新乡理想城2014年年度营销方案

HS[2012]1220新乡●理想城2014年度营销推广方案撰稿人：吕娜目录二、2013营销回顾四、2014营销策略一、2013市场回顾三、2014竞盘预测I、2013年任务回顾2013回望理想收官这一年2亿任务目标，时间紧、任务重；这一年我们迎来开门红，提前完成任务目标；年度累计销售额2.2亿元，超出目标120%；这一年理想城团队全力以赴、紧盯目标；理想城——大器终城，完美收官。目标完成：110%完成：100%2013年任务完成情况（截止到2013年12月31日）2013年销售目标2013年度任务目标任务：2亿元实际完成：2.2亿三季度3000万一季度4000万完成：100%完成：120%二季度6000万四季度1500万壹、2013市场回顾一、政策分析二、营销回顾三、未来研判01核心提示：国家统计局近日公布了2013年70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为北京的18.3%，涨幅比6月份回落的城市有7个。全国房价同比涨幅再创新高稳房价压力不断增大连续4个月保持基本全线上涨趋势惠一线城市涨幅持续领先自2月份“价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个”后，3月开始出现“全线上涨”的现象，其中3月份67个城市上涨，4月68个城市上涨，5月和6月均有69个城市的新建商品住宅房价上涨。7月份的房价数据中，共有9个城市的同比涨幅超过10%，其中同比涨幅最高的为北京的18.3%，此外，广州涨幅为17.4%、深圳涨幅为17.0%，上海涨幅为16.5%，厦门涨幅为13.9%、南京涨幅为12.8、郑州涨幅为12.0%。福州和南充涨幅皆为10.9%。02政策调控效果不尽如人意，中国需要新的楼市调控政策一方面是行政调控手段效果日渐式微；另一方面，部分地方政府开始暗自微调放松政策，引发市场预期转变。从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策在执行力度上，比如限购政策等还有可能再度“阶段性”收紧。但是，“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施并非长久之计。解读调控政策效应不断消减对房价的调控，除了降低行政干预，增强市场机制对楼市的调控外，后续必须靠制度性改革才能解决问题。比如，对财税制度，土地制度和分配制度等的改革。当下楼市量价均居于高位，未来的“金九银十”仍存房价上涨动力。房地产调控政策的效果正逐渐消退，长效机制的建设急需出台。业内人士则认为：房地产市场需进行深度改革Ⅱ、市场竞品分析联盟新城正商城发展红星理想城壹号城邦奥园康城理想城竞品及东区楼盘分布图绿都风景上城诚诚常青藤伟业中央公园逸品紫晶项目名称：华瑞·逸品紫晶开发商：华瑞置业物管：志诚物业地址：平原路与新四街交会处西北角占地：100亩总建面：20万㎡绿化率：40%容积率：3.27车位数(比）1.5:1车位售价：10万物业费：1.2元/月房源表价：4600-5200元成交均价：4500-5100元/㎡在售房源：一期已经售磬并交房二期清盘中在售房源为88-132㎡房源项目特点：临近平原路主干道、位置优越、免收气费用工程进度：5-7#楼7月已经交房销售情况：截止2013年12月份，共销售套，销售量：6万方。主要以88两房、127平三房为主，近期来电来访：平均每天来电约6组，来访约5组。近期优惠政策一次性97折，按揭98折，9#、10#、12#已开盘，周末暖场活动，并在每周末推出特价房。逸品紫晶8C8B14432111107651598A项目名称：宝龙城市广场开发商：宝龙地产物管：郑州鑫苑物业地址：新乡市金穗大道与新二街交汇处占地：约450亩住宅总建面：80万㎡绿化率：35%容积率：2.65车位数（比）：1：1.5车位售价：约10万/套物业费：1.2元/月房源表价：5400-5800元成交均价：均价4800-5200/㎡左右已售房源：车位112套高层71套公寓607套空中别墅10套商铺22套住宅173住宅底商22套项目特点：配套全面、产品丰富、免收双气费用工程进度：全封底销售情况：截至12月，住宅共销售约861套，近期来访：平均每天来电约10组，来访约12组。