景观设计管理思考

景观设计管理思考东莞万科设计管理部杜庆初2007年12月目录使命和任务目标和愿景核心竞争力08市场趋势和要求设计管理使命和任务（我们是谁？）一线公司景观专业设计管理者（整合、设计策划、解决方案…）价值活动链中的重要价值创造者（前端、定位、成本…）集团战略的贯彻者（标准化、社区邻里文化、建设部亲情住宅…）企业利润直接贡献者（项目溢价、品牌价值）目标和愿景（我们做什么？）成为景观策划和管理大师。核心竞争力（我们存在的理由？）个体：设计的理解（基础）房地产经营的理解（条件）企业：资源整合（设计单位、供应者、无界沟通）市场预测住宅产品景观产品08市场趋势和要求市场预测政府逐渐加强宏观调控政策（927新政，从紧的货币政策）。观望为主（投资客热情短期内降低，投资客数量减少）。住房消费总体刚性需求仍然存在。开发商适应新政的要求（产品、面积）。住宅产品东莞在短期内，小户型的市场欢迎度会增加。市场以本土客户为主要支撑。景观依然是客户的敏感点和开发商销售的重要卖点。景观产品景观体现核心竞争力（文化附加值，邻里亲情，功能要求，性价比，施工质量）。小户型客户的景观产品需求（尊重生活功能和精神感受，性价比，高密度景观）。本土客户的景观产品需求（客户组成，喜好，承受能力）。景观设计管理上海公司管理流程（工具标杆）流程分析东莞公司流程分析（价值链）工具标杆流程分析土地分析设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段项目立项项目决策方案设计扩初设计施工图设计项目开工开盘交付物业服务投资分析阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段景观组销售成本项目《项目设计指导书》景观部分《产品建设书》景观部分《景观目标成本意见书》《项目运营图》《景观方案设计任务书》《景观施工图设计任务书》《景观成本预估》《景观成本预算》《销售培训资料》景观部分《景观现场样品确认表》《景观材料清单》《景观设计单位考察报告》《景观方案设计》《景观扩初设计》《景观施工图设计》《景观审图意见》《景观施工组织计划》产品研究《景观评审纪要》概念方案部门工作链销售《项目开发里程杯图》《示范区控制图》《景观施工培训资料》《景观场地利用意见书》《客户景观意见反馈资料》整改篇价值链价值活动：设计成果为项目财务前景分析提供技术支持历史文脉如何对宗地原有遗址文化（自然、历史…）的保留和改造“大景观”概念如何”景观先行“、如何利用基地景观资源。内容案例实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段价值活动：设计成果为项目财务前景分析提供技术支持保留原有建筑构架实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段保留原有乔木内容案例历史文脉“大景观”概念目的：增加人文色彩，让顾客愿意为文化买单。增加可识别性和心理归属感。增加新旧建筑趣味对比。表明万科的一种态度（尊重历史，推陈出新）价值活动：设计成果为项目财务前景分析提供技术支持实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段运河东一号一期可有选择保留原有场地条件,开发利用场地价值点。内容案例历史文脉“大景观”概念原有玻璃厂废料玻璃废料的利用价值活动：设计成果为项目财务前景分析提供技术支持实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段城市地图角度：地段周遍的自然资源（湖景、江景、原生林…)。地段周遍的交通路网（高速路网、区域市政路网、区内路网…)。内容案例历史文脉“大景观”概念湖景资源区域市政价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策竞争楼盘周遍“竞争楼盘”的设计风格是怎样的、成本情况、销售客户的反馈意见。客户定位客户是谁（家庭组成，核心需求，社会等级）、目标客户的功能要求是什么。销售风格怎样的设计风格更能打动目标客户、如何界定销售风格。资源分配如何满足大户型客户景观要求、各组团的景观资源的均好性、如何考虑售楼、示范区等客户敏感点。内容案例实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策目标成本限额设计，景观成本分摊，财务要求计划安排如何和项目里程碑计划对接，如何考虑设计单位的时间节点。设计单位考察和选择合适设计单位的标准，设计委托范围，何时介入项目设计。内容案例实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位目的：知己知彼。“脱”颖而出后续工作：建立设计单位考察竞争楼盘的工作机制.价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段休闲度假住宅区入口、组团方式的要求？内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位高层家庭客户对功能配置的要求？（视觉和参与）价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段几种常见销售主题：东南亚设计风格日式设计风格加州设计风格加勒比海设计风格欧陆设计风格西班牙设计风格中式设计风格内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段关键词:热带;文化;水体亚热带植物有种类繁多；生长茂盛、形态优美；色彩鲜艳等特点，对空间的塑造性不亚于硬景规划元素.