北京商业地产分享(史上最全)

北京商业地产项目考察分享eyefulpresentations品牌管理中心2012.11三里屯village三里屯SOHO西单大悦城蓝色港湾世贸天阶Summary三里屯village——集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间三里屯village位置：朝阳区工体北路与三里屯路交汇处总占地：5.3万平方米建筑面积：17.2万平方米；其中南区占7.2万平米建筑形式：２－４层低密度建筑开发商：太古房地产开发有限公司产权年限：40年开盘时间：2006年11月开业时间：2008年5月/北区09.10容积率：3.2三里屯village三里屯village以“3·3”服装大厦为界分为南北两区单体数量：南区１１栋北区７栋＋１栋5星级个性化精致酒店特点:时尚，现代，前卫，新颖，亮丽定位：南区：中高档品牌的开放式购物中心北区：较南区为高端品牌聚集地目标客群：南区：时尚运动的年轻一族北区：有一定社会地位和一定消费实力的人群三里屯village区位：•毗临第2使馆区•三里屯已经成为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”•周边分布高端综合体项目，三里屯ｓｏｈｏ、世贸工三等，有大量的商业、公寓供应四至及交通：•东侧为三里屯酒吧一条街•南侧为工体北路•距离地铁10号线5分钟距离•交通较为便利三里屯villageVillage代表了村与城两种概念兼收并蓄规划理念：整体为开放式设计南区在街道设计时采用了化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面南区——中国胡同北区——四合院三里屯village建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象•不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）三里屯villageLG：购物、超市、影院、珠宝、家电、艺术、家居、礼品、美容L1：服饰、娱乐/休闲主力店：主要分布在南侧、北侧沿路及南庭广场周围三里屯villageL2：服饰为主L3：餐饮为主L4：餐饮、艺术三里屯village动线组织：南区为胡同式设计，一条主动线、多条辅线路设计交通体系：扶梯、楼梯、电梯、连廊：３层全连通、２层部分连通，增加了平面之间的联系三里屯village业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌南区业态•定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主•领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也将成为三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店北区业态•定位更高端，瞄准国际一线品牌三里屯village太古凭借雄厚的招商实力，引进很多国际知名品牌，其中部分品牌为首次进入中国进入三里屯village的品牌中，有很多首次进入北京甚至中国的品牌，包括：Uniqlo、BenSherman、Eachway、Coldstone、SteveMadden、UnionAmericanBar&Grille、ElementFresh等品牌。还有中国首家Apple和Fossil专营店北区多为国际一线品牌，范思哲、劳力士、万宝龙等都有大面积租赁三里屯village分布：多分布于3层形式：主要是以美式餐饮为主的国外菜系，档次普遍较高经营状况：麻辣诱惑、麦当劳等中餐及快餐经营状况很好小众餐饮比例大，中国式大众餐饮较为缺失三里屯village出租率已达到100%租金:三里屯Village租金为90-110美元/月/平方米（使用面积)三里屯village三里屯Village整体营业状况较好，消费群体以年轻白领、大学生、老外为主•营业时间：上午10点至晚上10点•主流客户：时尚白领、外国人，大学生、名人•每个入口的人流量５００／小时•曾经在Adidas开业当天，其一天的营业额便在70万人民币左右三里屯village交通组织：•三里屯Village南区在引导人们通往二层的通道较少、并且识别性不明显•二楼及以上楼层均通过走廊相连，交通不明朗、指示系统不清晰动线设计：•动线设计不合理，一条主动线较为突出，但次动线不明显，导致很多店铺的昭示性和可达性不强公共空间设置：•整体可供人们休憩的空间以及绿化空间比较少。三里屯SOHO潘石屹：北京的三里屯——香港的铜锣湾“我特别喜欢香港的铜锣湾，一到那儿就感到特别有活力，人来人往的，有高档商店，也有低档店铺。我希望把香港和世界各地的国际化生活方式带到三里屯SOHO来。”三里屯SOHO•区位——三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。•交通——三里屯SOHO紧邻CBD、燕莎、东直门、朝外等区域的核心位置，交通枢纽，它位于三里屯商圈的中心区域，紧临东三环交通枢纽，距北京国际机场仅30分钟车程，距北京国际贸易中心仅15分钟车程。•轨道交通——距离地铁10号线，工体北路站约500米。三里屯SOHO整个项目总占地约5.1245万平方米规划总建筑规模：465,680㎡，地上约为31,5680㎡，地下约为15万㎡——商业：约为12.8万㎡（B1-4层，局部5层）；——办公：10.2万㎡（共5栋）；——公寓：11.98万㎡（共5栋）建筑高度：97m（注：写字楼A18层，B/D24层，C19层，E12层；公寓A22层，B/C/D28层）三里屯SOHO由5个购物中心、10栋12-28层的写字楼和公寓组成，是典型的新城市综合体项目。