深圳后海楼盘项目调研

卓越中心大道地址工业七路与中心路交汇处发展商深圳卓越房地产开发有限公司规模（整体/住宅/商业）占地6.5万㎡、建筑面积13万，其中住宅550户，住宅面积约为10万㎡，商业约2.3万㎡商业性质（住宅底商/独立街铺）住宅底商，南区约11500㎡北区，约11000㎡单层商业面积/㎡约1万㎡临街长度/m约800m单铺面积/㎡（区间）标准铺150㎡、主力面积150—300㎡，区间40—3000㎡铺位数/个94层高/m1F6m2F4.2m层数/F2层建筑形态骑楼各形态尺寸（长/宽/高）骑楼街宽4.5m柱间距/m8m步梯、扶梯、直梯（个数/间距）店铺内置楼梯广告位尺寸（门头招牌/立式广告位/旗牌店招）门头广告1×6，1×4，1.8×0.3、3×6等空调机位（方式/位置/尺寸）店铺门头有无餐饮/洗手间功能部分有餐饮功能餐饮卸货/垃圾运送（位置/尺寸）大铺有规划，但是不确定。停车方式（门前停车/停车场）地下停车，地面停车停车位数量/个1080使用率95%开盘日期待定销售情况销售模式认筹销售手段买一层送一层，一二层连售等原售价/现售价（位置/区间）片区临街商铺价格20万左右折扣优惠50万诚意金98折销售率（整体/分区）未开始销售招商经营自主招商经营情况业态统计1个中原地产物管方式及内容小区物业管理费/元/月/㎡12空置率基本空置（98%以上）卓越中心大道整体布局图项目为高档小区，周边在建楼盘较多，现阶段商业氛围不浓，未来前景较好。离地铁站，公交站较远，现阶段的可到达性一般。科苑大道中心路曦湾三湘海尚海月五期花半里宝能太古城洪威海怡湾皇庭港湾小区的出入口设置不合理，小区的出入口设置在商业的俩端，不能很好的引导人流经过商业区域。二层的商业规划不当，项目为俩层复式铺，但是规划楼梯太小气，且无直接引入人流到二层，除餐饮商家极少商家能利用好第二层。开间进深比不合理，单铺面积太大，项目的主力开间进深为4×15，进深太深，实用价值不高，且主力面积在150—300㎡，总价太高，不利于出租和出售。商业布局商业商业停车场入口停车场入口停车场入口小区主入口小区入口小区次入口垃圾站1F楼层平面图2FN区域租售情况售价租金（元/㎡）A一层，认筹中7—8万（俩层一起算，中介）周边市场售价在20万左右—25万左右。全部空置，只有一家中原地产。租售分区图项目是2006年的产权，一直未出售和招商。现在收50万的诚意金顶98折。开发商反复反复不开盘，且年底前未必会开盘。停车出入口广告位内置楼梯广告位广告位广告位小区出入口项目经济技术指标项目名称卓越中心大道占地面积（㎡）64668总建筑面积（㎡）190307住宅面积（㎡）103686.63商业面积（㎡）23600南区商业面积（㎡）12017北区商业面积（㎡）11581商业形态裙楼底商容积率/绿化率2/45%总户数（户）550商铺套数（套）93停车位（个）1080层数/层高（m）2层/一层：5.8；二层：4.2开间及进深（m）开间：3.5-4.2;进深：16-20单层主区间面积（㎡）150—300售价（住宅/商业）40000/150000-200000卓越中心大道区域楼层建筑面积（㎡）单位数量分区面积（㎡）实用率南区一层6512.734712017.1096.19%二层5504.3744北区一层5044.934611581.9996.91%二层6537.0641招商东路中心路（带状公园）工业七路工业八路紫藤苑百丽湾南区北区卓越中心大道面积区间铺位数量数量占比1F纯街铺1F、2F铺位面积（㎡）面积占比70㎡33.23%3--133.680.57%70-100㎡22.15%11173.760.74%100-130㎡77.53%25829.643.54%130-150㎡66.45%--6858.463.67%150-200㎡4851.61%2467740.2433.05%200-300㎡2526.88%--256312.3426.96%300-500㎡00.0%