部贷款比重从1998年末的4%提高到2007年末的18.3%,房地产贷款占GDP的比重也基本同比例上升。与美国相比,我国房地产贷款无论从绝对额还是占比看都有巨大的上升空间。值得注意的是,尽管美国商业银行房地产贷款占据了商业银行信贷资产的半壁江山,但由于美国银行业资产多元化,房地产贷款只占全部资产的1/3,即使如此,美国次贷危机爆发仍然对该国银行业造成了系统性风险。目前,我国商业银行房地产贷款只占全部贷款余额的1/5,但在有些分行此项占比已经达到了40%以上。所以,在我国经济周期开始进入下行阶段并且局部城市存在房地产泡沫的情况下,应高度关注房地产市场的调整可能对我国银行业造成系统性的风险。四、未来外资进入趋势尽管全球经济环境不景气，国内“限外政策”仍然持紧，但我们认为国内楼市长期还是看好的，当前，外资进入我国房地产领域主