三里屯SOHO•建筑层数：地上：地上（最高）28层；地下：4层层高：公寓3.1米；写字楼3.5米；商业：B1层5米，一层4.8米，二层4.3米，三层4.3米，四层4.5米装修：公寓及写字楼均为精装修车位：地下二至四层，共三层，地面55辆，地下停2362辆，总共2417辆三里屯SOHO裙房（一至四层，局部五层）及地下一层将作为零售商业。高层(五层及以上)用作写字楼和公寓；地下二至四层用作停车场、设备机房和服务管理用房。三里屯SOHO•浓缩型城市三里屯的魅力在于：都市的动感与宁静的环境相毗邻。在这一带，酒吧街与大使馆相映成趣，造就了三里屯独特的魅力。所谓“浓缩型城市”，并不仅仅意味着小，更多的意义在于这种由于毗邻而摩擦出的感觉。三里屯SOHO就是以符合21世纪的新颖方式来复活这种毗邻性的生活方式。•最具人气休闲广场由溪水蜿蜒贯穿其中的下沉花园广场以及旱冰场将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。三里屯SOHO·目前三里屯SOHO商业部分除6号商场物业归开发商所有外，其他四个商场出售率已达100％，但是出租率仅约为30％三里屯SOHO其中商业业态有影像、银行、电子、餐饮、美容美发、服饰、创意等，但是多为散户经营，没有主力、次主力品牌支撑约为70%的商铺正在招租，租金临水商业街为8-12元/平方/天，1-4层商铺为18-23元/平方/天三里屯SOHO由于商业经营氛围较为惨淡，客流很少，在周末晚上的黄金时段，虽与三里屯village仅为一街之隔，但是三里屯SOHO几乎没有客流DESIGNING北京最新、最大、最时尚的ShoppingMallDESIGNING全国最大LED屏幕外墙DESIGNING亚洲最长飞天梯DESIGNING最多电梯与扶梯的ShoppingMallDESIGNING北京西单最大停车场LOCATION地处北京最繁华最成熟最时尚商圈每天20-50万TRAFFIC覆盖面最广最方便的交通交汇点SALES时尚品牌最高销售量的地方23500102030405060平时周末西单商圈人流量单位:万人PedestrianCirculationOfXidanCatchment10,70611,32228,92226,00635,5983,4949,34819,96624,32005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000123456789People西单商圈各节点人流量地铁出口西单mall其他节点•开业时间：2008年2月2日•建设投资商：中粮集团•建设单位：北京新奥西郡房地产开发有限公司•位置：西城区西单北大街•商业形式：集购物、休闲、娱乐一站式服务大型shoppingmall•总建筑面积：20.5万平方米•商业建筑面积：11.5万平方米基本概况Marketingposition清晰时尚的定位-2FX-LIFE趣味-1FGlamaous眩目1FElegant优雅2FSexy性感3FTrendy潮流4FCrash冲撞5FSporty动感6FHappy快乐7FDating约会8FChildlike童真9FHigh兴奋10-11FDreaming梦想楼层楼层主题业态主力店10\11F梦想电影院\9F兴奋健身SPAFAB数码娱乐广场\8F童真餐饮游乐场麦吉柯魔术教学馆、加斯猫电玩7F约会餐饮麻辣香锅、辣婆婆6F快乐餐饮港丽餐厅、大快活、仙踪林5F动感运动服饰手机卖场餐饮耐克、阿迪达斯、锐步、手机卖场4F冲撞流行服饰餐饮QUIKSILVER/ROXY、马克华菲3F潮流时尚女装餐饮BestSeller、G2000、UNIQLO2F性感服装服饰餐饮ZARA、Belle、BestSeller，WalkerShop1F优雅服装服饰餐饮ZARA，BestSeller，NEXT、EspritB1炫目护肤用品饰品餐饮家居美发万宁、大明眼镜B2前卫精品服装、服饰、饰品餐饮美发卡玛、以纯、佐丹奴品牌（首次进驻北京）B1-36DHC/蝶翠诗面积：55.31平方米租金：36元年租金：726773.4元以邮购业务为营销网络的DHC选择大悦城开设其第一家实体店。B1-40TheFaceShop面积：102.35平方米租金：29元年租金：1083374.75元TheFaceShop是韩国现今最Hit的化妆品牌，2004年12月荣获韩国全年最佳品牌，在2003年12月在韩国正是开设自己的专门店，全球现分店数目已多达540间，遍布加拿大、澳洲、亚洲、欧洲品牌（首次进驻北京）1F-13/14MUJI/无印良品面积：398.57平方米租金：7元年租金：1018346.35元无印良品在中国，第一家开设在正大广场，第二家开设在西单大悦城。品牌（首次进驻北京）1F-15NEXT面积：644.9平方米租金：15元年租金：3530827.5元源于英国的麦时尚品牌之一—next,于2007年开始进入中国市场。随着next在正大广场的中国第一家店开设后，next又跟着space来到了北京。品牌（首次进驻北京）4F-11I'mDavid面积：92.61平方米租金：33元年租金：1115487.45元百家好公司旗下男装系列。选择西单开设其第一家门店。将全新的休闲男装体验带给京城。品牌（首次进驻北京）4F-43/447Days面积：98.27平方米租金：22元年租金：789108.1元上帝用7天创造了世界，音乐的7个音符构成了旋律，赤橙黄绿青蓝紫7中色彩组成了彩虹及这整个色彩斑斓的世界，那么谁为你带来时尚的节奏和丰富的选择？这就是SEVENDAYS的名字的由来。用SEVENDAYS个性化的语言来表达，那就是从周一到周日，每天给你新看点——个中蕴涵的丰富精彩和时尚气息，通过这句话即已彰显无疑。品牌（首次进驻北京）品牌汇报（首次进驻北京）6F-02大快活面积：720平方米租金：9.42元年租金：2475576元大快活集团有限公司在香港已经有30余年历史，旗下拥有大块活分店100多家。主要经营高档中西快餐。现场装修形象—公共区域现场装修形象—店铺形象SOLANA蓝色港湾蓝色港湾位置北京燕莎商圈和丽都商圈核心开发商北京蓝色港湾置业有限公司项目特色中国首家Lifestyle