----0.00.00%500-1000㎡00.0%----0.00.00%﹥100022.15%--27368.1631.47%合计93间100.00%8间85间23416.28100.00%卓越中心大道卓越中心大道项目概况：卓越·中心大道是深圳湾最大别墅群落卓越维港高层住宅裙楼街铺，产品为独特的复式街铺，规划为南、北区，实用率高达95%；位于未来深圳市规划起点最高，最具景观特色的大型人行城市主干道--后海区中心路的核心地段，与大型购物中心宝能太古城隔路相望，众多豪宅卓越维港、三湘海尚、皇庭港湾、曦湾等近在咫尺；并毗邻深圳湾商务区，与海岸城MALL、保利中心等配套，更有内湖公园，F1赛场和深圳湾体育中心(在建)等设施，地理位置得天独厚，商业价值不言而喻。交通状况：卓越·中心大道为双地铁口物业，步行5分钟可以到达地铁2号线的海月站和湾厦站，周边三条地铁7个地铁站、待地铁全线通车后，交通将更为便利。项目亦有多路公交可以到达，自驾车可经滨河大道、东滨路、科苑西路，小编从福田香蜜湖出发，驾车20几分钟即到达项目。商业、生活配套：项目所处南山后海湾区，车程10分钟左右有花园城中心、保利文化广场、蛇口海上世界、海雅百货、海岸城、紫荆城花园城分店等大型购物场所，附近也有新一佳、吉之岛超市、蛇口沃尔玛、人人乐等日常生活消费场所；银行、医院、酒店、市政设施等配套都较齐全。且片区规划较好，将来配套必定会更加完善，宜居宜商。卓越中心大道地址南山区深圳湾科苑大道与东滨路交汇处发展商深圳市三新房地产开发有限公司规模建筑面积185495㎡，其中住宅约15.2万㎡，商业3.3万㎡（含16312㎡商业街，16788㎡写字楼商业配套）商业性质临街商铺、内街商铺单层商业面积/㎡16312（商业街）临街长度/m四周临街商铺总长约1000m（不计内街）单铺面积/㎡（区间）22-103铺位数/个304层高/m6层数/F1建筑形态骑楼各形态尺寸（长/宽/高）——柱间距/m6,8步梯、扶梯、直梯社区活动广场两侧扶梯各一个广告位尺寸门头招牌0.6*店宽，外立面广告牌5*店宽空调机位空调机放置二楼栏杆里侧有无餐饮/洗手间功能临近东滨路商铺有餐饮功能，部分商铺有洗手间功能餐饮卸货/垃圾运送——停车方式项目南侧商铺可店前停车停车位数量/个地上车位：1210个地下车位：700个项目配套位置/面积室外泳池，网球场、近2000㎡独立会所；均不对外开放。无幼儿园会所用途会所使用率96%开盘日期2011年7月销售情况销售概况仅推出少部分商铺：2011年7月首批推出41间头排内街商铺，3小时售罄；现推出第二批20余席临街商铺，剩余8间未售销售模式直接销售原售价/现售价首批头排内街商铺11-15万，现推出的临街商铺价格25-36万折扣优惠开发商以前从未有折扣；现可申请99折，但不能保证申请到销售率（整体/分区）首推41间销售率100%，现推出第二批20余席临街商铺销售率约60%招商经营自主招商管理费/元/月/㎡12物管方式及内容世邦魏理仕物管空置率现铺均未营业，东侧部分商铺作为开发商部门办公室临时使用空置位置/面积——三湘海尚整体布局图项目处在新兴豪宅片区的核心，本项目住宅毛坯的售价在5.5-7.9万之间；项目北临东滨路，南接工业八路，东临科苑大道，西接规划中心路景观带，与西部通道海关大楼仅一路之隔，交通便捷。项目所在区域商业氛围较淡，但片区市场发展前景可期。东滨路科苑大道曦湾君汇新天宝能太古城卓越维港海月站海月花园二期卓越蔚蓝海岸阿里巴巴国际运营总部（奠基）深圳湾派出所深圳湾海关深圳湾出入境检验检疫局蛇口线三湘海尚三湘海尚商业平面示意图三湘海尚区域租售情况售价（元/㎡）备注A2011年7月开盘当天已售完11-15万已售，2011年7月首批推出的41间内街商铺，未营业。B销售约60%25-36万现推出第二批20余席临街商铺，剩余8间未售出。黄色标示的商铺售价36万元/㎡。项目首批推出的内铺售价约11-15万，当天售罄。