18土地经济学

第三节土地价格的管理第五章土地价格理论及应用第一节土地价格的形成与变动第二节土地价格的评估1.以劳动价值论为基础；2.土地价格的实质是地租的资本化。3.未开垦的土地“没有价值”。4.土地具有特殊的使用价值,在一定的土地关系下产生地租，产生土地价格。5.地租的产生,是源于人们对土地私有权的垄断。6.土地资本的利息、折旧和地租一样都构成了土地所有者的收入。第一节土地价格的形成与变动一、马克思主义地租地价形成理论1.土地收益理论土地价格是土地收益即地租的资本化,地租是指经济地租,即土地总收益扣除总成本的余额。土地收益是指:(1)正常情况下的土地收益。(2)处于最佳利用方向的土地收益。(3)是指土地纯收益。第一节土地价格的形成与变动二、西方经济学地价形成理论把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金,称为土地的资本价值或称为土地的售价。式中:V为土地价格;α为土地纯收益;r为土地还原利率。第一节土地价格的形成与变动2.土地供求理论土地价格的决定因素是土地的供给和需求。SS为无弹性的土地供给曲线,DID1、D2D2为需求曲线,E1、E2为市场均衡点,P1、P2为不同需求下的土地价格。该图表明,在某一时期某一土地市场,土地供给不变,土地需求则随价格高低而变化。假定D1D1曲线表示一般市场条件下的土地需求,第一节土地价格的形成与变动它与SS相交于E1点,决定价格Pl点达到市场均衡。但当市场条件发生了变化,如政府放宽土地投资的贷款限制,或减免房地产交易税费,从而剌激需求,使需求曲线由DID1移至D2D2,并与SS相交于E2点,即在F2点取得均衡,此时的市场价格便升至P2。第一节土地价格的形成与变动如果政府同时采取剌激需求的政策,需求量增大,曲线DIDl便移至D2D2并与S2S2均衡于E2点,确定了新的土地价格,此时,P2P1P0P2P1假定在需求不变的情况下,政府采取措施增大土地供给,如取消农用地保护制度,供给曲线便向右移动至S2S2,并与DlD1重新均衡到Eo点,并决定了此时的市场价,PoP1。第一节土地价格的形成与变动(一)土地价格的内涵土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移,是因为土地权利的垄断。第一节土地价格的形成与变动(二)土地价格的特点1.土地价格是土地的权益价格。2.土地价格不是土地价值的货币表现,一般不依生产成本定价。3.土地价格主要由土地需求决定。4.土地价格呈总体上升趋势。5.土地价格具有强烈的地域性。第一节土地价格的形成与变动1.土地制度2.城市规划3.城市性质及宏观区位4.土地利用计划5.土地相关政策6.人口状态7.经济发展状况8.社会安定状况三、影响土地价格变动的因素（一）一般因素（二）区域因素1.位置2.基础设施条件3.规划限制4.环境质量第一节土地价格的形成与变动四、土地价格变动趋势及规律性(一)土地价格呈总体上升趋势1.社会经济发展水平提高。2.人口数量及家庭户数增加。3.土地投机。第一节土地价格的形成与变动(二)土地价格变动呈现周期性特征1.土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响在经济繁荣时期,土地价格上涨。在经济萧条时,土地价格下跌。2.土地价格变动受政府调节的影响－反向调节机制在经济发展不稳定,通货膨胀和房地产业发展过快时,政府往往会采取对土地买卖征重税、减少土地投资计划,提高银行利率等办法来抑制房地产市场的发展。在经济萧条时期,政府一般采取降低税收、利率等优惠政策,剌激土地投资,使土地价格回升。第一节土地价格的形成与变动(三)土地价格变动具有明显的地区差异性发达和城市CBD地区常比落后地区和郊区变化大。(四)地价在房地产价格中所占比重越来越大在房地产价格构成中,劳动力价格,建筑材料价格随着技术进步和生产率的提高而降低,在总价格中的比重会越来越小;而土地需求会随着经济发展、人口增加而扩大,因而土地价格总体上呈上升趋势,其在房地产总价格中的比重也会越来越高。第一节土地价格的形成与变动(一)土地估价有助于土地交易的顺利进行(二)土地估价有助于企业投资决策(三)土地估价有助于土地市场的完善(四)土地估价有助于土地市场管理第二节土地价格的评估一、土地价格评估的目的与作用(一)公平原则(二)最有效利用原则基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价,以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中,未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用,可转为建设用地者,以实际最佳用途为最有效利用。第二节土地价格的评估二、土地价格评估的原则(三)替代原则在同一商品市场中,价格相同效用大者需求大,效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大,则称这两种是互为替代品。(四)预期收益原则指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。估价人员必须了解过去的收益状况,认真分析土地市场的现状、发展趋势,以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策,合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。第二节土地价格的评估(五)供需原则(六)保证农民基本生活原则农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益,不考虑土地对农民的社会保障作用,即土地的社会效益等因素,土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则,就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时,其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。第二节土地价格的评估二、土地价格评估的基本方法(一)市场比较法1.市场比较法的基本原理根据市场替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正,求得待估宗地价格。第二节土地价格的评估1.