内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段关键词:原始;泳池;沙滩规划以休闲为主题，浅滩、草亭是不可缺少的元素。内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位后续工作：完成＜景观设计风格---销售篇＞培训资料.价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位楼王大户型资源开放、管理方式价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位顾客敏感点：入口大门A+样板区、样板房A+绿化、景观水体A+会所A+外部绿地、开放空间及其他构筑物A后续工作：“加速产品”和“特色产品”的景观关注重点“分类研究”.价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位样板区：入口价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位样板区：售楼部价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位样板区：会所及组团价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位样板区：样板房价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位看得见摸的着的东西给客户的感受最深。价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段软硬景的投资比例：硬景/软景＝3/7软景中，灌木/草坪＝3/7硬景中，特型材料/常规材料＝3/7其他投资同一硬质空间包括地面、景墙等，不出现超过4种的材料；同一绿化空间，不出现超过4种的乔木品种，不出现超过4种灌木品种（特大乔木除外）内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位后续工作：建立与成本部协作控制成本的工作机制（金域）..价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段项目选择设计单位不宜过多城市高尔夫1至7期总共有4家设计单位增加甲方景观管理工作量。存在“设计三角地带”等无人管现象，不利于资源整合不利于设计单位对项目的整体理解不利于设计费用的谈判常年合作的策略设计单位缺乏城市高尔夫入口改造，运河东商业改造。不具备处理应急问题和局部设计问题能力。设计和施工计划安排缺乏衔接城市高尔夫四期2标施工图完成时间比施工时间提前2年。增加甲方景观调整工作量，无效成本。景观顶极设计单位匮乏，二线设计单位待发掘Bca,Benseley,Edaw。。。内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段设计单位选择的标准（如何选择）是否有设计该种风格项目的经验主设计师的信息：擅长设计风格，设计作品，设计特点分类．是否能配合甲方分区分时出图的要求是否足够重视该合作，合理的设计取费内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位“选择了合适的设计单位，成功了一半。”“如果需要吃麻辣,就找个川菜师傅。”后续工作：＜景观设计单位资源库＞建设．新增“快速开发类”和“特色产品类”．后续工作：建立“裂缝”设计单位的长期合作机制．价值活动：设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段设计单位的选择时机（何时选择）详细规划结束前15天开始景观的设计单位寻找工作。提资：规划总平面图、现状照片、景观设计面积、设计风格、成本造价、开发计划。评估建筑规划是否能提供最佳景观空间，提供规划调整意见（景观先行）为能在建筑施工图完成前提供有关结构要求争取时间景观设计可以获得完整的设计资料，包括对立面材料等各方面的了解，景观设计更好展开景观设计介入时间：占地面积10万平方米：建筑概念规划完成后。一般情况：建筑扩初设计完成后园林与结构板无关的：施工图完成后介入内容案例竞争楼盘客户定位销售风格资源分配目标成本计划安排设计单位价值活动：兼顾工程、成本、销售的因素，满足经营的要求。建筑条件与规划设计方面何时进行对接，综合管网何时组织对图。设计评审何时评审，怎样评审。示范区建设示范区的范围，参观流线，临时车位。物管模式道路系统的管理等级，车行和人行交通及行为分析，公建配套服务设施的管理分析。内容案例实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段价值活动：兼顾工程、成本、销售的因素，满足经营的要求。内容案例建筑条件设计评审示范区建设物管模式实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段管井冲突问题。价值活动：兼顾工程、成本、销售的因素，满足经营的要求。内容案例建筑条件设计评审示范区建设物管模式实施方案阶段投资分析阶段施工图阶段项目实施阶段销售阶段客户反馈阶段设计前期阶段后续工作：完成＜景观设计评审程序＞及附件的编制、发布和培训．景观设计阶段作业指引价值