目前推出的第二批售价在25-36万之间，铺位价值好于首批。就整个项目而言，两次推出的商铺数量较少。买家多为深圳豪宅业主，购买商铺主要用于投资。在售、已售商业分区图三湘海尚商铺面积区间统计表序号面积区间（㎡）个数（个）占比建筑面积（㎡）占比120-294414.47%1155.257.13%230-39216.91%764.674.72%340-494113.49%1870.1411.54%450-599832.24%5444.2433.58%560-698126.64%5341.8832.95%670-7992.96%674.94.16%780-8920.66%173.261.07%890-9941.32%376.22.32%9100-10941.32%411.392.54%10总计304100.00%16211.93100.00%资料来源：中原地产面积在70㎡以下的铺位个数比例约占94%，其中面积处于50～69㎡区间内的铺位个数比例约占59%，为主力面积。一方面该面积区间的铺位总价不致过高，利于销售；另一方面可将连铺打通成较大面积铺位，变通性较强。面积在70㎡以上区间的铺位个数比例仅约占6%，最大铺面积为103㎡。三湘海尚住宅、商业关系图三湘海尚商家图片三湘海尚项目经济技术指标项目名称三湘海尚占地面积（㎡）92700总建筑面积（㎡）300000住宅面积（㎡）152000商业面积（㎡）16404商铺套数304商业形态裙楼底商容积率/绿化率2/90%总户数（户）1730停车位（个）2500层数/层高（m）一层/6.0开间：进深（m）1:2、1:3单层主区间面积（㎡）20—100售价（住宅/商业）6000/110000-150000三湘海尚铺位状况：304间全部一层街铺，内街外街形式，96%实用率，主力面积20-100m2。三湘海尚三湘海尚深圳湾1街推出的41席商铺全部为深圳湾顶级内街商铺，，坐拥政府统一规划的50万平米钻石商圈的顶级营商环境和3500米的中心大道旖旎水岸风情，财富前景极佳，受近百位资深商铺购买者青睐，所售商铺价位在11-15万/平米左右。三湘海尚花园的沿街商业深圳湾1街位于深圳湾科苑大道与东滨路西南侧，后海小学附近。项目为1.6万平方米的骑楼商业，是目前该片区内在售的体量最大的商业街。三湘海尚•深圳湾1街位于即将开通的深圳唯一商业景观大道——中心大道的东侧，处于深圳湾的核心位置。中心大道是由法国欧博规划设计，全长3500米，政府统一规划50万平米商业体量，是目前深圳唯一统一规划的高端水景商业街区。以东滨路为界，中心大道分为南北两段，南段为贯穿深圳湾豪宅区，预计未来有近5万户高端家庭，住户数约为15万人口。目前多数楼盘已封顶竣工，并逐渐开始入伙，片区自身即拥有强劲高端消费力。北段为滨海金融商务区，政府将耗资1000亿打造60栋高端写字楼，未来将成为世界500强公司及国内大型企业的聚集地，目前已有460米全国第三高地标华润总部落户，除此之外还有中海油深圳总部、航天科技集团、阿里巴巴、百丽集团等企业入驻。三湘海尚•深圳湾1街就位于中心大道与东滨路的交汇处，占据深圳湾最核心地段。项目东面与深圳湾口岸隔路相望，作为深圳唯一“一地两检”的深圳湾口岸，其每年将为片区商业带来1800万的过境人流，最高日人流量在10万人次左右。据统计，2010年港人北上深圳消费金额高达233亿，人均消费达500元，可为项目商业带来强劲消费群。项目西面紧邻10万平方米大型shoppingmall，以福田中心区8.5万㎡体量的COCOPARK购物中心为例，其每年客流量超700万，预计未来本片区将带来近800万人的年客流量。同时，地铁2号线在紧邻项目的西侧沿线共有4个站口，其中最近的海月站距离本项目直线距离仅为500米，步行5分钟可达。正式运营后地铁将带来每日近20万的人流量。项目名称宝能太古城ALLCITY地址东滨路与中心路交汇处开发商宝能地产股份有限公司项目规模占地面积6.6万㎡，总建筑面积约44万㎡，其中商