市场比较法的基本公式市场比较法的基本公式如下：式中:VD为待估宗地价格;VB为比较实例宗地价格;A：为待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数;B：为待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数;D：为待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数;E：为待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。VD=VB×A×B×D×E修正系数第二节土地价格的评估假设已知团结湖北三条一套55平方米的两居，成交价为4900元／平方米，建筑年代为1982年，楼层为5／5，朝向为南北向，双气，普通装修。如要评估一套甜水园东里65平方米的两居住宅，建筑年代为1988年，楼层为5／6，东西向，双气，普通装修的房屋。以团结湖北三条的房屋为比较对象，各项修正百分数如下：房屋位置为-3%(比团结湖北三条的位置差)，建筑年代的相对折旧为：6×１%＝6%，朝向为-1%，楼层为1%-(-2%)＝3%，其他修正系数为0。第二节土地价格的评估例题因此总的修正百分数为：-3%＋6%＋(-1%)＋3%＝5%。因此该房屋的比准价格为：4900×（1＋5%)＝5145元／平方米。第二节土地价格的评估(二)收益还原法1.概念：收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等,是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算待估土地价格的方法。其财产的现值等于其未来纯收益的折现价值，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。第二节土地价格的评估式中:V为土地收益价格，。Rn为第n年纯收益贴现现值;a为土地纯收益(或地租);r为土地还原利率。这一公式的来源是:在第一年末得到的土地纯收益a元,如欲将其折算成现值,则乘以贴现率(即复利率)即可。第n年纯收益贴现现值2.公式第二节土地价格的评估1.某地块年均收益为200元,当土地还原利率为5%时,该地块价格V=200/5%=4000元。2.一块土地，当地租200元时，土地价格为4000元，当利息率不变，地租增加到300元时，土地价格为多少?3.有一块面积为1公顷的土地，每年可以收取地租2万元，而当年银行存款的年利息率是5%，这块土地的价格是多少?例题第二节土地价格的评估4、某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年，年租金6万元。目前，该类用地市场年租金8万元，土地使用权还原率为7%，则该企业年差额租金拥有的承租土地使用权价格分别为（）万元。①.年差额租金为:8万-6万=2万②.承租土地使用权价格=(8/7%)×（1-1/（1+7%）^20=84.7521万元承租剩余为30-10=20年第二节土地价格的评估(三)成本逼近法1.概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。2.公式地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益=土地成本价格+土地增值收益第二节土地价格的评估1.以成本法对上例甜水园东里65平方米的两居住宅建筑年代为1988年的房屋进行评估。据了解甜水园地区的土地级别为二级，基准地价为3800元／平方米，相关管理费用、投资利息、税费及利润分别为2.5%、5.5%、5.5%、15%。该房屋的土地重新取得价格约为：3800×（1＋2.5%＋5.5%＋5.5%＋15%)＝4921元／平方米，该房屋为多层住宅，它的重建成本约为：例题第二节土地价格的评估1000×（1＋2.5%＋5.5%＋5.5%＋15%)＝1295元／平方米。根据观察，该房屋的整体状况维护得较好，约为八成新，房屋折旧了20%。根据上面数据可知，该房屋的单价约为：(4921＋1295)×（1-20%)＝4972元第二节土地价格的评估业主可以将市场比较法与成本法所得出的价格取平均值就是该房屋的市场价格。所以可以确定甜水园东里两居65平方米的已购公房住宅单价为：，因此，该房屋的售价为33万元比较适合。(5145＋4972)÷２＝5058元第二节土地价格的评估2.成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋＿＿＿＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。3.成本逼近法一般适用于评估＿＿＿。A．建成区内的土地转让价格B．建成区内的土地抵押价格C．新开发区内商业用地出让价格Ｄ．新开发区内的工业用地出让价格4.成本逼近法的主要缺陷是＿＿＿。Ａ．未能考虑土地效用和市场供求因素的影响B．需要用较多的交易实例C．只适于评估有收益的土地价格Ｄ．只适于评沽已利用的城镇土地第二节土地价格的评估(四)剩余法1.概念剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。第二节土地价格的评估2.公式剩余法的基本公式如下:式中:V为待估土地的价格;A为总开发价值或开发完成后的不动产总价值;B为整个开发项目的开发成本;C为开发商合理利润。V=A一(B十C)对于房地产开发项目,其具体公式为:土地价格=房屋预期总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用税费-开发商利润第二节土地价格的评估1.宗地Ａ已得到规划许可，可建一幢５层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让。某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为２年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90%，年租金为３００元／平方米，建筑费和专业费预计为1000元／平方米，第一年投入４０％，第二年投入６０％，贷款年利率为１２％，年出租费用为年租金的２５％，当地房地产综合还原率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的１５％，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的３％，试估算开发商能支付的投标地价款。例题第二节土地价格的评估解:根据国家规定:办土地使用权出让年限最高为50年,开发期2年,收益期为48年,设能支付的地价款为V,则:(1)开发总价值:300×8000×90%×(1-25%)/8%×[1-1/(1+8%)^4