近期优惠政策：一次性95折，按揭98折，商铺一次性97折宝龙城市广场41235678项目名称：建业•壹号城邦开发商：新乡建业金龙置业物管：建业物管地址：新乡市向阳路与新一街交会处占地：278亩总建面：80万㎡绿化率：30%容积率：3.50车位比：1：1车位售价：卖租未定物业费：1.2元房源表价：4600-5200元成交均价：4300-4600元在售房源：1#2个单元2:432层2#1个单元2:332层5#1个单元2:332层6#1个单元2:332层82㎡两房已售罄117和139㎡三房工程进度：已封顶，部分在做外立面，2013年11月底交房销售情况：截至12月份，共销售约约430套，以110平、139㎡的三房为主.近期来电：平均每天来电8组，来访11组。近期优惠政策：1#-7#折96折，底价促销，团购最低4330元/㎡起建业•壹号城邦12567兰亭花园项目名称：兰亭花园开发商：新乡市新海岸置业有限公司物管：新乡市大管家物业管理服务有限公司地址：荣校路与新四街交汇处东南角占地：43300㎡总建面：120000㎡绿化率：42%容积率：2.77车位比：1.5:1车位售价：约10万元房源表价：4200元-4700元成交均价：4400元/㎡在售房源：19#，17层；20#，15层；120-140㎡舒适三房；120—130平米雅致小复式；158平华丽四房；商铺对外公开出售，表价15000元/㎡，成交13000元/㎡工程进度：主体完工，正在做外立面拐角处外立面呈现，拐角商铺销售情况：截至12月份，销售：200套左右约2万方左右，剩余复式庭院5套近期来电：平均每天来电6组来访3组近期优惠政策：复式庭院一口价：3980元/㎡，商铺外公开出售，表价15000元/㎡，成交13000元/㎡2019项目名称：康桥美庭地址：新五街与荣校东路交会处占地：45.8亩总建面：5.89万㎡绿化率：37%容积率1.97车位比：1.5：1车位售价：未定物业费0.5元房源表价：3900-4400元成交均价：4200元/㎡左右在售房源：2#3个单元1:26层3#2个单元1:26层5#2个单元1:26层6#2个单元1:26层一期多层所剩余仅10套左右，二期高层正在认筹工程进度：主体封顶、准现房销售情况：截至12月份，共销售约120套，以140、125㎡三房为主。近期来电：每天来电2组，来访3组。近期优惠政策：一次性9.8折按揭9.9折，下沉式庭院打9折。原件7800元/平方米，折后7000元/㎡。康桥美庭32652013年市场调研汇总案名均价（元/㎡）总销量总销售面积（万方）华瑞·逸品紫晶4500约5006宝龙城市广场4800-5200约861套(含公寓）15壹号城邦4300-4600--10兰亭花园4400--0康桥美庭42001002正商城3900-4000880东区置业热区，环境好，配套不如中心区完善，价格相对低。价格在3800-5100元/㎡。户型紧凑，两房以85-88㎡为主，三房以110-120㎡为主，四房设计较少。项目名称在售楼栋户型面积销售均价（元/㎡）交房时间两房（㎡）三房（㎡）销售量建业联盟新城别墅、洋房（6层电梯）——130洋房4500-4800别墅260-300万——宝龙城市广场多层（6F）小高层（11F)89-97137高层4800公寓5100商铺2.5万—4万团购价38002013年9月建业壹号城邦高层（32F）88117-13946002013年11月红星城市广场高层（26、32F）87132-13642002013年12月正商城高层（25F)88-9413638002013年底诚诚常青藤高层89117-1254500——绿都风景上城高层（18-32F)80-9086-1224500-4600——奥园康城高层（G6、G7、G9）——115-136高层4200；多层4600————东区板块（新潮、时尚生活区域）新乡2013年市场简介团购市场•团购-是新乡房地产行业销售的一大特色，可谓是“团购成风”，在2013年，在理想城竞争区域内，包括理想城在内就有宝龙团购、红星发展团购、兰亭花园团购、东郡府院团购等，这些团购房给市场造成了低价成交的心理暗示，给正常的市场销售带来了较大的影响，•在2013年，在理想城区域范围内，既定的团购已经有3个，平原路新八街卫生局团购等，意向团购中的项目若干，这些团购将在2013年分流区域内的意向客户，使本就竞争激烈的市场变得更加激烈，可谓“惨烈”2013年项目区域市场判断•理想城所在区域位于新乡东区，这是新乡未来发展方向，区域基础建设速度非常快，地产市场更是大盘云集，竞争激烈。•理想城项目所在区域内已开工项目市场存量本就较大，加之在2013年即将正式销售两个新进大盘“红星发展广场”（仅住宅体量约20万方，另商业约10万方，写字楼约10万方），正商城（城市综合体，体量约60万方）对2013年区域市场形成巨大的冲击，加剧区域市场竞争。•区域内团购量市场量较大，将影响区域市场正常的销售量和价格；•由于东区区域配套逐渐升级完善，已经可满足基本生活需求，2013年客户将会提高对东区区域价值的认可。总结：一方面2013年东区市场环境将逐渐成熟，价值凸显，将成为开发热点，另一方面区域市场投放加大，竞争项目增多，市场竞争激烈，2013年，理想城所在区域市场“机会与竞争并存”。贰、2013营销回顾I、媒体物料汇总物料表现户外理想城2013年物料推广表现理想城2013年暖场活动推广表现“冰糖葫芦DIY活动”、“寿司DIY活动”等1、礼品赠送政策凡促销期间后买住宅新客户均可赠送高档台灯（价值200）凡促销期间到访意向客户均可免费获赠高档太阳伞一把（价值50元）促销活动期间，案场配备水果、点心、冷饮、雪糕等供招待客户老带新优惠策略：老带新政策：1、住宅老业主带新客户：1.1、购买100㎡（不含）以下物业，可获赠2000元配套物业代金券加半年物业费或500元购物卡1.2、购买100㎡-140㎡（含）物业，可获赠3000元配套物业代金券加半年物业管理费；或1000元购物卡1.3、购买140㎡-180㎡（含）物业，可获赠4000元配套物业代金券加一年物业管理费；或1000元购物卡1.4、购买180㎡以上物业或商铺，可获赠5000元配套物业代金券加一年物业管理费；或2000元购物卡花园洋房老带新政策：老业主可获赠5000元购物卡+半年物业费2、车位老带新：老客户介绍新客户购买车位；老客户奖励300元加油卡+2年车位管理费。老带新政策有力完成任务目标，提前实现40%左右任务量。在市场进入回暖期后，市场竞争日益激烈的，各项目积极推售，促销手段层出不穷，理想城也积极应对先后出台了“老带新“等营销手段，积极发动老客户营销，老带新政策效果明显，为理想城下半取得了不错的业绩。推广渠道多重并举，媒体投放精准，活动及时有力，在全体营销人员的共同努力下，确保了全年目标的顺利完成。下半年：上半年：在低迷的的市场环境形势下，理想城积极灵活的调整营销思路，推出迎合市场的销售政策，并及时推动营销渠道创新奋力拼搏，依据对市场的敏锐把握，抢节点抢开盘在严峻的市场形势下积极灵活的调整营销思路，并及时推动营销渠道创新全年目标的顺利提前超额完成——2.2亿以成熟品质大盘为推广核心，树立项目高端形象形象精准把握目标客户心理，准确定位推广策略准确价格定位，一次调整到位，树立区域大盘价值推广价格推售老带新是成交的重要途径之一，维系老客户关系是重中之重。维系暖场及节点活动不断，保持项目销售热度活动小步快跑、达成目标；阶段性有选择性的推售产品13年营销策略回顾——策略导向精准化与产品呈现真实化是项目成功关键品牌面对严峻的市场形势，内功的修炼在此时额外重要。这就要求2013年，最后收尾阶段，我们必须注重品牌的推广，加强对永恒集团品牌的维护。在营销渠道上我们还有待